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昨天上午,農業銀行公布了首個房貸新政細則。但是到了下午,原本刊登在農行網站上的有關公告卻被悄然撤下。對此,本報記者第一時間致電農行廣東省分行相關人士得到的回復是『原公布的細則需要修改,現在還不能執行』。至於具體修改的內容,以及何時重新公布細則,農行廣東分行均表示未能透露。
業內人士認為,農行率先公布房貸新政細則,原本對其他銀行會形成示范效應。但是,現在農行把已公布的房貸細則撤回修改,很可能各家銀行相互觀望,造成房貸新政細則依然『難產』。
還原『首個細則』貸款超過30萬利率自動下調
在央行公布房貸新政後,農行在昨日上午公布了首個商業銀行房貸細則。農行表示,將對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款,在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持,最低首付款比例為20%;貸款最低執行利率調整為同期同檔次基准利率的0.7倍。
農行稱,對自住購房能否適用最優惠利率將綜合購房類別、借款人信用記錄和還款能力等風險因素進行考慮;借款人購買非普通住房的,即使是首次購房,首付款比例原則上不低於25%;借款人購買非自住房的,首付款比例一律不得低於30%,購買非普通住房的,貸款利率原則上不下浮;嚴格控制對借款人一次性申請多筆個人住房貸款發放貸款。
另外,在新增貸款優惠政策之外,農業銀行還重點明確了存量個人住房貸款的利率調整政策。在對存量貸款利率調整過程中,農業銀行采取了兩種方式。一種方式是自動調整,即對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基准利率0.85倍的貸款,原則上通過銀行內部的計算機系統自動調整利率,無需借款人申請,貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基准利率的0.7倍。另一種方式是手工調整,即對不符合自動調整標准或由於其他方面的原因無法進行自動調整的貸款,須先由借款人主動提出書面申請,銀行在審批過程中要基於原合同約定,綜合考慮原適用利率、客戶貢獻度、客戶資信及監管要求等要素提出最終審批意見,經借貸雙方協商一致,於2009年1月1日(含)之後進行調整。對借款人有連續90天(含)以上逾期記錄的,農業銀行將不受理其利率調整申請。
建行率先表態多是原則性規定具體操作很難
在房貸新政實施的首日,建設銀行對於新政的執行就作出了表態。對於新發放的商業性個人住房貸款,建設銀行表示,將在人民銀行的政策框架和授予的權限內,根據客戶是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房等因素,制定差別化的利率政策和首付款比例要求。
而對於已經發放的個人住房貸款,建行表示,其利率調整取決於兩個因素,一是貸款合同對於貸款利率調整方式的約定。二是銀行根據借款人是首次購房或非首次購房、借款人信用記錄、還款能力等風險因素綜合評估的結果。建設銀行將在合同重新定價日(一般在每年1月1日)按照合同約定和綜合評估結果進行確定。
對於普通自住房定義,建行稱應是按照住房面積大小確定,但具體要以當地政府或有關部門的規定為准;對『改善型』普通自住房,建行則理解為『如果客戶現在貸款買的房子由於面積比較小等原因不能滿足住房需求,需要貸款再購買一套普通住房用來一家人居住,可以認為是購買改善型普通自住房』。
記者在昨日的采訪過程中,問及房貸新政具體細則的出臺,工行廣東分行、中行廣東分行,以及交行廣東分行等銀行均表示,尚在等待各自總行實施細則的正式通知和安排。
深度分析
銀行到底在擔心什麼?
『銀行可能的一個擔心是「利率倒掛」問題。』在接受本報記者采訪時,中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示,假如銀行執行基准利率0.7倍的優惠時,那麼5年期以上的存貸款利率是『倒掛』的。
經記者測算,按照3至5年(含5年)貸款利率7.29%最大程度下浮30%,得到的實際利率是5.103%;按照5年以上的貸款利率7.47%最大程度下浮30%,得到的實際利率是5.229%。而同期的5年期存款利率是5.58%。『如果一家銀行只做長期貸款和長期存款業務,那麼很快將瀕臨破產。』一位銀行業內人士如此評價,給予客戶的優惠已經非常徹底,這對銀行的定價技巧要求相當高,尤其5年期以上的利率下降到了5.229%,比目前銀行5年期存款利率5.58%還要低,這樣一來,如果客戶在銀行將房貸本金總額相等金額的錢存五年以上定期,那麼,這筆定期存款的利息可以用來償還房貸的月供還有盈餘。
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