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去年底針對第二套購房政策松綁後,改善型購買市場開始逐步昇溫。二套房政策在今年是否能夠對地產市場繼續形成利好推動,則還要依市場的細分功能而不同了。
『二套房政策松綁後,立即引起了諮詢熱,但成交量方面則是在一個多月後纔見效。一些觀望市場的改善型購房者在政策利好的推動下出手,也是形成2月份市場放量的原因之一,但其影響作用不是很大。』本市華廈博成公司總經理張國全坦言,『改善型購房者的數量比例在整個銷售量中已經超過一半,因此二套住房相關政策的松綁的確給市場帶來了一定的活力。』
『二手房市場的第二套購房比例在30%左右,並且其中以新婚、就學等剛性需求為目的的購房者較多。因此二套住房政策松綁後,二手房市場在短期內就出現了成交量上揚的狀況。』天津我愛我家戰略企劃經理陳萌認為,二套房的放開主要受益人群仍是自住需求的購買者,『對於二套住房的松綁其實范圍很明確,即必須是以普通住房作為基礎,並且要符合相關條件。這種限制不至於讓大批的炒房人群無限入市,避免再度出現市場過熱。』
陳萌表示,最近兩個月以來,由於二套住房在貸款、稅率等方面收到優惠,符合條件的第二套房購房者可以比以前節省數萬元的購買成本,尤其是營業稅年限的調整,激活了次新房市場的交易,大批購買2年以上的房源開始進入二手市場,提高了房源品質,讓購買者有了更多選擇,這也從另一方面推進了二手房的成交。
不論是商品房還是二手房,價格都是對市場成交影響最大的因素。市場在二套住房政策推動下有所回暖的同時,開發商割肉和賣房者降低心理預期給市場形成了更大的動力。
政策松綁暫不改變市場走勢對於2009年的整體地產走勢,業內人士坦言,只有把價格降到位纔能真正打動購房者,尤其是改善型購房者。張國全表示,2月份商品房和二手房市場成交量雙雙創新高,而成交熱點區域又頻頻降價,這種局面印證了市場低迷期的價格決定性作用。即使是二套房政策在不斷松綁,但購房者的出手仍取決於產品價格的吸引力,尤其是對於改善型購買者,其觀望情緒更濃。因此,2月份市場多數地產項目號稱價格已經降到谷底的時候,市場成交量纔終於出現大幅反彈。
盧衛則表示,二套住房的購買者中,投資和投機型購買佔有相當比例,但目前市場環境下敢於投資的購買者已經寥寥無幾,產品的前景走勢也不樂觀,因此對於第二套住房的政策松綁不會從根本上改變地產市場的走勢。
記者在一些售樓現場進行的購房者意向調查則顯示,約六成左右的購房者認為第二套住房的政策松綁不會改變自己的購買決定,45%的購房者都表示會在9月前保持觀望,等到自己覺得合適的價格纔出手。
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