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2008年由於金融風暴突襲,“金九銀十”沒有如期而至。2009年天津樓市繼“小陽春”、“紅五月”之後,“金九銀十”即將拉開序幕。
面對上半年的一路狂飆突進,“金九銀十”這個傳統銷售旺季,房地產市場又將有何表現?是延續上半年的走勢呈現又一個成交高峯還是有所下降?記者特採訪相關業內人士共議即將到來的“金九銀十”究竟將呈現怎樣的局面,對後市又將產生哪些影響。
8月樓市上攻乏力出現疲軟態勢
上週市內六區新建商品住宅市場呈現量價齊跌的走勢,共成交6.77萬平方米,環比下降了11.9%。成交均價爲11306元/平方米,環比下降了1.7%。、
二手房方面,市內六區二手房成交均價爲7477元/平方米,環比下降了1.9%。其中和平區跌破10000元/平方米,僅爲9944元/平方米,降幅爲2.2%。
剛剛過去的8月,樓市和股市一樣,出現了較爲明顯的震盪跡象。經過前期的一輪暴漲,津城樓市開始震盪下行。據中原地產(天津)投資顧問部對房管局發佈的數據進行統計,8月份天津新建商品住宅成交量成交142.6萬平米,環比上漲了6.1%。成交均價爲7689元/平米,環比下降了0.3%。二手房市場,共成交77.8萬平米,環比下降了9.8%。成交均價爲5837元/平米,環比上漲了2.4%。
這組數據雖然說明津城樓市依然處於上揚態勢,但漲幅已經明顯趨緩,對於這樣的市場情況,我們不禁猜想,這一輪市場行情將爲9、10月份的樓市埋下怎樣的伏筆?漲幅趨緩是在爲“金九銀十”儲備能量,等待集中釋放,還是樓市下半年進入下行通道的預警信號?通過採訪,不少業內人士一致認爲目前樓市已經進入觀望期,由於買家觀望和需求縮小,“金九銀十”將難以呈現上半年的火爆場面,將在平穩中度過。
“金九銀十”可望平穩渡過市場進入調整期
往年八月中,開發商就已經摩拳擦掌,開始對“金九銀十”進行精心籌備,而今年卻極爲不同,已經進入九月,大多數開發商還鮮有動作,市場表現比較平穩。
一些中小開發商的相關負責人告訴記者,上半年的消化量出乎意料,目前並不急需資金回籠,所以不準備去參展房交會。由於上半年市場行情看好,房產會中也不會出現打折銷售的現象。
由於近期出臺了一些限制性政策,人們彷彿看到了房價回落的希望,繼續持幣觀望。宋先生和很多人一樣,很早就有買房的想法,他一直關注房地產市場,近期政策頻出,他推遲了購房計劃,等待更好的時機。
“國家近期出臺不少政策,房價應該降了。”房先生對記者表示,最近週末有時間也在尋找合適的房源,但始終找不到價格、戶型合適的房子。據瞭解,目前雖然9月有不少新項目集中上市,但是符合市民承受能力的房子大都在外環以外的郊縣,且多以大戶型爲主。
易居中國首席研究員陳嘯天認爲,金九銀十走勢取決於三個變數,一是二套房貸款何時收緊;二是後續供應量能否跟得上;三是隨着信貸收緊和供應充裕後價格能否有所鬆動。現在從政策層面來看還處於搖擺不定狀態,供應方面從我們目前的跟蹤情況來看,9月末10月初將是市場的集中上市期,價格現在看來很難鬆動。金九銀十肯定比上年度好,但或許會比二季度差。
金九銀十最可能出現的重磅政策是信貸嚴格收緊,其它政策難以出臺。
從開發商的銷售策略來看,下半年準備上市的開發企業會有一定動作,比如促銷以獲得更好的資金回籠,而中小型房企應該沒有迫切回籠資金的需要,故促銷的範圍不會很大。
採訪中不少業內人士表示,8月以來,儘管一些城市的房價再創歷史新高,但樓市已顯疲態。過高的房價使得自住型需求和改善型需求再次望而卻步,隨着二套房貸的再次收緊,投資型需求顯然將受到抑制,從而使成交量進一步下滑。成交量的持續下滑,勢必會壓迫價格向下調整,房價可能保持平穩運行。
我愛我家企劃總監陳萌對記者表示,根據上半年房地產發展態勢來看,天津樓市在下半年幾個月中,應該還會繼續發展。上半年樓市經歷了過山車似的反轉,現在依舊行情看好,依靠着這個慣性,樓市不會有什麼大變化。
與上半年相比,在宏觀經濟全面回暖仍存在諸多不確定因素的背景下,房價的不斷上漲以及“二套房貸”等政策的調控或將對購房熱情造成一定程度上的削弱,市場或將隨之進入調整期。
四大成因致使“金九銀十”表現清淡
談到對金九銀十難以持續火熱的理論根據,採訪對象們擺出了以下幾點原因。
天津聚仁房地產經紀有限公司投資諮詢部總監張興華表示:9、10月份的成交量肯定會下來,因爲單月百萬的新建商品住宅市場成交持續了半年,大部分剛性需求已經釋放完畢,投資者受到目前二套房貸的收緊限制以及股市震盪的打擊而動力不足,購買力也在變化,當市場買方出現購買力問題的時候,這個市場的上升路線就會遇到阻力,很難形成金九銀十量升價漲的局面。儘管有部分殘餘的剛性需求和新增剛性需求,由於高漲的房價,目前也都處於觀望中,整體來說,“金九銀十”已經被“部分透支”了。
其次,2007年的成交土地開工很少,目前萬科等各大項目正在加緊開工建設,但短期內很難形成有效供給,且大部分項目已經過了開盤強銷期,對於僅存的少量房源,目前開發商有明顯的捂盤惜售現象,後期漲價的可能性比較大。
陳萌表示,“金九銀十”,首先是一個時間概念,秋高氣爽、臨近兩節,消費者的消費慾望有所增強,在各行各業也被看做是銷售的最佳時機,房地產行業也不例外,但是根據近三年來的天津市樓市成交量來分析,06-08年連續三個“金九銀十”全市成交反而處於全年除春節以外的較低水平。
我愛我家分析,主要受宏觀經濟及房地產市場運行的影響,政策調控所造成的觀望期難以避開9、10月份,因此造成了“金九銀十”成交量不升反降,9、10月份一般處於政策的消化期,所以往往每年的這個時候,市場觀望氛圍往往會有所加重。
對於二手房市場在9、10月份的表現,陳萌表示,與去年相比,2009年天津市二手房市場成交大幅放量,購買需求及意願仍然高漲,進入第三季度以來,7、8月全市二手房成交將接近2萬套,接下來的“金九銀十”雖將出現小幅調整,但是其成交仍將保持在月均7000套以上的水平,高於過去三年的平均水平。
另外,就是經濟大環境的影響,因爲我國很大程度地依賴外向型經濟發展,沒有外貿的支撐,經濟實體的復甦還是存在很大的未知。而經濟體中,任何一個短板都會影響其他行業的發展,房地產的板再長,也需要顧及最短板的存在。在房地產穩定的過程中,就要解決短板的差距問題。顯然適當擠壓泡沫是宏觀調控的重點。對於下半年政府宏觀調控的預期將使購房者再次陷入觀望。
房價年底可能出現滯漲
“金九銀十”的疲軟態勢已經得到業內的普遍認同,那麼對後市又將帶來哪些影響呢?
首先,樓市的特點是價格變化滯後於成交量幾個月,雖然成交量有所下降,但下半年價格會依然堅挺,業內認爲明年一季度有可能滯漲,快的話年底就有可能漲不動。
近十年來,全國,尤其是一線城市,房價漲的時間長,跌的時間短,漲的幅度大,跌的幅度小。不要奢望接下來會有大跌,專家提醒如果出現小跌,即是入市機會。
但也有專家預測年底會迎來新一輪的成交高峯,一方面,幾個月的觀望膠着期,部分剛性需求將重新入市,而且根據以往經驗,政府往往實行新政的大限在一年左右,距離去年救市的種種利好,年底已達到一定週期,一些購房者擔心利好出盡是利空,所以一些改善型需求擔心加息等政策來襲,加大購房成本,會在年底出手。
由於供應量急劇減少,促使津城房價還在繼續上揚,但到2010年的年底,今年起增加的土地供應按常規經過一年多的開發,將轉化成比較大規模的商品房供應,屆時,將會對市場價格產生有力的衝擊。不過,這其中依然存在變數。
房交會的八大亮點
“2009年秋季房交會”將於9月8日(週二)至12日(週日)在天津國際展覽中心舉行。房交會將彙集今年在銷和即將開盤的各類商品房、保障性住房,以及二手房、租賃房等大量房源信息。同時,市區兩級國土房管部門將爲購房羣衆提供現場服務。房交會期間市場管理、權屬登記、物業管理、租賃管理、住房保障、土地出讓等部門組織工作人員對相關的政策、法規進行現場諮詢。同往屆交易會一樣,凡在交易會期間現場成交的各類房屋繼續享受交易會的優惠政策。
這是在市場從回暖到火熱的背景下舉行的年度盛會。與去年秋季房交會所處接近底部的市場相比,兩次房交會的市場背景可謂冰火兩重天。在持續火熱,行情達到新高度的情況下,接下來市場將會怎樣變化?市場還有哪些機會值得消費者關注?從記者目前採訪瞭解到的房交會參展情況看,今年房交會將有八大看點,值得大家關注。
看點一特色布展設計
一年兩度的房交會,經過十幾年的發展,經歷了以“展銷”爲主到“展示”爲主的發展過程,今年秋季房交會開始走線更注重“展銷、展示並舉”的“現實”功能上,參展企業幾乎都是帶着在售項目和將面市項目來參展的。因此企業在布展上更注重現場氛圍與項目特點的契合。而消費者也可以從企業布展及現場服務情況來了解企業風格和銷售理念。
記者瞭解到,本次房交會參展企業中,本地企業比例比往年增大,泰達建設、天房集團、住宅集團、弘澤建設等本地企業悉數到位,很多展位都進行了特裝,利用聲、光、電等現代最新科技手段提升了展位的視聽感官效果,多角度、多層面,立體展示了住宅產品和企業形象。
而在外地企業中,除了富力、首創、萬科等人們耳熟能詳的企業,首次參加房交會的中信地產將成爲今年展會上的新星。中信地產擁有超過20年房地產開發經驗,其下屬控股企業及控股項目公司超過100家,累計開發監視房地產項目八十多個。目前該公司與各級政府簽署的土地一級開發協議面積已超過3000萬平方米。中信地產在天津將有兩個項目在展會上亮相。其展位佈置將借鑑造鳥巢體育場設計理念,以中信紅色logo爲主色調,搭建一個具有鳥巢體育場結構特徵的展示區,並通過光影設施等展示中信地產的“湖,灣,城”產品系、在津戰略,以及天津南站CBD、侯颱風景區兩個項目。
另外,作爲近年來房交會的新主力,我愛我家、中原地產等中介機構在今年秋季房交會上也將推出更先進的展銷方式。其中我愛我家將把互聯網接入“中介門店櫃檯操作系統”帶到房交會,實現現場與門店進行房源的同步查詢的新功能。
看點二 市中心緊湊型公寓
今年市場供應特點之一是緊湊型公寓及小戶型酒店公寓供應量增大、產品熱銷。本次展會將持續這一供應特點。將有多個在售或新開盤的緊湊型公寓及小戶型酒店公寓項目參展。如剛開盤不久集公寓、住宅、商業於一體的和平區貴域金德園,住宅主推50-120平方米戶型;在售的萬科·金奧國際,位於衛津南路,天津萬科今年在市中心區的唯一項目,主力戶型爲80-130平方米的兩室和三室;位於大梅江區域的喜年廣場,包括住宅、LOFT公寓、精裝修酒店式公寓,主力戶型40-73平方米;將面市的解放南路與津河交口富裕中心酒店式公寓項目,主推60-90平方米戶型。
市區項目中位於北中環內南口路沿線的格調·藝術領地是泰達建設本次展會主推新項目,其產品優勢明顯。格調·藝術領地強調“設計藝術化”的生活空間營造和氛圍體驗。最大亮點在於其別具一格的景觀設計,景觀空間具有多重組織:多路徑、多視野等特點。主力戶型以90-110平方米兩室、130-140平方米三室爲主。
看點三熱點區域新大盤
近年來在天津經濟及城市建設的快速發展,促進了新城及新大盤的開發,很多天津周邊及濱海新區的新城和新大盤項目都已進入亮相或面市期。本屆交易會將有東麗、西青、津南、北辰四區等區域多個新城及新大盤項目亮相。如弘澤·城、萬科魅力之城、首創·溪堤郡等大盤項目,以及星耀五洲等新城項目。
其中位於濱海新區開發區第二大街的40萬平方米的國際精英社區——弘澤·城是繼“弘澤天澤”、“弘澤製造”之後,弘澤建設集團在濱海新區打造的又一大型綜合社區。
位於最先啓動的華明新家園內的首創·溪堤郡是首創置業在津開發的首個英倫風情的城市低密度大盤項目,項目總建築面積約30萬平方米,建築形式以3層聯排別墅、5-7層電梯洋房爲主。
將再次以大面積展位展示的津南天嘉湖區域規劃建設300萬平方米的星耀五洲,其最大亮點是將世界版圖微縮於7.3平方公里水域上,填築五大洲板塊的驚人設計,該項目50萬平方米世界超級休閒娛樂建築綜合體等設施設計也使其具有令人期待的獨特魅力。
另外,中信地產位於市中心天津南站CBD區超過100萬建築平方米超級城市綜合項目,以及位於小白樓區域的富力中心綜合項目是也本次房交會值得了解的亮點之一。
看點四 邊緣中價及中高價房
中價及中高價普通房是帶動今年行情起動的主力,但是下半年以來,中價普通房供應比例相對減少,本次參展的這類房源也以邊緣區域在售樓盤爲主,包括北辰區的首創寶翠花都三期沃克小鎮新組團、西青區中北鎮富力灣、津南區域的富力桃園等在建中高價項目,以及小站鎮、西青區南河鎮、北辰區雙街新城等區域的中價普通房項目。
另外,在邊緣區域的大盤中也都包含價格適中的高層及小高層住宅。如星耀五洲、萬科魅力之城,首創·國際城等項目中都有這類高層住宅組團,值得消費者關注。
看點五展會期間特惠房
對於近期準備買房的購房者來做,在房交會上購房通常可以享受更多優惠。除了減少交易費用,更重要的是很多在房交會上參展的熱銷項目都會推出一些購房優惠活動。如擁有5個在售項目的天津富力城公司將在展會期間結合教師節推出多項優惠活動,其熱銷中的老城廂富力城、津南富力桃園、中北鎮富力灣項目、梅江南區域富力津門湖,以及小白樓富力中心項目,在交易會期間將在原優惠基礎上,再進行不同程度的優惠。另外,一些市區品牌項目以及邊緣中價項目也將在展會推出優惠政策。
看點六海量二手房
近年來二手房在房交會上展位規模越來越大,已成爲人氣兒最高的新看點。中原地產、21世紀不動產、我愛我家、龍盛地產、順馳置業及津房置換6大品牌中介都將在房交會上出現,將同時提供海量二手房房源及租賃房信息。如我愛我家即以“愛·城市·家”爲主題,通過一系列精心設計和現場活動,並與搜房網合作,將房交會期間精選的數千套房源進行在線展示,方便網友查詢。同時啓動國外經紀行業先進的服務形式“看房日”,即在特定時間彙總某一片區內的同類型多套在售房屋,組織購房者進行集中看房。爲購房者提供更多選擇。中原地產在本季房交會上將以精品改善型住宅爲主打,隆重推出數千套“品質房”供客戶選擇,並在房交會上推出一系列活動,包括大量精美獎品贈送。此外,中原一二手聯動銷售還將爲購房者提供“買新賣舊”連鎖服務。
看點七新老保障房
經濟適用房及限價房也是近年來展會上的重要角色。今年是本市面市或新開工的限價商品房及經濟適用房基本上都會在展會上出現,包括南開及河東區域外環線以內的多個項目。有購買這些房屋需求和條件的消費者,可以在房交會上進一步瞭解相關信息,並通過現場“貨比三家”,確定更適合自己的項目。
看點八未來新房
房交會的展示功能主要體現在將有很多未來新項目在此推出,因此有近兩年購房的朋友,可以通過房交會最大限度快速瞭解近兩年將要推出的新項目。在本次房交會上,富力、首創、萬科、天房、住宅集團等天津人熟知的品牌企業,以及中信地產等在津首次亮相的品牌企業都將帶來年計劃末或明年初亮相,以及將在近年開工的新項目。如中信地產的天津南站CBD區大型綜合項目、侯颱風景區18萬建築平方米大型低密度項目;首創置業的西青區大寺新家園低密度項目(計劃年底或明年初面市場)、約50萬建築平方米的津南雙港大型綜合項目;天津富力城公司的富力中心項目,以及天房集團旗下的多個投資發展公司推出的大型綜合土地經營及開發項目。
鏈接 怎樣收穫房交會
帶着疑問找諮詢
有很多人打算買賣房屋,但是不知道買賣房手續、籤合同、房屋評估、各類貸款及一些買房過戶等法律問題,對哪個地區都有哪些房子、價格怎樣,何時買賣才合適也不瞭解。如果想了解這些問題,房交會無疑是最好的地方了。因爲在房交會期間,這些相關的管理和職能部門都在展廳中設有辦公諮詢區,包括評估、產權、銀行、法律等各部門的專業人士在現場解答消費者的相關問題,許多平時難以一次瞭解的問題,可以在房交會上集中解決。因此對於想了解這些方面問題的人來說,要重點光顧諮詢區和參加有關的知識講座活動,最好能得到這些部門的聯繫方式,以便進一步諮詢。
有用資料要多拿
房交會上的各類材料五花八門,其中重要材料包括本市住宅項目分佈圖或類似的宏觀介紹資料,這樣的資料對於您日後買賣房屋作爲總體對比很有幫助;自己重點買賣房地區的所有項目樓書、二手房、空置房等資料,以備近期選用;各類買賣房屋政策、辦手續、籤合同、各類貸款知識、相關法律知識等材料,這些資料要儘可能多拿,因爲雖然您暫時不用,但是在您辦理買賣房屋手續及入住後,可能遇到這樣那樣的問題,到時這些資料您就會用上了。
二手房交易區要多看
隨着住房需求的多樣化,很多人要通過二手房買賣得到理想住房。也有一些人是抱着買商品房來房交會的,但是沒有選到自己希望的商品房,那麼到二手房區域多看看,或許會有意想不到的收穫。到房交會看二手房及空置房有三大好處,一是房源多,本次參加房交會包括空置房交易中心在內的17家大型房地產中介,都在會前準備了大量房源集中推出;二是在房交會買賣放心,這些中介機構都是符合交易標準的企業,因此在這些中介中選房可以放心;三是房交會期間對存量房有優惠政策,如存量住房交易費由6元減爲4元(每平方米)。同時一些中介單位也有一些優惠活動推出。
買賣合同會上辦
房交會上實行買賣交易一條龍、一站式服務和多項優惠政策,已經決定買賣房屋的人,在房交會期間辦理有關交易手續是很實惠的選擇。通過一條龍、一站式服務,可以省掉平時找各部門辦理手續的繁瑣,也便於有問題及時對號解決;房交會期間的交易費優惠還可以帶來減少一些佣金等費用的喜悅,因此能夠在房交會上辦理的手續,要儘量在房交會期間辦理是來房交會的重要收穫之一。