近半年來，老城廂多個住宅項目銷售持續火爆，再加上已經建成入住的富力城、壹街區、後現代城等樓盤的居民，未來一到兩年內老城廂的常住人口數量將成倍上漲。與此同時，六年前開始規劃的各個商業項目也紛紛建成，隨着下半年的樓市回暖，既有新的商業項目入市，也有老項目啓動新一輪商業推廣計劃，使老城廂的商業地產進入一個集中放量的時期。

　　【現象】

　　六大商場

　　圍合新商圈

　　計劃中，到明年年底，緊挨老城廂的中糧大悅城和韓國樂天百貨將陸續開業，連同板塊內已開業的遠東百貨和新安購物廣場，將圍合成定位於年輕時尚消費羣體的新型商圈，而坐落地鐵上蓋的金盛國際，儘管還沒有明確經營者，但其商業部分9萬平方米的建築面積和位於板塊入口出的絕佳位置沒有理由不成爲一個人流密集的商場。板塊接合地帶的七向街，定位時尚主題商鋪，目前也在火爆招商中。

　　商業綜合體

　　集中亮相

　　除了商場，板塊內的幾大商業綜合體也都陸續揭開面紗。位於14號地的壹街區臨街底商，總面積6000平方米，壹街區副總經理姚嘉峯告訴記者，老城廂東南角在歷史上就被稱爲“錢坑”，是銀號、錢莊聚集的地方，目前壹街區臨街商鋪已經有數家金融機構進駐。位於老城廂西北側的富力城星光大道，總面積40000平方米，集商務辦公、餐飲娛樂、購物休閒於一體，主要服務於富力城自身72萬平方米高檔社區業主及周邊居民購物消費。

　　位於3號地的天街，全長300米，寬48米，總面積5.29萬平方米，旨在打造“國際精品第一街”。盤踞在11號地的河牀酒吧街，總用地面積6.28萬平方米，綠化率高達30%，擁有9000平方米的人工景觀湖，被南開區政府、天津市商務委員會和天津市政府經濟協作辦公室定位爲本市又一休閒娛樂商業街區。

　　【成因】

　　區域規劃以商住用地爲主

　　商業體量過半

　　新的老城廂是一座集居住、文化、商業、商務、休閒、娛樂、旅遊和生態景觀爲一體的規模龐大的城市綜合體。《天津市南開區老城廂地區控制性詳細規劃》中寫道，“規劃總建築面積360萬平方米，其中住宅面積120萬平方米；商貿、金融建築和商住建築面積236萬平方米，文物保護建築4萬平方米。”從這份詳細規劃中可以看出，商業地產的建築面積約佔老城廂總建築面積的66%。再打開《老城廂規劃總圖》，板塊內東南西北四個角的規劃全爲商業、金融業用地，說明在政府的藍圖中，老城廂既是人文底蘊深厚的居住區，更是承載着區域價值的商業區。

　　悟實整合客戶總監張蓓認爲，天津第一個消費中心在濱江道，第一個高端居住區在梅江，而今日的老城廂，則是一個集高端居住與消費於一體的名副其實的城市中心區，存在着非常大的升值空間。

　　高端住宅集中

　　奠定商圈基礎

　　富力地產副總經理方偉翔告訴記者，2005年富力地產剛進駐天津的時候，老城廂附近居民的消費以生活基本消費商業爲主，隨着近4年多來富力城、壹街區、後現代城等高端項目的入住，老城廂的常住居民數量和消費能力大幅提升，一個穩定的客戶源和長期的客戶流已經形成；正在建設的仁恆海河廣場、九州國際等項目更是爲這個板塊蓄水了大量的高端住戶，這無疑保證了商業地產的重要開發前提——周邊消費能力，這樣一個高端樓盤開發和入住集中的區域必然會成爲商業地產開發者的首選寶地。

　　板塊內外聯動

　　商業氣氛成熟

　　商業氛圍是考量一個商圈的重要指標之一，目前老城廂商圈的商業氛圍已進入內外聯動的狀態，位於區域中心的鼓樓商業街與板塊周邊的古文化街、食品街聯動，這三個聞名全國的旅遊名勝每天吸引着大量國內外遊客觀光；區域外圍的新安購物廣場、遠東百貨與周邊的“金街”、服裝街、大衚衕聯動，每天創造着巨大的銷售額。老城廂商業項目的爆發是商業氛圍成熟的必然結果。

　　【特點】

　　各項目定位互補

　　主推大面積商鋪

　　經過六年的建設，如今老城廂的大部分商業項目均已建成亮相，分別以高檔商務會館、高檔商業街區、金融商業或高檔住宅配套等形態出現。可喜的是，開發商們像是提前達成了共識，各項目的定位各有特色，互不重疊，有效避免了區域內的惡性競爭，也讓投資者有了多元化的選擇。

　　擁有600年悠久歷史的老城廂，其中的商業地產項目也都秉承了老城的恢弘大氣，商鋪的單位面積多在幾百平方米到上千平方米之間，既有臨街底商，也有獨體商業羣落，能夠滿足文化、金融、辦公、餐飲、生活服務、娛樂、購物、酒店等多方面的業態要求。見習記者苗菁