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金融危機還未遠去,北京、上海的房價就已大幅回升。這種高房價是否合理?房地產行業是否存在驚人的暴利?如何才能讓高房價迴歸正常水平?房地產質量事故頻發原因何在……
面對謎一般的房地產行業,不少人都在尋求這些問題的答案。衆說紛紜,莫衷一是。帶着這些問題,記者採訪了來大連參加夏季達沃斯年會的北京中坤投資集團董事長黃怒波。這位曾經夢想成爲流浪詩人的地產商對社會普遍存在的這些疑問做了正面迴應。
房價爲何居高不下?
“房價這麼高肯定不正常,當前北京、上海等地房價已經遠遠超出一般人的購買力。”黃怒波說,“現在有人動不動說京、滬房價要與東京、紐約看齊,但我們畢竟是發展中國家,老百姓的收入還很低。”
那麼,北京等大城市房價爲何能居高不下?黃怒波解釋說,一是社會上存在通脹預期,不少人想購買資產保值增值;二是因爲流動性過剩,企業尤其是國企手裏“不差錢”;三是實體經濟不景氣,製造業缺乏投資機會;四是一些大企業,包括部分央企,沒有發揮好的帶頭作用,紛紛高價拿地,爲房地產市場推波助瀾。
雖然高房價不是正常現象,但黃怒波不敢斷言房價會不會下跌。“中國地域差別太大,北京、上海很發達,對地產的投資性、投機性需求也比較多,房價高有它的理由。”黃怒波說。
從市場供求關係看,既然需求很大,那我們就應該增加商品供給。“但問題是中國又是個缺地的國家,爲保證中國糧食安全,18億畝耕地的紅線不能動。所以,迅速膨脹的城市人口和城市空間與必須死守的耕地紅線之間的矛盾,就給了城市房價以想象空間。”黃怒波據此認爲,從長期看,城市房價依然會呈上升趨勢。
房地產業是不是暴利行業?
對於高房價下的行業暴利,消費者早有煩言。但是,卻很少有開發商願意承認其中存在暴利。
對於這個問題,黃怒波同樣很坦率地答覆說:“房地產業當然是個暴利行業,如果沒有暴利,爲什麼各類企業都來搞房地產?哪個地方羊最多,那個地方的草一定最好,這是很簡單的市場規則。”
房地產業的利潤究竟有多高呢?黃怒波說:“這得看你怎麼計算。房地產業現在普遍實行預售制,比如,一個20億元的項目,自有資金有5億元就行了,其他可以通過預售來解決。如果以項目結束時總的投資額來計算,利潤率可能有15%到20%;但如果以自有資金計算,利潤率可能高達100%到200%。”
“如果房地產市場下行或者政策變動,開發商也要承擔很大的風險。”黃怒波補充說,“由於最近幾年房價長期處於上升期,所以風險沒有暴露出來。”