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2008年的樓市在中國房地產市場的發展進程中注定將留下濃重的一筆,從來沒有這麼多相互矛盾、相互衝突的概念能匯聚在同一年,也從來沒有這麼多的新鮮詞匯能和房地產掛上鉤。當專家們嚷嚷了好幾年的『拐點』終於在今年成為現實,2008樓市的九大流行語也必將與往年完全不同。
降價
如果要評選2008樓市最流行的一個詞,那一定是非『降價』莫屬。自從年初地產老大萬科在其精神領袖王石『拐點論』的指引下,將降價旋風從南方刮到北方,降價一詞就牢牢地貫穿2008樓市始終。
『房價這樣上漲,已經上漲到中產階層,就是年收入在6萬元人民幣到20萬元人民幣這樣一個階層,他們已經感覺到買房子非常吃力的時候,這個樓市就要出問題了。』這是王石一年前的原話,當時京城的房價正處於大乾快上、勇攀高峰的最瘋狂階段,現在回頭看,不禁讓人感慨:房價雖難猜,常識是真理。
當然,先知先覺主動降價的開發商畢竟是少數,大多數開發商是被市場逼得降價的——突然房子沒人買了,大家都在觀望。一位開發商這樣形容現在的購房者:過去他們都是先關心戶型、配套,現在來了直接就問降了沒有,降了多少。
北京市房地產交易管理網的統計數據也反映出了購房者的觀望和謹慎。截止到12月17日,今年北京期房住宅簽約總量共計78333套。與去年同期118128套相比減少39795套,同比下跌34%,價跌量縮之勢已經十分明顯。
資金鏈
『我們從來沒有這樣缺過錢!』
一向『財大氣粗』的開發商們,今年的日子的確不好過。流動資金嚴重不足,存貨卻越壓越多,更可怕的是,存貨一再降價市場卻還嫌降得不夠,企業的資金鏈越繃越緊。
難怪中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌要大聲疾呼,在銷售回款放慢、銀行貸款縮緊、上市阻力加大的形勢下,開發商的首要任務是保護資金鏈、保護現金流。
而馮侖為他的同行們開出的藥方是,目前的形勢下開發商要學習地震中被埋36天奇跡存活的『豬堅強』,即便瘦身也要頑強地活下來。
小戶型
隨著『70/90』政策的全面推行,中小戶型已經成為今年京城樓市的主力產品。
年終盤點,中小戶型項目普遍賣得不錯,像西四環的遠洋·沁山水、東四環的A-Z TOWN愛這城、東四環的金都·心語等都出現了熱銷態勢。
究其原因,兩大因素不能不提,一是隨著央行房貸新政從11月1日開始正式實施,受益最明顯的『90平方米及以下普通住房』成為樓市關注的熱點;二是大批『80後』的剛性購房需求開始釋放,低總價、低首付的小戶型自然成為他們的首選。
退房
房價跳水,退房風波也隨之而來。
『如果你花100萬元買了一件商品,還沒有來得及使用,這個商品的價格一下子縮水30萬元,你受得了嗎?』開發商打折促銷,卻惹惱了自認為是高房價受害者的老業主。那些率先降價的樓盤,最先遭遇了退房風波的衝擊。
根據業內的經驗,如果項目的價格下跌達到20%-30%,就有可能觸發退房爆發的節點。今年下半年以來,包括中海城、東亞上北中心、阿爾法社區、龍湖花盛香醍等十幾個樓盤,都是在降價後和老業主發生了集體退房糾紛。
讓人哭笑不得的是,購房者和開發商之間的退房博弈,竟然催生出退房相關產業。除了退房律師外,北京還出現了退房律師團,號稱由多年從事房地產法律事務的專業律師組成,專業承接個人、團體退房事宜的訴訟和非訴訟業務。而一個名為『我要退房網』的網站也悄然於9月份成立,雖然該網站為維權退房的業主提供了信息交流平臺,但也許是並不希望退房風潮泛濫,在網站主頁上可以看到這樣的聲明:『支持按照購房合同約定進行合法退房,反對因房價下跌而無條件退房。』
抄底
市場就是這樣,有人看跌,必然也就有人看漲,否則交易根本無法完成。京城樓市從年初、年中『擠牙膏』式地暗降,到年底一步到位式地狂降,抄底大軍集結的跡象也越來越明顯。
先是限價房的持續熱銷,然後是年末樓市成交量的溫和放大,房價跌到一定程度,剛性需求必然開始出現。
一些房地產門戶網站也開始組織購房者啟動『樓市抄底行動』,『在別人貪婪的時候恐懼,在別人恐懼的時候貪婪』,巴菲特的投資理念迅速深入人心。
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