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據Wind資訊數據統計,截至10月19日,A股房地產公司中已有7家公布三季報,33家公布業績預告,從中可以看出,行業整體增速放緩、業績分化趨勢明顯和現金流『告急』將成為房地產業三季報的特點。
業績分化顯現
與2007年的普遍繁榮相比,今年房地產公司的日子『不太好過』,行業內的業績分化也逐步顯現。統計顯示,33家公布業績預告的地產公司中,有7家預虧,7家預減,『報懮』公司超過了四成,其中,三家公司預減幅度在90%以上。
在公布三季報的7家地產公司中,有2家前三季度淨利潤同比下滑,3家公司淨利潤增幅在50%以內。
另外,有12家公司預增,其中2007年年底預收賬款佔當年營業收入的比例在50%以上的有6家,萬通地產(600246)、華發股份(600325)、濱江集團(002244)去年年底的預收賬款佔當年營業收入的比例超過100%。
業內專家分析,由於預售和結算之間的時間差,今年的財報業績在很大程度上是對去年銷售的反映,而去年房地產市場火熱,房地產企業普遍擁有高額的預收賬款。在今年三季度預增的公司中,有相當一部分公司的利潤是在2007年實現並鎖定的。實際上,房地產企業今年的銷售業績並不理想。
有統計數據表明,今年1至8月,房地產行業整體銷售額同比下降12.7%。不過,保利地產(600048)銷售額增長25.26%,萬科(000002)銷售額增長5%,金地集團(600383)銷售額增長2.7%。
宏源證券研究員楊國華指出,2008年的房地產市場出現了量價齊縮的調整局面,尤其是商品房成交量同比出現較大幅度下滑,這將促使房地產行業的分化與洗牌。未來推動行業增長的新動力將是——外部擴張下的內部整合力,而在行業調整期間,具有規模的優秀公司將脫穎而出。
現金流『告急』
受市場低迷和景氣回落的影響,地產公司普遍面臨經營性現金流持續下降和財務費用上昇等問題,整體資金狀況不容樂觀。
三季報數據顯示,7家房地產公司的經營活動產生的現金流量淨額均同比下降,其中有6家經營性現金流為負,前三季度,7家公司經營活動產生的現金流量淨額合計為-239095.5萬元,而去年同期為120459.89萬元。
其中,1-9月,深振業A(000006)經營活動產生的現金流量淨額-132983.18萬元,較比上年同期減少130932.19萬元,變動幅度高達-6383.84%。
深振業三季報顯示,2007年公司銷售良好,其中星海名城六期於2007年7月份開盤,處於市場銷售高峰期,銷售資金回籠達10.56億元,振業城一期銷售資金回籠也達2.69億元;但2008年房地產交易量萎縮、價格下跌,公司年初至報告期末銷售資金回籠僅1.7億元。導致公司經營性現金流量大幅下降。
業內專家指出,去年大幅儲備土地後,今年開始集中支付地價款,是導致部分地產公司經營性現金流堪懮的主要原因。
長城證券研究員黃清林分析,今年全國一、二線城市的房地產市場持續低迷,成交量急劇萎縮,呈現出『價量齊跌』,很多公司的實際銷售情況低於預期。不少公司紛紛對2008年的經營計劃進行調整,縮減在建項目與新開工項目的面積,而部分規模較小的公司資金壓力更為明顯。
21世紀不動產分析師孟奇也指出,在目前的弱市格局下,地產公司短期資金壓力很大,因此,加大營銷力度,加快存量產品的周轉,提高滾動開發的能力,是地產公司緩解資金壓力的必要措施。
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