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四大需求焐熱商品房市場
開發商們的降價、漲價在真真假假間上演,購房者們也在觀望-躊躇-出手……的心態中矛盾著。盡管如此,2009年的第一季度,房地產市場的成交量依舊直線上昇,連連擊破經濟危機下的樓市頹廢論。在這股迎風飛揚的成交熱潮中,到底都是哪些人在出手呢?為此,本報記者特別進行了樓市調查。
商品房是樓市的開發進行時,因此市場經濟狀況對銷售層面的影響也就會直接波及開發商的資金鏈狀況,樓盤項目的漲價、降價等種種措施也大都是因此而出。最近兩個多月以來的樓市成交高潮中,受到市場促銷影響而決定出手的購房者確實不少,其中四大類購買人群形成了樓市成交的中堅力量。
婚房買家
盯緊中低端產品
陳祁風,男,33歲,今年12月中旬將舉行婚禮,3月底剛剛買下一套位於中北鎮的兩居室商品房,總價約55萬元。『我們從去年9月份就開始看房,但是經濟危機和一系列的新政策一股腦兒地出現,我們一下子沒了主意,盡管這個時候買房並不十分劃算,但為了結婚也是不得不盡快出手。』
婚房,被開發商們看作是最剛性的購房需求之一。像陳祁風這樣迫於婚期的購房者確實是2009年一季度樓市成交中的重要組成者。合富輝煌地產市場總監任炯表示,婚房購房者在商品房市場中的比例是15%-20%左右,但其中受到婚期制約而急於購買的人群比例則遠高於市場平均水平。據粗略統計,婚房購房者的重要特點是觀望情緒較少,其選房周期通常需要3-5個月,一旦確定一兩個目標項目後則會在2周左右迅速成交。同時,婚房購房者的成交產品則集中在中低檔次產品,其平均成交價格在50萬-60萬元,以80-100平方米的兩居室戶型為主。
拆遷型購買
消費水平兩極都佔
『我們在西站擱置的房子最近拆遷獲得了20萬元,所以這筆錢打算作為首付款買一套便宜的二手房出租盈利。』馮新是眼下西站拆遷工程的受益人之一,『最近雖然成交量特別大,但好多區域的二手房價格也在明顯下降,我們已經看好了兩三個房源,正在談著,如果價格滿意就會買下,畢竟不動產經營總會比存錢更保險。』
像馮新這樣的拆遷戶不在少數,今年以來西站和河東區、紅橋區等多個區域的拆遷工程再次造就了新的購房人群。
『拆遷人群在今年一季度的市場增量中應該能佔到10%-20%的比例,並且分布在不同梯次的市場層面中。』任炯表示,除了馮新這樣已有住房的拆遷戶借助拆遷款進行投資外,還有不少改善型的拆遷戶會將原有住房出售,與拆遷款合用購買更好的住宅改善居住環境。另外,更多的非實物還遷拆遷戶會選擇到中北鎮、北辰等近郊購買環境較好、價格較低的商品房。
改善型購房者放長線買好房
2月中旬購買了河西區一套三居室公寓的曾先生是典型的改善型購房者。『我們以前住在河東區,但孩子的戶口在河西區,所以她上學也在河西區,我們每天接送的路程太長很不方便,所以一直在找機會換房。』曾先生從2007年年底就開始對河西區的多個項目進行比較選擇,但總覺得市場價格太高,自己又有住房,因此一直處於觀望狀態。2008年樓市的大起大落讓曾先生本以為趕上了大降價時機,可是到了2009年一些項目卻又開始重新漲價,這種捉摸不定的走勢讓曾先生開始拿不定主意。最後,曾先生和愛人都覺得換房是早晚的事,不如趁此機會也改善一下居住環境。於是過完年後,曾先生一家在此前看好的一個小區買下了價值150萬元的三居室公寓,離孩子的學校只有10多分鍾車程。
改善型購房者的觀望周期長是普遍特點,但其市場佔有率卻是各種購買類型之首。就今年第一季度商品房市場的非官方統計來看,改善型購房者在天津商品房市場的佔有率達到了30%-40%左右,一些高端項目中的改善型購買比例甚至超過了70%。
一些樓盤項目負責人表示,很多改善型購房者的觀望期都會長達1年以上,少者也要5-6個月,因為這部分購房者通常都有住房,購買需求並不急切。同時,改善型購房者的消費能力都比較強,就今年以來的成交狀況來看,改善型購房者消化的產品大多都是100萬元以上的住宅產品,別墅和類別墅產品更是以這些購房者為主要銷售對象。也正是因為消費能力強,這部分購房者對於樓盤的地段、品質、環境、管理等多方面的要求都比較高,因此選擇和成交周期也會進一步延長。
『藍印房』買主集中區縣出手迅速
付鑫買房純粹是為了辦個天津的藍印戶口。44歲的付鑫是廊坊人,小女兒剛剛上小學四年級,為了將來女兒中考和高考能享受天津考生的分數線,他一直在考慮為女兒買房辦藍印戶口的事情。幾個月前天津藍印戶口門檻降低的消息公開後,付鑫在1個月之內就到寶坻購買了一套50多萬元的准現房商品房。『以前天津藍印戶口100萬元的門檻讓我感覺很吃力,現在遠郊項目只要40萬元以上就能辦藍印戶口,我怕今後政策會再度調整,所以趕緊把房子買了下來。距離我女兒中考和高考還有很多年的時間,等到房子的產權證辦好再去辦理藍印戶口應該來得及。』付鑫覺得抓住政策的機會給自己省下了幾十萬元的資金。
『藍印房買主是下單最迅速的,而且郊縣產品的成交量受此影響最明顯。』聯合地產有關負責人表示,最近幾個月其在遠郊縣學府區的項目成交量中,有30%以上的購房者都是衝著藍印戶口的40萬元新門檻而來的。『藍印戶口購房者的選擇周期通常都不會超過1-2個月,且其中60%的人都會選擇略高於區域門檻價位的產品,但也有不少買家仍會買下百萬元的產品。』合富輝煌市場總監任炯則認為,一季度郊縣項目增量中很大部分都是在藍印戶口新政的影響下形成的,除了價格低以外,其地理位置靠近河北省、廊坊等天津考區輻射區域也是『藍印房』走俏的重要原因。
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