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深度觀察:哭窮房企咋突然“闊”了
從2007年底開始,受全球金融危機等因素影響,國內房地產市場陷入了前所未有的低迷。僅僅在一個季度之前,包括富力、恆大在內的衆房地產企業還深陷在令人印象深刻的資金短缺的負面消息裏。但一個季度之後,它們已重新開始高調拿地。中國指數研究院天津分院統計顯示,6月份本市商業、居住用地成交23宗,較5月份的成交3宗環比暴漲666.7%,其中僅是拿下東南角地塊的保利地產,就貢獻了3.8億元。不僅是天津,北京、上海、廣州等城市的土地成交量亦出現倍增。
不少大型房企更是頻頻出手。萬科在5月份共斥資23億元在佛山、無錫、瀋陽、青島四城拿下6幅地塊;SOHO中國表示“可供選擇的項目很多”;恆大地產更是“着急”到登報尋找土地項目。去年還在“哭窮”的房企們,怎麼又突然“闊”了?
一位業內人士告訴記者,一直以來,房地產開發企業的資金來源主要有三大渠道:銀行貸款、企業自籌和預售款,“我們看到,去年年底到期的房地產公司貸款,銀行基本上都給予延期了。目前,又到了房地產發展的關鍵時刻,未來房地產如果走勢良好,房地產還錢才更有把握。所以,銀行在這個時候當然要鼎力相助。”
另一個資金來源是房地產企業的密集融資。數據顯示,自今年4月份以來,包括金地集團、保利地產、泛海建設、SOHO中國、華潤置地、龍湖地產在內的10餘家房地產企業,融資金額超300億元人民幣,融資方式包括股票增發、發行企業債等。而融資目的,大多爲土地儲備資金。
某地產總經理張良分析,09年一季度的樓市“小陽春”中,不少房企降價銷售、快速回籠現金的做法取得了良好的效果,房企資金鍊已有大幅改觀,“只要房企資金鍊沒有問題、只要房企還希望擴大市場佔有率,大肆拿地都是房企擴張的首要舉動。”
此外,2009年寬鬆的貨幣政策亦爲市場注入了巨大的流動性。數據顯示,09年1月-5月,信貸增長額度爲5.8萬億,已經超出年初央行預計的今年全年信貸新增5萬億的下限。“大量的資金並沒有流入需要扶持的製造業和物流業,投資回報率最高的股市和樓市再次成爲貨幣政策最大的受益者。”張良表示。
除了寬鬆的貨幣政策、較低的貸款利率,近期,政府連續出臺新政的扶持效果也開始顯現。5月27日,國務院宣佈調低固定資產投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%,這是商品房資本金比例13年來的首次下調,也被認爲是推動樓市回暖的重大利好之一。
投機需求難留樓市春天
“現在國際大背景還很微妙,中國經濟也還沒有出現復甦。在這樣的情況下談房地產回暖、全面的復甦,是不太現實的,有許多不確定性。”中國房地產業協會副會長兼祕書長顧雲昌近日表示,今年一季度房地產市場銷售的回暖,更多是剛性需求的反應。今年3、4、5三個月,是剛性需求的集中釋放。
一位不願透露姓名的開發商告訴記者,目前樓市需求已經轉換了,房價出現上漲態勢,部分剛性需求又開始觀望、萎縮了,投資需求接過了接力棒。不過,投資投機需求來得快,逃得也快,受流動性和政策的制約很大。因此,靠投資投機需求,樓市的這個“春天”是不可能持久的。目前樓市度過了最壞的時候,但在目前經濟低迷的大背景下,樓市不可能持續目前這種熱銷的態勢,預計會在今年三季度再出現次低谷,“這一輪樓市調整出現‘W形’的可能性正在增大。”這位開發商說。