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本市藍印戶口申辦門檻下調已經將近半個月,雖然成交方面目前還沒有體現出明顯增長,但不少樓盤售樓處的人氣都有了一定幅度的提升。藍印門檻的降低給津城樓市着實提了提神兒。
郊縣樓盤人氣更旺
“最近兩週看房和電話諮詢的購房者確實明顯增多,跟政策出臺前比較,幾個遠郊區項目的人氣基本上都增長了兩三成。”寶天建設開發有限公司相關負責人表示,藍印戶口的出臺的確給他們的項目增溫不少,並且郊縣產品的關注度比市區項目還要高。“可能是郊縣產品價格較低,並且藍印戶口在各區可以享受的就學政策又沒有明顯區別,因此在郊縣重點校附近的樓盤格外受關注。”
此次藍印戶口門檻由100萬元降至40萬元、60萬元和80萬元三個標準,讓很多郊縣樓盤符合標準的邊緣價格產品都成了香餑餑。寶坻“學府新城”項目有關負責人透露,由於市級重點中學寶坻一中坐落在該項目內,並且該區域房價基本上都是每平方米4000元左右,而100平方米左右的產品剛好在房款上吻合了40萬元的藍印戶口標準,因此最近兩週對這些產品的關注和諮詢量明顯增長。
市區周邊新四區的藍印戶口爲60萬元,一系列市政建設的投入也增加了這些區域地產項目的前景價值,因此對新四區的項目在藍印新政出臺後的影響也很明顯。津南區金地格林項目有關負責人表示,從新政公佈後,除了項目人氣增加外,電話諮詢量也增加了三成以上。其中很多購房者都是直接或間接地詢問藍印戶口政策的細節。
銷售反彈具有滯後特性
雖然諮詢和現場看房的人氣增長,但新政策對樓盤還未形成實際銷售業績方面的推動。本市多個地產項目都表示,眼下諮詢和關注新政策的人氣很旺,但成交方面還沒有顯現出明顯的增長態勢。
“我姐姐一直生活在江蘇,她計劃通過買房的方式在天津給女兒辦個藍印戶口,過兩年在這裏上學。這次藍印戶口門檻降低後,我開始幫她諮詢有沒有適合的產品。”魏小姐最近十來天的所有空閒時間都用來打聽藍印戶口的相關事宜,像她這樣爲自己或親友諮詢藍印新政的購房者現在已經成了各樓盤售樓處的主力軍之一。
有關專家認爲,此次藍印戶口的政策調整對於外地在津投資、工作或有親友在津的異地人員等都會形成一定的置業需求刺激,但由於每個人狀況不同,這種需求的釋放週期也各有不同。例如,按照相關規定,異地考生必須在高考報名前兩年的9月1日以前取得藍印戶口才能有資格在津申報高考,而購房後只有等到具備相關證件才能開始辦理藍印戶口,這些週期都會推動有子女就學需求的購房者提前考慮在津置業。同樣出於這個原因,一些現在開始諮詢的購房者並非立即需要辦妥藍印戶口,而是在需求和購買之間還有一定的時間差允許其進行觀望和考慮。因此,藍印戶口對銷售市場的實際推動預計還要等1-2個月纔會出現明顯的作用,但屆時估計也會是逐步推進,而不會在某一時間點爆發大規模的購買行爲。
開發商將調整銷售節奏
對於藍印戶口政策的調整,很多開發企業將之視爲市場福音,並盡力在產品的開發和銷售環節配合新政,希望在此後的銷售業績方面最大限度地享受到新政的優越性。
金地地產企劃部相關負責人透露,預計上半年藍印戶口政策的調整將會對樓盤銷售產品有比較鮮明的影響,因此該公司已經開始對銷售策略進行調整,即將接近該區域60萬元價值的產品提前推向市場並籌劃加大這些產品的數量,利用藍印政策邊緣價值產品的吸引力提高市場關注度。“其實近期明確表示爲藍印戶口買房的購房者中,大部分人關注的都是房值遠高於60萬元的產品,但60-70萬元的產品仍是吸引其置業的最直接因素。”有關銷售人員表示。
另外,天房集團經濟師認爲,儘管目前對銷售量方面的影響還不明朗,但藍印戶口的政策調整對於銷售市場必然會產生推動,這種推動力會逐步傳導至土地供應環節,對於土地銷售尤其是郊縣土地市場的交易也會產生推動作用。
記者手記
品質纔是戰鬥力
幾乎沒有幾個人會花上幾十萬元純粹爲了買個戶口。多數通過買房獲取藍印戶口的外地人主要都是爲了解決子女的就學問題,由此拉動的買房需求也就在藍印戶口的基礎上同樣需要具備適合居住的特性。畢竟,買了房子,子女進了學校,一家人通常是要在這裏住上幾年的。
前幾年的地產大開發給城市外圍帶來了空前的建設熱潮,四郊五縣的新建和在建項目數量甚至比市區也有過之而無不及。在藍印門檻下調以後,很多外地置業者把目標都瞄準了郊縣樓盤。一是價格較低,二是郊縣重點中學的教學質量也都不錯,三是藍印戶口取得以後享受的考試政策基本相同。而天津的近郊,項目數量着實不少,符合新政置業標準的邊緣價格產品也有很多,接下來,就是這些同價位產品的市場份額之爭。
這場戰爭,拼的就是品質。
地段、建築、社區、服務,各項品質,一個都不能少。“以前100萬元的門檻太高,現在買套兩居室就可以申請藍印戶口了。不過畢竟我們一家人要在這裏住到兒子高考以後,還有三四年的時間呢,所以我還是希望買個舒服的、採光好的房子。”老馬最後在津南區選了一套80多萬元的兩居室住宅。“這個房子不算便宜,但環境好,過幾年兒子畢業了再賣出去,應該也能賣得上價。”低密度洋房、全明戶型、大綠化社區以及毗鄰重點中學等因素其實都是藍印引發的品質戰中的重要武器,但具體誰能獲勝還要看產品品質優勢的落實情況。
從記者進行的購買“心氣兒調查”來看,適合買房辦戶口的產品需要有幾項必備素質:產品舒適度高;片區發展潛力大;物業服務好;項目知名度高;企業品牌過硬。所以,爲藍印而啓動的購買需求將更加關注高性價比的住宅。
誰能用產品說服人,誰就能佔領市場。