北方網消息(記者付文超 通訊員吳梅 張學軍)：經天津市人大審議通過，《天津市物業管理條例》已於9月10日頒布，並於2008年12月1日起正式施行。新《條例》旨在進一步與《物權法》和國家《物業管理條例》銜接，促進本市物業管理行業健康規范發展。

　　 《條例》頒布後得到了社會和群眾的廣泛關注，為了方便群眾進一步了解相關政策，市國土房管局匯集了近期群眾諮詢較多的相關問題，分五期進行解讀。

　　掌握新物管條例規定 依法理性維護合法權益

　　(第一期：綜合類)

　　 1問：什麼是物業？什麼是物業管理？

　　 答：本條例所稱物業，是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。

　　 本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

　　 2問：物業管理應當遵循什麼原則？

　　 答：物業管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。

　　 3問：哪些項目應當實行或者推行物業管理？

　　 答：有兩個以上業主的新建住宅物業，應當實行物業管理；商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業，推行物業管理。

　　 4問：對市、區縣兩級物業管理行政主管部門的職責是如何分工的？

　　 答：市國土資源和房屋管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責全市物業管理活動的監督管理。

　　 區、縣房地產管理局是本轄區物業管理的行政主管部門，負責本轄區內物業管理活動的監督管理。

　　 5問：對相關行政管理部門在物業管理區域內履行監管職責有何規定？

　　 答：規劃、建設、市容、城市管理綜合執法、公安、民政、市政、園林、物價等相關部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作。

　　 6問：物業管理區域劃分的原則是什麼？

　　 答：物業管理區域的劃分，應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素，並遵循相對集中、便於管理的原則。

　　 7問：對新建物業項目劃分物業管理區域時有何要求？

　　 答：新建物業項目，包括分期建設或者由兩個以上開發建設單位建設的物業項目，其配套的設施設備是共用的，應當劃為一個物業管理區域。

　　 8問：對同一個物業管理區域實施物業管理有什麼規定？

　　 答：一個物業管理區域成立一個業主大會，應當由一個物業服務企業實施物業管理服務。

　　 同一個物業管理區域內的地上、地下建築物和設施設備、相關場地，不得分割進行物業管理。

　　 9問：對物業的維修責任是如何區分的？

　　 答：在國家規定的保修期限內，物業由開發建設單位負責維修。保修期限屆滿後，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務企業按照物業服務合同約定負責維修、養護。

　　 在物業出現危及安全、影響觀瞻或者影響他人正常使用情況時，業主、物業使用人或者物業服務企業應當及時維修，所需費用由相關責任人承擔。

　　 物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護時，相關業主和物業使用人必須給予配合。

　　 10問：對有關專業經營服務單位在物業管理區域內的職責是如何規定的？

　　 答：根據《條例》規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營服務單位，應當直接為業主提供服務，向最終用戶收取有關費用，並依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。

　　 11問：對物業管理區域內機動車輛的停放、行使等有哪些管理規定？

　　 答：佔用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，並征得業主大會同意。

　　 佔用業主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的車位，應當交納場地佔用費。場地佔用費主要用於養護維修小區道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地佔用費的收取標准和使用辦法，由業主大會或者開發建設單位與物業服務企業在物業服務合同中約定。場地佔用費收取和使用情況應當向業主公示。

　　 業主對機動車輛有保管要求的，由業主和物業服務企業另行簽訂機動車輛保管合同。

　　 機動車輛和非機動車輛在物業管理區域內行駛、停放的具體管理辦法，由業主大會決定並公示。未成立業主大會的，按照前期物業管理服務合同的約定執行。

　　 12問：新《條例》對交納房屋專項維修資金有什麼要求？

　　 答：新《條例》規定，有兩個以上業主的新建住宅和非住宅物業，應當按照規定交納專項維修資金。專項維修資金應當按照規定給業主計息。

　　 未建立專項維修資金或者專項維修資金餘額不足的物業項目，業主委員會根據業主大會的決定組織業主交納或者續交專項維修資金。

　　 13問：物業服務費確定堅持什麼原則？由誰確定？

　　 答：物業管理服務費應當按照與物業管理服務內容、服務質量相適應的原則確定。普通住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業在政府指導價格范圍內協商確定；其他住宅和非住宅的物業管理服務費，由業主大會、開發建設單位與物業服務企業自主協商確定。

　　 14問：物業管理服務費有哪兩種計費形式？

　　 答：物業管理服務費可以采取包乾制或者酬金制等形式。

　　 包乾制是指由業主向物業服務企業支付固定物業管理服務費，盈餘或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

　　 酬金制是指在預收的物業管理服務費中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其餘部分全部用於物業服務合同約定的物業服務支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業管理服務計費方式。

　　 實行酬金制的物業服務企業，應當至少每季度向業主大會或者全體業主公布一次物業管理服務費的收支情況。

　　 物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標准和收費項目、收費標准等有關情況進行公示

　　 15問：物業管理服務費的計費依據是什麼？

　　 答：物業管理服務費應當按照業主擁有物業的建築面積計算，按月交納，業主或者物業使用人與物業服務企業另有約定的，從其約定。

　　 16問：對物業管理服務費的交費主體、交費時間是如何規定的？

　　 答：物業竣工驗收合格交付使用前發生的物業管理相關費用，由開發建設單位承擔。物業竣工驗收合格交付業主後發生的物業管理服務費，由業主承擔；但開發建設單位與業主約定由開發建設單位承擔物業管理服務費的，由開發建設單位承擔。

　　 物業管理區域內未售出空置房屋的物業管理服務費，由開發建設單位交納。

　　 17問：因物業管理發生爭議的解決方式有幾種？

　　 答：業主、業主大會、物業服務企業、開發建設單位之間因物業管理發生爭議的，可以自行協商解決；不能自行協商解決的，可以向物業管理行政主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

　　 18問：對業主、物業使用人違反條例有關規定如何處理？

　　 答：業主、物業使用人違反條例規定，拒絕、阻礙物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備進行維修、養護的，物業服務企業可以向人民法院提起訴訟，排除妨害；造成損失的，由違規行為的業主或者物業使用人承擔賠償責任。

　　 19問：當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的怎麼辦？

　　 答：當事人對物業管理行政主管部門的處罰決定不服的，可以依法申請行政復議或者向人民法院起訴；逾期不申請行政復議或者不起訴，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

　　 20問：建築物及其附屬設施管理的其他形式可以執行新《條例》嗎？

　　 答：業主自行管理物業、委托其他管理人管理物業和原有住宅區實施物業管理的，可以參照本條例執行。

　　 21問：新《天津市物業管理條例》從什麼時間起施行？

　　 答：《天津市物業管理條例》自2008年12月1日起施行。