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冷清了半年之久的房地產市場活躍了不少,銀行也抓住了這一良機紛紛推出房貸新品。在宣傳中,有些房貸產品號稱能為購房人節省數十萬的貸款利息。對此,業內人士特別提醒,在選擇新房貸產品時別忘了先打打小算盤,看看通過這些產品是否真能省下那麼多錢。
房貸新品上演接力賽
日前,渤海銀行推出了新型『氣球貸』產品,貸款期限最長可達30年,還息期(只還利息,不還本金的期限)最長可達15年,客戶在還息期內的月供可比使用傳統房貸最多減少55%。此外,該款產品本金、利息分開計算,還息期由客戶自主決定並可進行調整,還息期後不需一次還清本利,可采用等額本息、等額本金等方式按月還本付息。
同時,深圳發展銀行緊跟其後,在國內首次推出房貸產品『點按揭』,1個點就是貸款金額的1%,客戶通過預先支付一個或多個『點』的費用,可以使貸款利率降低,最低利率僅有央行基准利率的3.78%。該產品接受二手房貸、商業房貸和其他銀行轉按揭的房貸,但是存量房貸不能辦理該產品。上月渣打銀行推出的『活利貸』,對還款賬戶內的資金沒有任何限制,此前這類業務存款起點通常為3至5萬元。
省得真有那麼多嗎?
以『點按揭』為例,在產品宣傳冊上有這樣一個案例:章女士申請了一筆30年期50萬元的貸款,在目前最好情況下,其利率為4.16%(5年以上期貸款7折優惠利率),月供為2433元,30年利息總額為372854元。如果章女士辦理了『點按揭』業務,通過支付1.5個『點』的費用,即7500元,30年下來可以節省利息39149元,省息比例達到10.5%。
然而不得不提的是,這7500元並不算作購房貸款的任何費用,如果排除利率調整的因素,將7500元存入銀行5年定期,並且連續存30年,最後稅後的本息總額達到20246.65元,其中利息高達12746.65元。也就是說繳納了用於買點的7500元將會使得貸款人在30年間損失12746.65元的利息收入,如果考慮這部分損失,借助點按揭實際節省的費用僅僅為18902.36元。
類似的情況還出現在渣打銀行的『活利貸』產品,在該產品的宣傳彩頁上記者看到有這樣的舉例:一個借款人如果貸款100萬元,期限30年,選擇活利貸後,每月存入3000元在活利貸賬戶下,銀行會將這筆錢視為提前償還貸款本金,最終借款人還的總利息為55萬,比通過辦理普通住房貸款節省了利息60萬元。
而事實上,由於活利貸賬戶是不計利息的,如果客戶每月存3000元是按當前利率水平辦理零存整取,30年下來,利息約為46萬元左右,如果算上這部分的利息收入,實際節省的費用遠沒有那麼多。
銀行房貸產品掃描
接力貸
指以某人的子女作為所購房屋的所有權人,父母雙方或一方與其子女作為共同借款人,接力還款。
銀行 農行、深發展、招行等。
優點 可以轉變還款人,使借款人年齡及貸款年限適當延長。
缺點 容易造成家庭因房產權和繼承權出現糾紛。
適合人群 40歲以上的人,或者家庭是『孩子剛參加工作、收入不高,父母有一定積蓄但是因為年齡的關系,貸款年限無法達到最長』的情況。
雙周供
將還款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次,每次還款額基本為原來月供的一半。
銀行 工行、深發展等。
優點 可以加快還款頻率,減少總利息支出。
缺點 對還款時間要求非常高,並且由於還款頻率的加快,一年下來還款期數會有所增加,同時也會增加每個月資金不寬裕的貸款人的壓力。
適合人群 收入穩定、均衡,且每期還款金額佔收入比例較低的貸款人。
氣球貸
先少量、分期償還貸款利息和部分本金,剩餘本金再到最後一期一次償清,整個還款的模式就像氣球一樣『頭小尾大』。
銀行 渤海銀行、深發展等。
優點 短貸低供,信用記錄好可續貸。
缺點 氣球貸對貸款人的信用良好度有一定的要求。
適合人群 考慮短期房貸的,並有提前還款需求的貸款人;借款期僅償還較少月供,將其餘款項運用至其他投資渠道的貸款人;中高收入階層的房產消費者。
存貸通類
借款人將閑置資金存入還款賬戶作為提前還貸,直接抵扣貸款本金,達到節省貸款利息、縮短還款期限的目的。貸款人開通了類似業務,那麼其還款賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸,而在客戶需要資金時,可隨時提取存貸通增值賬戶中的部分或全部存款(包括被視同提前還貸的部分)。
銀行 工行、建行、深發展、渣打等銀行。
優點 在節省利息、縮短還款年限的同時還能靈活運轉資金。
缺點 不能同時享受7折優惠,提前還款金額利息上限規定。
適合人群 除每月月供款外,有一定閑置資金,或工資賬戶和貸款在同一銀行的消費者。
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