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與開發商簽訂車位使用轉讓合同並交納2萬元定金後,業主劉先生以開發商無法出示車位產權證明為由拒付餘款,進而認為該行為系『違約』告上法庭。日前,經市第一中級人民法院二審判決,開發商返還2萬元定金,但無須支付違約金。
付完定金質疑『權屬』
和平區某高層業主劉先生,2008年7月與小區開發商簽訂《地下停車位使用權轉讓合同》,約定小區地下車庫105號車位使用權轉讓給他,轉讓期限40年,總價款17萬8千元。
劉先生向開發商支付2萬元定金並收取發票後,提出要查看地下車位的權屬證明,但開發商無法出示。劉先生隨即表示,一天看不到證明,就拒付剩餘的款項。雙方僵持不下,一拖就是大半年,劉先生的車也沒有停在車位內。今年2月,劉先生將開發商告上法庭,要求解除雙方的車位轉讓合同,開發商除退還定金2萬元外,還要支付違約金35600元。
車位權屬屬開發商
和平區人民法院庭審中,被告開發商辯稱,車位轉讓合同中約定『若業主未能按照約定及時足額向開發商支付車位使用權轉讓價款,開發商有權解除合同,將車位另售他人,對已支付定金不予返還。』開發商表示,曾於2008年11月向劉先生發律師函,要求辦理付款事宜,逾期則按約解除合同,後於1月下旬再次發函,通知其解除合同。
對此,劉先生認為,開發商拒不出示產權證明及單方面解除合同是違約,按車位轉讓合同約定,『一方嚴重違反本合同約定的義務導致本合同目的無法實現的,或未經對方書面同意擅自解除本合同的,應支付對方本合同總價款20%的違約金。』
和平區法院認為,原、被告簽訂《地下車位使用權轉讓合同》對雙方均有約束力,開發商依照合同約定通知劉先生解除合同,合同應已解除。對於劉先生交付2萬元,法院依發票認定為車位使用費,因合同已解除且未實際履行,應予以退還。車位權屬問題,在雙方簽訂的《商品房買賣合同》和《地下停車位使用權轉讓合同》中已明確歸於開發商,故劉先生對違約金請求依據不足。故一審判決開發商返還劉先生車位使用費2萬元,駁回劉先生其他訴訟請求。
未約定開發商出示
一審判決後,劉先生不服提起上訴。市第一中級人民法院審理後查明,劉先生購房時合同中寫明:『購房范圍和房價及公用分攤面積不含有地下汽車車庫,其所有權、使用權歸開發商所有,地下車位產權、使用權由開發商另行租售。』《地下停車位使用權轉讓合同》中也約定:『雙方一致確認開發商為地下停車位及停車設施的完全投資方……』
市一中院認為,上述合同已對地下車庫歸屬作出明確約定,且根據誰投資誰收益原則,應認定開發商具有所有權、使用權、收益權,並有權處分地下停車位。並且,合同中並未約定開發商須出示產權證明,故劉先生上訴請求無事實和法律依據,終審判決駁回上訴,維持原判。記者解金釗通訊員一宣