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公積金管理中心詳解房貸新政
餘額還貸提前還款不用墊付
本市公積金管理中心公布了五項新政策之後,昨天不少購房者都致電或到相關機構諮詢新政策的具體規定,以及購房者如何使用這些新政纔能在更大范圍受益。其中,餘額還貸政策是受到購房者關注最多的焦點之一,本市公積金中心相關負責人對此進行了詳細解讀。
所謂餘額還貸政策,是指購房者在建設銀行辦理個人住房公積金(組合)貸款(包括個人住房公積金貸款、個人住房公積金組合貸款及住房公積金與中德住房儲蓄組合貸款),且正常還款的職工,可申請提取本人及其配偶住房公積金(含補充住房公積金、按月住房補貼)賬戶餘額,提前償還個人住房公積金(組合)貸款。
根據餘額還貸新政,購房者在需要進行提前還款的時候,可以利用自己在公積金賬戶上的餘額直接償還,而不需現行自籌資金償還後再通過辦理提取公積金賬戶餘額,減輕了購房者的還款資金壓力。公積金管理中心有關負責人強調,要使用餘額還貸政策的購房者必須符合兩個條件,一是其貸款必須采用公積金貸款或組合貸款,二是其貸款必須是通過建設銀行辦理。
那麼,購房者要申請辦理公積金餘額還款都需要通過怎樣的流程呢?公積金管理中心有關負責人介紹,餘額還貸業務的辦理流程主要包括以下四個步驟。一是,借款人(配偶)持申請資料到銀行申請。二是,銀行審核無誤後,打印《餘額還貸申請書》,雙方簽字蓋章。三是,借款人(配偶)持《餘額還貸申請書》及申請資料到分中心或管理部辦理提取手續。四是,借款人(配偶)到銀行提取並還款。
同時,該負責人還強調,購房者除了要事先詢問並准備齊全相關證件外,還應當確定自己可使用的餘額還貸額度。至於這一額度的確定方式,此次新出臺政策中則明確規定,『餘額還貸額度不得超過住房公積金(含補充住房公積金、按月住房補貼)賬戶餘額與剩餘貸款本息的低值,且提取後上述各賬戶餘額均不低於1元。
怎樣計算最高貸款額度
貸款額度是每個購房者都很關注的問題,而此次公積金政策調整除了對貸款額度進行了上浮外,還改變了部分原有計算方法,降低了購房者的貸款門檻。依據《關於修改〈天津市個人住房公積金貸款管理辦法〉的通知》的規定,新政策暫時取消按住房公積金賬戶繳存餘額20倍計算住房公積金貸款額度的限制。
對於具有補充公積金賬戶的購房者,新政策還規定,職工本人申請住房公積金貸款且申請時正常繳存補充住房公積金(或按月住房補貼)的,最高貸款限額為50萬元;同時使用配偶住房公積金申請貸款且申請時本人或配偶正常繳存補充住房公積金(或按月住房補貼)的,最高貸款限額為70萬元。
按照新的計算方法,公積金貸款的貸款額度又該如何確定呢?本市公積金管理中心有關負責人介紹,住房公積金貸款額度的計算,要根據還貸能力、房價成數和貸款最高限額三個條件來確定,三個條件算出的最小值就是借款人最高可貸數額。這三種條件的貸款計算方法如下:
首先,按照還貸能力計算的貸款額度計算公式為:
[(借款人月工資總額+借款人所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-借款人現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
使用配偶額度的計算方法:
[(夫妻雙方月工資總額+夫妻雙方所在單位住房公積金月繳存額)×還貸能力系數-夫妻雙方現有貸款月應還款總額]×貸款期限(月)。
以上計算公式中,還貸能力系數為40%,借款人所在單位住房公積金繳存額指的是普通公積金賬戶的月繳存額,補充公積金賬戶的繳存額不參與計算。另外,其中提到的月工資總額也有相應計算方法,即『月工資總額=公積金月繳額÷(單位繳存比例+個人繳存比例)。』
其次,按照房屋價格計算的貸款額度計算公式為:貸款額度=房屋價格×貸款成數。其中,貸款成數根據購建修房屋的不同類型來確定:購買商品住房、限價商品住房、定向銷售(安置)經濟適用住房、私產住房的,貸款額度不超過所購房屋價格(評估價格)的80%;購買公有現住房的,貸款額度不超過所購房屋價格的70%;建造、翻建、大修自有住房的,貸款額度不超過所建修住房所需費用的70%;購買私產住房的,房屋價格和評估價格不一致時,取二者低值核定額度。購買定向安置經濟適用住房的,貸款額度還應不高於所購住房全部價款與房屋補償金的差價。
另外,還有一個計算方法則是按照貸款最高限額計算的貸款額度。根據規定貸款上限有兩套確定標准,一是使用本人普通住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款最高限額40萬元;同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款的,貸款最高限額60萬元。二是涉及補充公積金的購房者,使用本人住房公積金申請住房公積金貸款,且申請貸款時本人正常繳存補充住房公積金的,貸款最高限額50萬元;同時使用配偶住房公積金申請住房公積金貸款,且申請貸款時本人及其配偶正常繳存補充住房公積金的,貸款最高限額為70萬元。
公積金中心有關負責人強調,申請貸款時職工或其配偶正常繳存按月住房補貼的,參照正常繳存補充住房公積金的規定執行。另外,按照以上方法計算出的貸款額度數值保留到千位,千位以下不為零的千位加一。
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