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別墅≠豪宅天津或無真豪宅?!
《城市快報》自推出“狙擊僞豪宅”系列報道後,在業內和讀者產生了很大反響。有不少讀者來電反映他們在選房、購房過程中所遇到的“僞豪宅”案例,也有部分讀者諮詢究竟什麼樣的房子才能真正稱之爲“豪宅”,它應該具備哪些方面的要素。《城市快報》記者近期走訪了多位業內專家,從專業的角度考量真豪宅的必備要素。
容積率、地段、景觀
豪宅要素缺一不可
豪宅,顧名思義,從某種程度上講是一種“奢華的浪費”,無論地段、景觀、功能性,都必須是優中選優、精中之精。即便有些功能在現實生活中不一定用得上,但一定要先齊備,供業主在生活中選擇使用。
易居(中國)房地產研究院天津分院研究諮詢總監劉韜認爲,以別墅爲例,豪宅在容積率、價格、景觀等方面都應具備相應的要求。如,市區的別墅容積率應小於或等於0.5,而郊區的別墅容積率則應保持在0.4左右。這也就從數據上排除了聯排、雙拼等“類別墅”的豪宅定位。而在產品形態上,真正的豪宅都應是獨棟別墅,並且總價在1000萬-2000萬左右。
與傳統觀念中“豪宅”只是別墅的概念不同,劉韜認爲,一些大戶型的高層由於優質的視野景觀,也可被看作是現代版的“豪宅”。中國人的傳統觀念認爲,深宅大院、獨門獨戶的別墅才符合豪宅的定義,但隨着城市中心土地的越來越稀缺,樓盤的視野景觀越加能夠體現其現代感。站在超高層的頂端俯瞰整個城市,無論是水域還是風貌,其滿足感是別墅所無法體會的。因此,從這個角度來說,部分高端路線的高層產品也可以符合豪宅的定義。
中新濱城房地產開發有限公司副總經理傅曉冬則認爲豪宅的功能性至關重要,“舒適的居所”只是基本要素,滿足日常生活中衣食住行的各類奢華要求才能真正體現豪宅的價值。例如,客房、保姆間、洗衣房、雙廚房、衣帽間等,都是豪宅應該具備的功能。以這個標準來衡量,傅曉冬認爲目前天津並沒有真正符合要求的豪宅。所謂的豪宅,都或多或少誇大了其本身的功能和定位。
攀升空間大流通價值高
“二手”也叫價纔是真豪宅
中原地產(天津)投資顧問部總監高飛透露,在多年前樓市較不成熟的時候,豪宅多爲一種“概念”,而沒有真正做出品質,如梅江一些樓盤,放入當下樓市座標系來看,無論從硬件還是軟件都不盡如人意。隨着買方市場購房理念的成熟,豪宅具備的要素也該有所提升,最早“好地段+大戶型”可能就可以稱之爲豪宅,而如今需要添入“戶型設計要靈動、電梯車庫配比人性化、高水準物業服務”等諸多因素,對於塔端人羣,這樣的理念才能被市場認同,比如北京的星河灣、上海的九間堂等就是非常成功的代表。目前,天津的豪宅產品在價格上與北京、上海等一線城市還有差距,其具備很強的攀升空間,豪宅應該可以經得起新房市場的考驗,假使進入二手房流通,也應該能“叫價”,這樣纔是真正的豪宅。
挑選豪宅的四大要素
由於豪宅在諸多方面的嚴格限制,自然決定了它的稀缺性,再加上國家對別墅項目建設開發的要求,意味着豪宅未來的升值空間越來越大。那麼,挑選豪宅時要從哪些方面着手呢?對此,記者也諮詢了專家的意見。
易居(中國)房地產研究院天津分院研究諮詢總監劉韜認爲,應主要從景觀、區位,以及私密性等幾方面進行考量。比如,在景觀周圍一定不能有產業項目,尤其是污染性的產業,那必然使豪宅的品質大打折扣;其次,從區位上,一些位於城市邊緣的項目,一定要遠離農舍、農家院等一些鄉村風貌的建築;再者,豪宅對私密性的要求很嚴格,居住的密度不要很大,商業配套的輻射範圍也應儘可能擴大。另外,市政規劃、道路建設等政府性的宏觀規劃,對豪宅未來的升值空間影響也很重要。
“狙擊僞豪宅”系列報道刊出後,《城市快報》地產專刊的記者接到了很多反映線索的電話,其中部分別墅項目施工質量差、園林景觀規劃不到位等問題一一浮出水面,這也突出了天津業主雖有豪宅夢,卻難以圓夢的窘境。
由於別墅、豪宅的特殊屬性,業主對物業的高規格要求,也導致了雙方對話不通暢、誤解頻生,《城市快報》徵集線索,突發奇兵,爲更多的業主抒發胸中塊壘,解決與開發商的對話難題。