3-5年本市商業快速升級

　　本市商業地產向“城市綜合體”轉型

　　投資商鋪需關注回報週期

　　昨天上午，2009年天津商業白皮書發佈。根據相關統計研究，未來3-5年本市新增商業物業有望進入一個快速升級發展期，原有百貨行業可能經歷嚴峻挑戰。與此同時，業內人士認爲，目前天津商業地產頗具投資價值，由於本市商業地產將向“城市綜合體”方向轉型，或將吸引部分個人投資者，專家提醒，商業地產單價較高，個體投資應重點關注回報週期。

　　商業價格增幅超過住宅

　　根據中原地產(天津)提供的商業白皮書，2008年天津商業地產的新增供應和2007年相比，出現了相對明顯的下滑。從整體商業地產銷售量上看，2007年爲132萬平方米，達到歷史最高峯；2008年市場整體成交出現相對回落。“受經濟危機影響，房地產行業出現了調整，在建項目的開發建設節奏也開始放慢。2008年上半年的新增項目中，多數以社區商業爲主且規模普遍較小，下半年纔有一些規模較大的包括濱江道、小白樓等新增項目在內的商業地產入市。我們看到，從去年到現在，全市商業成交價格比2007年同期增長了23.9%，該增幅超過住宅的增幅。”中原地產(天津)投資顧問部總監高飛如是說。

　　2012年前開業商業至少7個

　　雖然說現在商業市場還處於培育階段，但是由於價格相對較低，未來的上漲空間還是比較大的。“很多商業發展商都很看好天津，包括萬達和廣州天河城，他們在今年都有意加快對於北方地區特別是天津的布控速度。”高飛表示。

　　根據有關統計，大連萬達集團將在河東區建設河東萬達廣場，其中商業部分面積達23萬平方米，擬引入8家主力店及30餘家國際及國內品牌連鎖店，計劃2010年底竣工開業。今年6月，廣州天河城集團以3.09億元人民幣拍下和平路步行街東側2.39萬平方米土地，初步預計商場總建築面積爲19.31萬平方米，該項目將於2012年建成。據不完全統計，計劃於2012年前開業的商業項目將不少於7個。

　　高飛表示，天津將進入百貨業升級的重要時期，3-5年內將有一批新增購物中心崛起，對原有百貨也形成嚴峻挑戰。與此同時，本市商業正在向着集住宅與商業項目於一體的“城市綜合體”方向發展。“以前商業物業投資模式回報週期長，這種‘城市綜合體’的模式可以依靠前期出售的住宅來回籠資金，通過以住養商保證商業品質。”他表示，“對於個人投資者來說，商業物業單價較高，因此投資時應重點關注回報週期，一般14-15年的回報週期是比較合理的。”

　　商業街招商餐飲佔七成

　　目前，南京路濱江道是最成熟的商圈，天津中心、世紀都會、恆隆廣場等出現後，將進一步促進百貨業態的升級。從未來規劃看，小白樓、老城廂、南站CBD會帶來新的商業格局。從零售業態的品牌來看，奢侈品擴張速度將放緩，時尚中端品牌將繼續積極拓展市場。

　　超市便利店業態方面，目前來說天津市中心大型賣場處於相對飽和狀態，但由於房地產的發展，一些新型板塊也爲未來超市選址帶來機會，未來社區便利店有望成爲社區商業招商的重要方向。

　　在特色商業街方面，本市已規劃11條商業街，其中70%以上都是以餐飲作爲招商的主要方向，說明本市餐飲業存在堅實的消費基礎。

　　餐飲及金融業值得關注

　　談到未來的發展趨勢，高飛表示，在各個業態當中餐飲業是尤其值得關注的。一季度餐飲業營業額達到88.2億元，同比增長24.2%。“我們最近做了一個大規模的本地消費習慣調研，證實大部分消費者外出就餐的頻次是比較高的，每次單人單筆花費爲50-100元，這對未來餐飲業發展是一個數據的支持。”

　　此外，作爲北方金融中心，本市未來金融行業發展也同樣不容忽視。據統計，目前本市金融機構的營業網點超過2300家，成爲社區商業及其他中型商業較好的選擇目標。