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國務院日前公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果。其中,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,成為此次調整受惠最大的項目之一。這是自1996年設立房地產項目資本金比例制度以來的首次調低,其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調15個百分點以後,已經恢復到1996年的水平。根據國家規定,投資項目必須首先落實資本金纔能進行建設,可以說,降低資本金比例就是降低了融資門檻。那麼眼下變幻莫測的住宅售價到底會不會因此發生走勢逆轉呢?記者第一時間走訪了相關專家、企業和一些購房者,各方對於房價的變化趨勢卻都有著自己不同的看法。
[購房者]
希望地產市場
能按成本定價
『我不大清楚這個政策會不會讓房價上漲或下跌,但是我覺得現在的房價還是很不透明,開發商的定價很多時候都是強調品位、檔次什麼的,但我覺得房價最重要的依據還應該是成本。』在梅江幾個小區選看樓盤的孫小姐准備預選幾個目標作為自己明年結婚的新房,對於剛剛出臺的資本金調整新政策,她有著自己的理解。
『從新聞的解釋上看,資本金跟我們購房的首付款性質相近,如果沒有能力支付就沒有開發權利。從這個意義上來說,我覺得開發商首先需要讓購房者對房價有信心、感興趣,根據成本與合理的利潤率制定價格纔是真正能吸引我們出手的高性價比產品。』購房者崔先生認為。
[開發商]
天津國民地產侯昱偉——
價格博弈期會延長
對於開發商而言,固定資產投資項目資本金比例的降低讓多數企業都松了一口氣。侯昱偉表示,資本金比例降低後,開發商的資金壓力相對減小,其在銷售環節的回款壓力也會隨之降低,那麼目前市場上急於降價的一些地產項目有可能會轉變銷售策略,即停止降價,購房者對於價格回漲的反應也就會表現為成交量下降。如此一來,買賣雙方在房價漲跌這一焦點上的市場博弈周期也就會進一步延長。
另一方面,資本金比例降低後,更多企業在今後拿地時膽子會更大些,但接下來企業的抗風險能力也會隨之減弱。他認為,更少的資本金比例就意味著企業要面臨更高的負債率,一旦利率或匯率方面的市場情況或政策發生變化,高負債率的企業將首先受到波及。因此,新政策帶來的將是更多的深層思考,開發企業不會草率出手。
中糧集團蔣達強——
助推價格回歸理性
蔣達強認為,新的資本金政策將會讓市場形成一種價格逐步回歸理性的大氛圍。
『新政策中的資本金下調對象明確規定為保障性住房和普通商品房,那就意味著新政惠及的對象首先要符合這兩種地產產品的開發條件,而這兩種產品恰好是針對中低收入購房者開發的產品,其市場售價和利潤率都不會太高,這就已經為市場圈定了一個鼓勵開發適合大眾消費的地產產品的氛圍。』他表示,這次出臺的資本金比例新政實際上是在鼓勵開發企業更多介入普通住房和保障住房的開發,而增加這兩類產品的開發比例就會逐步改變市場整體價位和產品結構,即幫助市場整體價格逐步回歸理性。
著名經濟學家易憲容——
房價一定還要降
『房價一定還要降!』易憲容認為固定資產投資項目資本金比例的調整新政不會影響房價的整體走勢。
『房價是下降還是維持原位,只是時間長短的問題,市場的最終走向還是會落到降價上。』他認為,一方面,即使門檻降低,企業的資金壓力減小,但開發商在資金鏈方面的緊張狀態不會因此立即緩解;另一方面,就項目而言,產品賣不出去仍將意味著經濟效益無法實現,現階段需要以降價促進銷售的項目仍需繼續維持降價策略。因此,房價下降仍是未來一段時間內樓市的重要趨勢。
天津社科院經濟社會預測研究所所長盧衛——
短期價格不會變
盧衛認為,新政策對於樓市的影響主要還是樹立信心,鼓勵不動產開發,對於房價方面的影響不會太明顯,尤其是短期內不會立即發生價格方面的變化。
『今年國內固定資產投入整體減少,此次降低資本金比例的新政顯然是要鼓勵開發企業的投資積極性。』對於開發企業資金門檻降低會否不利於企業的優勝劣汰問題,他認為,在目前金融危機的市場環境下,地產企業入市不但需要老練的市場經驗和准確的經濟形勢判斷能力,更加需要充足的資金實力,所以就算政策放低門檻,沒有一定資金實力的開發企業也不會輕易入市。
他同時認為,這次資本金比例調整新政是一個重要的市場信號,即國家要在金融危機的市場環境下,首先為市場平穩降溫,同時扭轉在經濟過熱時期形成的一些不正確的經濟觀念,然後再重新樹立新的健康的市場秩序。在這樣的市場背景下,價格變化也就難以在短期內顯現了。
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