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樓市利好消息接連出臺,財政部表示將從11月起,降低或者免征房地產交易的契稅和印花稅;央行則放松了對首次置業者的首付比例與利率方面的控制。中央政府救市的『第一只靴子』已經落地,但眾多開發商關心的政府何時解除『第二套房』的限制性政策,仍無確定答案,市場對中央政府救市的『另外一只靴子』充滿期待。
業界反應:救市政策低於市場預期
中央救市組合拳出臺後,引起業內外人士的高度關注。市場分析人士指出,由於購房者期待政府出臺更優惠的購房政策,市場很可能由此進入新一輪的觀望,未來一段時間,樓市成交量可能會創今年的地量。
購房者或將繼續觀望
10月22日,財政部發布了《繼續加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》的文件,該文件涉及到房地產政策方面的重大政策調整。
同日,央行要求金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款支持,其貸款利率的下限可擴大為貸款基准利率的0.7倍,最低首付款比例調整為20%。同時,下調個人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調0.27個百分點。
對此,北京我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景暉認為,降低住房交易稅費對恢復購房者信心是一個利好信息,但主要是心理層面的影響,對於整體樓市形勢不會產生實質性的作用。
胡景暉認為,目前,中產階層購房還是比較吃力,當下降息、減稅等貨幣政策不足以扭轉當前整體樓市的走向,只有恢復購房者對宏觀經濟的信心,以及增加購房者的收入,纔能真正回歸房地產的『牛市』。
中原地產華北區董事總經理李文傑也表示,對2009年的房地產市場並不樂觀,市場需求放緩,價格不會反彈。『此次新政節省購房者費用不會超過3%,低於開發商現在的折扣,消費者不會盲目購房。而且現在租金下降,空置率上昇,樓市擁有滯後性,不足以在短時間內表現在房地產上。』
李文傑認為,這次新政是政府公開對各地方救市的認可,不過這個政策還是比較溫和,『低於自己的預期,相信後續還會有新的政策』。
市場期待為『二套房』松綁
同樣,易居房地產研究院高級分析師楊紅旭也表示,此次減免稅收力度有限,尤其是房地產企業的營業稅沒有優惠,這一稅種目前稅率為5%。
有接近國家稅務總局的人士對《每日經濟新聞》記者解釋道,考慮到房地產業稅收主要集中在地方政府手中,此次政策的出臺只是表明默許『地方政府未來可能出臺的更大規模稅收優惠政策』。
21世紀不動產(北京)市場分析人士認為,對於『第二套房』的投資需求的限制並沒有放寬,反映出管理層對前期房地產市場的過熱依然存在顧慮。
而針對未來的政策,中國農業銀行總行信貸處相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者,央行和財政部的政策只是救市的第一步。現在購房者的觀望氣氛比較濃,消費者可能會無動於衷。『政府觀察一段時間後,下一步可能會對房地產投資行為進行松綁,比如放松二套房貸的政策。』
不過,即便是政府已出臺救市政策,未來一段時間,樓市仍將比較慘淡。市場分析人士指出,即便中央主動為『二套房』松綁,在市場預期偏低和經濟環境持續轉壞的情況下,房地產成交量仍將持續低迷。
交易量恐將繼續惡化
對於北京樓市的走向,胡景暉認為,目前北京房價的調整還只局限於邊緣地區,相信還有一定的下調空間。
『交易量恐怕還將繼續惡化。』北京師范大學房地產研究中心主任董藩此前表示,前兩年北京房價暴漲,超出了大多數老百姓的購買能力,累積了一定的泡沫,市場有調整的需要。
這也讓北京開發商感到『緊張』,10月黃金周過後,北京樓市成交量沒有延續9月底的小幅度反彈行情,仍在持續萎縮。
根據北京房地產交易管理網的數據計算,今年9月29日至10月12日的兩周內,北京市商品房期房成交共4912套,平均每天成交約351套。2007年的同一時間段,共成交6259套,平均每天447套。今年比去年同比下降20%左右。
DTZ戴德梁行策略發展顧問部董事王晨表示,目前,北京住宅市場表現依然平靜,購房者的需求維持在較低的水平上,市場剛性需求有待激活。
21世紀不動產(北京)市場分析人士同時認為,宏觀經濟增長放緩,全球金融危機的影響未顯好轉,尤其是資本市場的頹勢,都影響了消費者對未來收入的預期,住房消費心理會受到抑制,使部分消費者無法做出購房的決定。
未來兩月房價或將大跌
人們擔心,中央政策公布後購買者進入觀望,成交量將持續走低,未來兩月最猛的殺跌可能到來。
目前,北京市場上幾乎所有項目都在采取打折、特價房等方式『變相降價』。另外,日前,北京市場統計局的公布的第三季度經濟運行數據也顯示,9月份,北京房價環比出現2005年以來的首次下降,房屋銷售價格比上月下降0.2%,這表明,『北京市房地產價格已出現明顯的松動。』
目前,北京遠洋一方、遠洋山水、萬象新天、首開幸福廣場、華發頤園、華業玫瑰郡等都是降幅比較大的項目,基本上每平方米降價都超過3000元。但是,更多的項目則選擇觀望,或者只是象征性地有少數幾個點的折扣。
作為北京市場著名的『空頭』,楊少鋒表示,北京市場上只有10%左右的樓盤出現了實質性的降價,其餘90%的房地產商仍在『苦橕』。他說,總體而言,目前北京降價的項目大多數是萬科、合生、遠洋、龍湖這些全國性的房企,『而那些北京本土開發商,沒有感受到殘酷的競爭事實,還在觀望。』楊少鋒指出,龐大的市場供應量將是壓垮北京房價的『最後一根稻草。』北京市房地產交易網的數據顯示,北京2008年1月1日已經獲得預售許可證的期房數量為69685套,而10月12日則變成112696套,顯示新增未售期房住宅4.3萬套,而前9個月成交期房住宅約為5.3萬套。
楊少鋒預計,今年本應進入市場的期房住宅大約在16萬套左右,扣除已經進入市場的9.6萬套住宅,年底北京市應該供應市場的期房住宅至少還有6萬套,而預計4季度成交量不會超過2萬套。
『在當前需求萎靡的市場形勢下,除了大幅降價沒有其他應對的辦法。』楊少鋒認為,考慮到年底到來,開發商的資金壓力將空前嚴重,未來兩個月,還將有大量的項目加入到降價潮,『尤其是近郊區的樓盤,對於普通消費者來說,臨近春節或許是買房的好時機。』
不過,也有市場人士對未來市場表現出些許的謹慎樂觀情緒。10月22日,國際物業顧問公司DTZ戴德梁行發表研究報告指出,預計在未來一段時間內,受房價逐步走低的影響,購房者觀望情緒或將得到部分緩解,需求量將會有小幅增加。
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