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盡管央行公布房貸新政已逾一周,但各家銀行的實施細則卻出臺緩慢,僅農行、交行、光大、招行和建行出臺了細則,但『細則不細』讓房貸市場冷冷清清。
●光大撤下房貸細則
繼農行上演房貸細則24小時內『掛上——撤下——掛上』的一波三折後,光大銀行總行也於上周下發緊急通知,全面叫停於10月底試出臺的房貸實施細則。由於銀監會近日通知,要求優惠僅限於首次貸款買房,因此光大之前實施的『對於第二套房(此前在銀行有一筆未結清房貸),首付比例也能低至20%,貸款利率在基准利率基礎上享受82%的優惠』面臨巨大壓力。
●細則不細貸款者無所適從
對如何界定『普通自住房和改善型普通自住房』,招行、光大以『90平方米以下』進行了初步劃分,農行、交行、建行則無明確規定。對老客戶能否從85折轉成7折利率優惠,僅有農行作出明確說明,其他銀行均未在細則中作出規定。
對銀行業內表示醞釀放松的二套房的貸款政策,也僅有光大銀行率先提供優惠,但也隨著細則的叫停而『夭折』,其餘銀行都沒有作出說明。此外,大多數銀行在細則出臺時同時強調『還要完善』或『未最終定稿』,這便帶來了巨大的想像空間,也更讓人無所適從。
●房貸新政讓銀行無利可圖
商業銀行的主要盈利模式是賺取貸款利息減去存款利息產生的利差。按新政優惠7折,使商行的貸款利率低於存款利率,商行自是不會賠本賺吆喝。按現行5年期貸款利息7.47%、5年期存款利息5.58%計算,兩者之間利差為1.89%。而央行個貸新政給5年期貸款利息打7折為5.229%,較5年期存款利息低0.351%。貸款利息已低於存款利息,這對銀行來說根本無利可圖。且央行兩個月內三次降息,但實際幅度均小於市場預期,所以再次降息的傳聞不絕於耳。在降息通道中央行推出的房貸新政本就是畫蛇添足,貸款者都在等待新一輪的降息,所以房貸市場冷清也就在情理之中。
●各地自救收效甚微警惕金融風險
而早在中央出手之前,各地方政府早已經開始自救,西安、杭州、上海、廈門等地早已出臺不同程度的救市措施,包括提高補貼、下調貸款利率。上周北京也加入到救市大軍之中,將住房公積金最高額度由60萬元昇至80萬元。而由於大多數持幣待購的人預期房價還將下跌,所以政府的救市短期內不會扭轉房價的下行趨勢。
消費者的購買力是關鍵因素,如果消費者沒有相應的購買力,即使政府出臺再多的救市措施,住房市場也很難回暖。這需要政府有意識地引導,可以考慮提高個稅起征點以及放松貨幣政策。
值得注意的是,『救市』政策可能會加大金融風險。房價下跌,會引發銀行的不良貸款,2007年美國的次貸危機就是如此,這也正是政府急於『救市』的重要原因。但在目前情況下,房市走勢很難改變,讓更多的銀行資金參與『救市』,則不僅不能緩解金融風險,還會引發更加嚴重的金融風險。前幾年,為信貸資金安全,我國提高了房貸的首付比例。現在,房價比前幾年高了很多,風險自然也大了很多,但卻要降低首付比例,風險也就可想而知了。