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牛年春節,天津樓市成交量比去年及前年春節期間都有所下降,但是很多春節連市的樓盤看房人數並沒有減少,說明樓市剛性需求仍很明顯,只是在國家經濟及樓市走勢不明、多數房價並沒有調整到位的情況下,大家只好選擇再等待。專業機構人士分析認為,目前住宅市場很少有炒樓和投資型購房,九成以上購房是用於自住,或自住投資兩用,這些買房意願和買房能力將成為國家政策及房價走勢的主要影響因素,第一次購房、改善性購房、中小戶型將是市場落腳點。
牛年樓市開局平穩 價格決定成交意願
對比幾年來春節期間樓市成交量,信達(天津)及天津中原地產等機構統計表明,今年春節成交量屬於中等水平,並不是最差的,特別是節後一周,新建商品住宅成交598套,共計6.06萬平方米,而2008年春節後一周內,商品住宅成交量為402套,4.5萬平方米。因此,相對而言,今年春節期間,本市住宅市場成交量恢復速度較快,成交回昇更為明顯。但是從價格來看,今年春節期間比去年下降了15%,呈現價低量漲的市場特征。
今年春節期間樓市與前兩年有兩點明顯不同,一是看房者心態都很坦然,不再為樓市起伏而焦灼,預期也趨向更現實、更胸有成竹。二是春節期間成交的樓盤基本上都是有大幅度優惠的成熟地段或生活配套將到位的項目。如市中心老城廂區域在定價下調基礎上,組合優惠達到6%以上的部分樓盤,邊緣區域的中北鎮,津南外環邊緣,北部地鐵1號線端區域價格已調整到4500——5500元/平方米一線的多個知名品牌項目。
『現在買房首先要看價格是不是合適。』很多看房者都這樣表示。記者在幾個售樓處都看到,春節期間看房的人,基本上都是衝著『春節優惠』來的,在同一區域,看誰家的房子性價比更高。不過通過幾番比較,多數人還是選擇繼續等等看,因為其中大幅優惠的樓盤非常少,在多項刺激消費政策預期下,開發商也是以觀望為主,少有新動作。所以很多看房人決定將購房計劃推後。可見,價格是決定成交意願的主要因素。
自住購房需求積累 市場蘊藏交易能量
世聯地產(天津)及戴德梁行等機構2008年天津住宅市場數據報告顯示,2008年天津新房成交量同比銳減47%,其中一半以上為自住型意向購房者。由於目前天津住宅市場的主體需求仍以自用為主,因此牛年住房需求量將超過去年。可見,長時間的僵持低迷,使樓市積累了大量自住型購房需求能量。專業人士分析,今年上半年,市場將持續這種能量聚集趨勢。一方面,宏觀經濟短期內不會有明顯變化,樓市仍存在一定下調風險,這將抑制住房需求釋放,另一方面房地產企業和購房者雙方都期待更有利的政策和機會出現,使成交意願產生了新一輪磨合期。
在政府促進需求方面,近來天津西站等城市大型項目啟動,其拆遷將帶來相應的改善型商品住房需求;天津藍印戶口門檻降低,也將帶來更多外來人員購房需求。
對於牛年本市新建商品住宅市場的前景,很多機構人士認為,今年下半年探底的可能性更大些,隨著國際金融危機影響的變化、國內經濟的穩定及保增長、促消費政策的落實,樓市及房地產企業的興衰將在下半年進一步顯現,進而使樓市找到成交突破口。
市場調整趨向平穩 房價取決於購買力
市場難以放量,歸結起來還是購買力不足。由於投機、投資型購房需求減少,目前市場成交量主要來自自住型購房,因此自住房購買力將主導牛年房價走勢。天津中原地產等機構人士分析認為,目前自住型購房者能夠瀟灑買房的僅是少部分,多數購房需求者的購買力仍難以應付欲購樓盤的目前價位。因此,成交量提高還有待於自住房購買力的提高。
從去年起,很多經濟及業內專業人士就一再呼吁,城市居民的購買力是房價的直接參照,它反映這個時期全社會市場容量的大小,應從調整房價和提高自住房購買力兩方面來促進市場交易和健康發展。國家和地方管理部門也相繼出臺了降低稅費、優惠利率、財政補貼等政策來提高自住房購買意願和購買力。
專業人士認為,提高自住房購買力主要從四方面體現,一是宏觀經濟好轉、就業及工資水平提高,使人們貸款買房沒有後顧之懮;二是針對房地產交易環節出臺各項優惠政策,以此激活二手房市場交易、促進梯次住房消費;三是進一步調整房價,把房價調到經濟發展水平與城市居民收入相均衡的狀態。四是鼓勵房地產企業提高住宅產品附加值,對采用先進科學的建設施工技術及材料的項目及企業進行適當的政策支持,使高端房價格不會因過高成本及售價而遭市場冷落,同時也保障了新建房的居住及再交易價值,促進房地產市場的可持續發展。
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