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中國房地產業協會副會長朱中一17日在杭州出席浙江省房地產高峰論壇時透露,截至8月底,全國商品房空置面積達1.3億平方米。
朱中一透露,今年以來,濃厚的觀望氛圍讓我國商品房銷售面積持續下降。2?8月,同比下降的幅度分別為3.6%,0.3%,4.0%,6.5%,6.9%,10.8%和14.9%。下降的省區市也由1—6月的16個,1—7月的17個,增加到1—8月的20個。
1—8月,北京、上海、浙江、廣東、福建、天津、江蘇等經濟發達省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。其中北京、上海、浙江的同比下降幅度分別為55.5%、38.5%和32.5%。『上述省市住宅銷售量佔全國總量的三分之一,這些省市銷售量的下降對全國影響很大。』朱中一說,市場成交的低迷也導致了商品房空置面積的快速增加,截至8月底,全國商品房空置面積已達1.3億平方米,同比增長了8.7%。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生昨在蘇州表示:房價不可能深度下跌
『通過8年的調查發現,全國的房價總體還沒有跑過人均收入和GDP的增幅,目前降下來的價格基本是去年猛漲的幅度,未來價格如何走,還是要看具體交易量說話,現在的房價並不真實。』昨日,在2008中國·蘇州太湖現代養生與人居發展論壇上,全國工商聯房地產商會會長聶梅生這樣表示.
宏觀上房價漲幅沒有跑過收入和GDP增長
聶梅生在演講中提到,今年全國的房價確實是個大調整,而且是沒料到的大調整,不過房地產行業目前的狀況,還不會影響到中國的經濟,『通過我從2000年到2007年的調查發現,全國人均收入的增幅基本上在6%?7%,GDP增幅也在8%?9%,而全國房地產的價格增幅基本上是在6%左右。去年全國房地產的價格從6月份開始猛漲12%左右,全年的增幅也就是在7.6%到7.8%的樣子,並沒有像一些媒體說的漲了40%左右。』因此,從宏觀經濟角度看,中國的房價從沒有跑過人均收入和GDP增長。今年的情況比較特殊,今年城鎮人均收入增幅下降了不少,這是從來沒有過的情況,肯定會對房地產發展有所影響。
她指出,房產中有投資價值、使用價值,更有金融價值。都說銀根、地根是房地產根本,銀根指的是房地產金融屬性,在發達國家,房地產從根本上列入了第三產業的金融類,金融屬性很強。全國房地產市場都跟金融緊密相關,房價受金融左右的佐證很多。
聶梅生認為,2007年房價的大幅度上昇背離了調控的目標,而2008年房地產調控在決策上也不想把交易量壓到現在這種程度,使期房的交易量下降很大。調控的預期是讓房地產市場健康穩定發展,現在的交易量大幅度下挫,『有價無市』這恐怕也不是調控的目標。
關於美國政府出手接管『兩房』的事情,在國內房地產界也引起了很大關注,聶梅生認為美國和中國房地產運行的機制是不一樣的,所以中國不太可能出現『兩房』這類事情。而美國的房價在折騰這麼長時間後也不過是下降了20%左右,因此中國的房價不可能會出現深度下降。
救市不等於救開發商
對於各地方政府陸續出臺房地產『救市』措施,聶梅生表示,她不太同意關於『救市』的提法,作為政府本來就應該對經濟情況進行必要的調控。現在房地產還沒有到最危險的時候,中國的宏觀經濟不像美國,不需要救市,救市和穩定市場是兩種概念,中央政策的適時微調和地方政府因地制宜的調整,完全有必要。『很多人認為,救市就是救開發商,好像得救的只有開發商,讓房價繼續上漲,這並不正確。實際上是要這些調控政策發揮效應恢復成交量,只有成交量纔能正確反映房價高低。』
聶梅生表示,中國的開發商基本都是在自有資金3成的情況下進行開發項目的,有三分之二來自融資貸款,『現在我走一圈下來看,最緊張不是小開發商,而是大的開發商,因為他們不少家都拿了地,甚至拿到了地王,資金壓力很大,因為交易量回不來,就算再降價也沒有用。』
在很多地方政府新出臺的『松綁』政策中,都是衝著恢復交易量的,這是促進良性發展的必然措施。去年政府為了防止通貨膨脹出臺了一些調控政策其實不是衝著開發商,現在『暖市』更不是。現在的狀況已經不只是開發商的事情了,不少開發商已經明確不再買地了,鋼材、水泥沒有定單,煤炭能源過剩,下游的還有裝飾裝修、家具、建材、中介等等,都會遭受重大損害,大家都知道房地產在整體經濟發展中佔有20%的份額,因此誰還能說,作為負責任的政府出臺一系列政策是為了開發商的利益呢?
昨日,當記者問及未來房價走勢時,聶梅生表示,現在沒有交易量的情況下的房價是不真實的,就如同菜場裡的蔬菜一樣,大家都在購買,這樣的價格就是真實的,如果沒有人買,說明定價是不真實的,從現在趨勢來看,房價下降是肯定的,但是下降多少呢,每個開發商都不敢說,也不會輕易下降。因此,只能先恢復交易量了,纔能看價格高低。
她還指出,去年有傳聞說房地產價格上漲了50%,實際上只是深圳個別地方出現了這樣的情況,也不能因為那裡上漲了50%,今年就要全國的房價下降50%。房價需要的是穩定,不能作為調控的目標。
聶梅生認為,去年房價上漲得厲害大家都該反思。開發商去年如果不那麼衝動,去買地去漲價,今年沒有那麼痛苦,今年注定要吃去年的苦果。購房者有沒有責任?當然有責任,去年投機太多,尤其是深圳,股市套錢買樓,樓市套錢去換股票,認為這兩個聯動像發財的機器。去年股市大火,誰也沒有想到會引起地價飆昇。這一點政府部門也該反思,去年房地產調控誤區是土地失控,地價飆昇超過房價,為什麼出現這種情況?是資本市場和土地市場聯動產生了漏洞。
對於現在的房價,聶梅生認為,經過這段時間的調整,可以說已經把去年過高的漲幅基本上降了回去,而通過各地的陸續『暖市』,交易量也一定會恢復起來,現在國家相關部門也基本認可了一些地方政府調控政策,當然各地的宏觀調控要充分考慮地區差異,『只要市場回到理性狀態,房地產春天也就來了。』
樓市步入調整轉型期
中國房地產業協會副會長朱中一17日在杭州出席浙江省房地產高峰論壇時表示,今年下半年以來,在國內國際因素共同作用下,除少數起步較晚的地區仍然保持穩定外,我國大部分地區房地產市場已先後步入調整與轉型期。
朱中一說,從去年9月份開始到今年上半年,隨著國家一系列宏觀調控措施開始顯效,我國房地產市場已逐步由狂熱轉向理性,宏觀調控控制房價過快上漲的目標已取得明顯成效。
不過進入下半年以來,在美國次貸危機等因素影響下,國內房地產市場呈現出較快下行趨勢,市場信心明顯不足,市場不確定性增加,穩定房地產市場的壓力陡增。
朱中一認為,眼下及今後一段時期內,國內樓市值得關注的問題有以下四個方面,一是商品房銷售面積持續下降;二是房地產開發投資、土地購置面積、完成土地開發面積及住宅新開工面積等先行指標明顯下降;三是全國70個大中城市商品房售價由漲幅趨緩到下降;四是房地產企業資金鏈日趨緊張。
對於當前樓市出現的調整行為,朱中一認為應該理性和辯證地看待。『從房地產市場本身規律來分析,一些地方經過多年快速發展後,自身也進入了調整期。同時過高的房價在超出購房者的承受能力後,必然使購房者觀望,有泡沫的地方遲早要擠掉泡沫。不過一些起步較晚和漲幅不大的地區,調整會相對平穩。』
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