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針對讀者來信中提出的一些法律問題,本報邀請擊水律師事務所潘強、於彬律師,爲讀者答疑解惑。
讀者李女士問:2007年年底我購買了位於本市市中心的一套商品房作爲婚房。簽訂買賣合同時,開發商承諾於2008年8月31日交房,我支付了首付及相關契稅等款項合計100餘萬元,並與銀行辦理了25年的房屋抵押貸款。迄今爲止已經拖延了一年,開發商仍未能交房,我想解除合同,但開發商卻以合同中約定逾期交房的情況下只能要求違約金而不能解除合同爲由,拒絕退房。我現在該怎麼辦?若解除合同後,已向銀行償還的貸款利息該怎麼辦?
賈芳、胡德莉律師解答:本案的焦點在於1、購房合同中約定,在開發商逾期交房時,購房者只能要求違約金不能要求退房的格式條款是否有效;2、如果合同解除,購房者每月向銀行償還的貸款利息損失應該由誰來承擔。
首先,根據法律規定,該房屋買賣合同屬於格式合同。開發商在該合同中單方面的、強制性的要求在逾期交房的情況下,購房者只能選擇繼續履行合同,要求支付違約金的條款。根據我國合同法第40條規定的內容,提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的,該條款無效。房屋買賣合同作爲合同的一種,在一方遲延履行主要債務,經另一方催告後在合理期限內仍未履行情況下,守約方有法定的解除合同的權利。但在該購房合同中,開發商卻限定購房者只能選擇繼續履行,顯然排除了購房者的主要權利,故該條款應被認定爲無效。在此基礎上,購房者有權要求解除該購房合同。
其次,在因開發商違約而導致該購房合同解除的情況下,根據《中華人民共和國合同法》第97條規定,“合同解除後,尚未履行的,終止履行;已經履行的,根據履行情況和合同性質,當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施,並有權要求賠償損失。”作爲購房者,可以要求開發商返還已經向其支付的房款以及各種稅、費;對於向銀行支付的貸款利息可作爲損失向開發商主張,在購房者收到返還及賠償的款項後再到銀行辦理平貸等有關手續,以終止購房者與銀行之間的貸款合同。(本報記者胡然)