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今年上半年,津城房地產市場交易大幅反彈、屢創新高,進入7月後仍保持居高不下態勢。市國土資源與房屋管理局發佈的《每日房價》顯示,7月1日至7月15日,本市二手私產住宅共成交4882套,與6月同期相比上漲2.8%,成交面積達41.6萬平方米,同比上漲7.6%,成交均價5609元/平方米,同比下降1.4%。業內人士認爲,除剛性需求的有力支撐外,投資型置業也對二手房成交活躍起到了一定的促進作用,可是若支撐樓市上升的政策預期發生改變,投資型需求將會受到一定抑制,“捂房惜售”的風險在加大。與房價持續上漲形成鮮明對比的是,上半年房屋租賃市場表現溫吞,據記者調查,目前本市房產售租比已突破400∶1,“以租養房”正變得越來越難。
二套房政策成後市關鍵
7月上半月,全市二手房成交數據的變化顯示,目前市場中總價百萬以上的中大戶型成交比重明顯上升。改善型購房者的交易熱情持續走高,對近來二手房市場的成交起到較大的促進作用。某二手房中介機構企劃總監分析,改善型購房者交易熱情持續走高主要有以下幾大原因:一是整體市場氣氛的活躍提升了購買信心;二是房價上漲預期強烈,“買漲不買落”心態驅使;三是各銀行對“二套房”政策不同程度放寬,對購買力的要求有所降低。近期“二套房”收緊風聲不絕於耳,更是促使短期內改善型購房需求激增。
對於本季度二手房市場的運行狀況,這位人士認爲,隨着國家經濟的企穩回升,市場仍將保持在較高的水平運行,“二套房”政策將成爲影響後市的關鍵因素。
房價不大可能持續上漲
“很多人是出於通脹預期才加入到炒房行列。目前,宏觀經濟政策可能面臨調整,這將給樓市帶來重大變化。從房地產政策方面來看,支撐樓市上升的政策預期或將發生改變。”天津理工大學管理學院教授潘永明認爲,後期政府很可能通過收縮信貸規模、提高信貸審覈力度來控制房地產信貸風險。7月9日,央行發行2009年第24期、第25期中央銀行票據,其中第25期爲一年期票據。“一年期央票經過7個月後再度發行,意味着央行對貨幣政策進行了微調,開始控制市面上的流動資金數量。如果房貸收緊,投資需求將受到一定抑制,購房者的心理預期也將受到影響。”
潘永明表示,目前樓市的剛性需求已基本釋放完畢,而宏觀經濟形勢不容樂觀。今年1月至5月,我國出口仍負增長,CPI增速仍下滑,表明經濟仍然下降。“我認爲房價上漲,成交量放大不大會持久。”
房主摘牌惜售存在風險
隨着價格上漲,近期本市部分二手房主“摘牌惜售”。對此,南開大學經濟學博士劉玉錄表示:“二手房‘摘牌惜售’現象和‘新房捂盤’現象相似。由於不存在資金鍊問題,二手房房主比開發商更有‘捂盤’的資本。”
劉玉錄說,一直以來,二手房的價格趨勢和新建商品房保持一致,部分二手房房主根據目前新房銷售火爆來判斷二手房價格還會上漲。“二手房房主和開發商的立場不完全一樣,他們不存在開發費用、銀行貸款壓力,在資金、時間等待等方面有優勢,這決定了二手房比新房有更大的處置空間。”目前,房地產市場出現泡沫已成爲各界共識,但在劉玉錄看來,二手房房主並不關心市場上是否已經出現泡沫,他們關注的是房子能否以更高價格出售。“大部分二手房相關配套成熟,而中心城區的新房越來越少,從某種程度而言二手房投資性比新房更佳。當二手房房主發現房價明顯上漲,就會出現‘摘牌惜售’的情況。”
劉玉錄指出,從理性角度分析,二手房房主惜售有風險。“這一輪的市場繁榮並沒有牢靠基礎,缺乏國民收入上升支持的高房價不可能持久。可能有一些房主等半個月再出售確實會多獲利,但也有可能因此錯過價格轉折點。”劉玉錄表示,如果目前的局面持續下去,相關部門很有可能會針對房地產出臺新政策,抑制投資性需求。萬科董事長王石也表示,漲價不可能持續,惜售可能導致房主出現損失。記者姚華許佳
財經關注
津城售租比突破400∶1
“房產售租比”是國際上通行的用來衡量一個地區樓市運行是否良好的重要數據,爲房屋總價和其單套月租的比值。買房可能是用於投資或投機,而租房通常是真實居住需求,兩者之間的價格聯繫可反映該地區房產運行狀況。
售租差距越拉越大
市國土資源和房屋管理局統計顯示,今年上半年,本市新建商品住宅和二手私產住宅分別成交58101套和41002套,半年成交量均超過去年全年水平。與此火爆場面相比,租賃市場卻呈現溫吞狀態,售租差距越拉越大。中原地產(天津)三級市場部區域總監朱慶江表示,目前本市中環線附近80平方米的兩室二手住宅價格在60萬元左右,而月租金僅爲1500元/月,售租比在400∶1左右。而老城廂100平方米的住宅價格在130萬元左右,租金差不多3000元/月,售租比高達433∶1。“這相當於一個人買的房產需要出租433個月(36年1個月),才能抵消其買房所花的錢。”
樓市面臨嚴峻考驗
國際標準的“房產售租比”爲200∶1到300∶1。售租比越大,說明投資需求越大,投資價值越低。目前,本市較高的房屋售租比主要因爲剛性需求者和投資者上半年蜂擁入市,導致房價走高;而嚴峻的就業形勢令租房者多選擇合租,導致租金表現溫吞。業內人士表示:“售租比加大,說明那些試圖‘以租養房’的長線投資者已很難在津找到能夠滿足投資需求的樓盤了。”朱慶江表示,受樓市成交量攀升、老百姓“買漲不買跌”、製造業及社會遊資大量投入房產市場等因素影響,下半年的房價或將被繼續擡高,售租比年內可能進一步加大,樓市將面臨更加嚴峻的考驗。