為應對國際金融危機對我國經濟發展不利的影響，黨中央、國務院最近決定對宏觀調控政策及時作出重大調整，實施積極的財政政策和適當寬松的貨幣政策，同時推出擴大內需的十項措施，安排了高達4萬億元的投資計劃。宏觀經濟政策的重大調整對房地產市場走向將產生什麼影響？

　　保增長：房地產業將為擴大內需『加力』

　　人們注意到，國務院日前提出的擴大內需十項措施中，第一個就是『加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度……』。國務院10日召開省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議，部署落實中央政策措施。會議提出的七項工作中，『促進房地產市場平穩健康發展』是其中一個重要內容。

　　房地產業是國民經濟的重要支柱產業，對金融業穩定和發展至關重要，對於推動居民消費結構昇級、改善民生具有重要作用。

　　近年來，我國房地產業持續火暴，房價持續攀昇。進入2008年，在國內宏觀調控和國際金融危機雙重壓力下，房地產市場出現持續低迷的局面。

　　發展改革委、國家統計局調查顯示，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅繼續下降。新建住房銷售價格同比下降的城市在增多，其中深圳為-15%、廣州為-7.4%。國土資源部的數據顯示，今年上半年全國土地接近一半是以底價成交，其中有10%左右遭遇流拍或流標。

　　上海銀監局統計顯示，今年前三個季度，上海房地產開發貸款增量分別為99.6億元、45.7億元和-28.8億元，逐季下滑的趨勢明顯並首次出現負增長。相應地，個人住房貸款大幅回落。10月上海中資商業銀行個人住房貸款減少21.1億元，同比多減71億元。

　　國家統計局數字顯示，去年我國固定資產投資超過13.7萬億元，增長24.8%，其中房地產開發投資2.5萬多億元，增長30.2%。如果加上50多個相關產業，其投資接近全國固定資產投資的四分之一，對促進經濟增長舉足輕重。

　　中央近日出臺擴大內需的一系列政策，釋放出『保增長』的強烈信號。而拉動投資和消費，房地產行業的重要作用不可替代。

　　上世紀90年代亞洲金融危機時，中央采取了一系列擴大內需和鼓勵出口的政策措施，成功實現了『軟著陸』。而房地產特別是住宅產業，成為當時『內需驅動』的發動機之一。

　　據專家測算，房地產業每增加100萬平方米建築量，就能吸納30萬人的就業。僅以今年北京700多萬平方米保障房和『兩限房』的開工計劃來算，就能解決240萬人就業，並帶動鋼材、水泥等市場需求。

　　有關專家提出，在擴大內需中，地方政府一方面要充分發揮房地產拉動經濟增長的作用；另一方面，要避免經濟結構中過分依賴房地產業。只有合理的產業結構，纔能有效應對風險。

　　調結構：『新政』重在『接長』保障性住房『短腿』

　　以房地產業拉動內需，會不會引發新一輪房產投資過熱？

　　『歷史從來不是簡單的重復。從出臺的宏觀調控政策可以看出，加大保障性住房建設、解決中低收入群體的住房困難，鼓勵自住性消費需求是一個鮮明特點。』復旦大學房地產研究中心主任尹伯成說。

　　10月中旬，國務院出臺『加大保障性住房建設規模，降低住房交易稅費，支持居民購房』的有關政策，引起各方關注。11月5日，國務院常務會議強調加快建設保障性安居工程，加大對廉租住房建設支持力度，更凸顯政府通過一系列政策，『接長』保障性住房『短腿』的決心。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥12日表示，中國保障性住房建設今年投入將超過1000億元。今後3年，中央財政將投資9000億元，用於廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造，平均下來每年有3000多億元的投入。

　　業內人士指出，加快保障性安居工程的建設，既是保障民生的需求，也是拉動經濟的需求。據測算，廉租住房的建設和經濟適用住房建設，將拉動建築業的發展，可以提供200多萬個就業機會。如果把上下游產業加在一起，每年保障性住房建設將帶動投資近6000億元。

　　1998年，我國開始取消福利分房、啟動住房制度改革。由於長期以來保障性住房供給的缺失，導致千軍萬馬擠商品房，進而導致房價畸高、脫離普通百姓購買力。

　　據了解，目前，越來越多的城市正在醞釀出臺保障性住房規劃管理的若乾意見，將對規劃選址、住宅容積率、公交配套等相關內容進行規范。這意味著，『市場的歸市場、保障的歸保障』樓市調控思路，在實踐中展開。

　　近期，全國各大城市正加快保障性住房建設。北京今年保障性住房用地的規劃面積將達到700多萬平方米，相當於每年有10萬套住房推向市場。上海今年經濟適用房開工建設將達到400萬平方米，並計劃收購部分小戶型存量房以滿足廉租家庭需要。

　　北京房地產交易管理網的數據顯示，從今年9月開始，保障性住房的簽約量，已經佔據了北京住房市場需求的『半壁江山』，並開始影響北京的房價走勢。對此，北京開發商潘石屹表示，政府主導的保障性住房供應加快，將一定程度改變樓市格局。

　　穩房價：鼓勵『購房者入市』，並非『支持高房價』

　　當前，我國宏觀經濟政策調整後，穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，轉向積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。在有關專家看來，『加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制，合理擴大信貸規模』等政策，是對樓市的『實質性利好』。有關措施表明，中央鼓勵居住消費的態度明確，對個人住房按揭貸款或將進一步放松。

　　中國房地產指數系統副主任陳晟表示，從整個宏觀經濟來看，當前的一系列樓市刺激政策，可以視為一種『政策性儲備或預警』，是非常時期的非常之舉，並非簡單的『救市』。

　　此前，財政部、國家稅務總局、人民銀行出臺政策『組合拳』，為買房人『松綁』減負：從11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫下調到1%；個人住房公積金貸款利率下調0.27個百分點；居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例調整為20%。交易成本降低，有利於減輕購房者負擔，有助於穩定房地產市場信心。

　　但需要強調的是，降低住房交易稅費，本質是為解決有效需求不足的問題，目的是『支持居民購房』，而不是支持『高房價』，調控政策絕非『救價』。

　　國務院發展研究中心有關專家表示，當前房地產市場成交萎縮、信心不足，要啟動低迷的樓市，需要三個『一點』：即國家稅費降一點，銀行利率降一點，開發商讓利使房價降一點。只有這樣，纔能真正推動購房者入市。

　　『樓市調整有其慣性，短期內利好政策仍無法逆轉樓市下行趨勢，但對於促進市場底部的提前到來大有裨益。』上海中原地產有關人士說。

　　有關調查顯示，當前房價與老百姓的實際購買力之間仍有差距，如果強行把價格『穩定』在高水平，效果不會太好。但如果房價大跌，也不利於經濟穩定。

　　很顯然，新一輪樓市調控政策不是開發商期待的簡單『托市』。它一方面強調放松銀根，鼓勵消費；另一方面強調調整結構，引導市場。這將有利於商品房與保障房之間的平衡發展，有利於將房價控制在合理區間內，防止因房價大起大落衝擊經濟平穩較快增長。