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國土資源部副部長、國家土地副總督察鹿心社日前公佈了國土資源部近期對全國土地價格調查的結果,即對全國620個房地產開發項目的調查結果顯示,總體看,目前全國地價占房價比例在15%-30%,平均比例爲23.2%。
對於土地成本在房屋開發成本中的比例問題,多年來國內房地產市場一直採用的參考數字爲,土地成本、建安成本及配套費用各佔住宅開發成本的1/3左右。而此次國土資源部公佈的土地成本比例低於這一數字約10個百分點。
有專家表示,一方面,各地市場的開發成本結構會各有不同;另一方面,此次國土資源部公佈的數字爲“中國地價占房價比例”,而非開發成本中的地價比例,而各地、各項目的利潤率反差也比較大。因此,此次國土資源部公佈的數字對於市場而言,可以提供有益的參考,但並非適用於每一個具體項目。
天津房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄認爲,全國各地地產項目的開發成本結構會有所差異,而根據產品類型、地段等條件,同一城市中的不同項目成本結構也不盡相同。
以天津爲例,據劉玉錄博士測算,天津目前的住宅項目中,土地成本約佔其項目開發成本的33%左右,建安與大配套成本總共約佔開發成本的50%,其他稅費則佔16%-17%左右。從整體成本結構看,天津市場的土地成本在開發成本中所佔比例約爲1/3。但具體到項目,不同區域產品的成本結構又會不同。例如,南京路區域的項目成本中,土地成本可能佔到40%以上,而遠郊區縣項目的開發成本中地價比例可能只有20%出頭。
同時,劉玉錄推算的天津住宅市場的開發利潤一直高於全國平均水平,其他各城市的總體利潤水平也會有所不同。而不少項目會隨着不同銷售階段對產品價格進行調整,因此對於土地價格在住宅售價中所佔比例的界定難以得出非常準確的結論。