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入冬後的樓市熱度不減,特別是市中心的熱門樓盤售樓處依舊是人流如織。記者連日調查了解到,近來市中心的黃金地段頻現土地使用年限為50年的高檔住宅。而許多買房人認為居住型用地的土地使用年限應該是70年,那麼『縮水』的使用年限到哪裡去了?
黃金地段近半數新房土地使用年限為50年
家住河東區金昌西裡的張先生日前看中了一套住房,簽訂合同時纔發現,自己所購房屋的土地使用年限只有50年。據一些購房者反映,近來市中心的黃金地段頻現土地使用年限為50年的高檔住宅。記者隨後集中調查了老城廂、海河沿線等熱銷板塊的15個在售、預售住宅項目,發現其中7個樓盤的土地使用年限均為50年。
據老城廂某樓盤的銷售人員介紹,這一地區使用期限為50年的綜合用房基本都成功申請為民用住宅,但在購房合同中會標明房屋性質為綜合性公寓。另一家樓盤的售樓員還公開宣稱,所售樓盤不但被審批為綜合性公寓,還打破了『使用期50年的項目不能申請藍印戶口』的限制。記者暗訪海河附近的一家樓盤時,銷售人員稱該項目雖屬於住宅公寓,但是土地使用年限以及入住後的水電費遵照商業用地標准,一些細節問題只是口頭約定、不在合同中注明。
在記者的調查采訪中,眾多買房人紛紛反映在多家樓盤售樓處和宣傳資料上均未找到關於房屋性質和土地使用年限的說明。買房人一般並不太清楚自己所購商品房的土地性質,也不明白為什麼自己看中的項目土地使用年限會短幾十年。一些市民表示,花同樣的錢卻少買了幾十年的『使用壽命』,這對購房者來說是一種隱性損失。土地使用期滿後政策和市場情況的變化存在未知因素,也令人擔心。
買房人要留意土地使用年限
據一些房地產業內人士透露,一些開發商在市中心黃金地段是按照綜合性用地性質拿地,但是市場上住宅產品熱銷,開發商就將項目改做成公寓式住宅。此外,還有一些土地經過『轉賣』或者以前因一些因素多年荒置,新的土地使用證所顯示的土地使用年限就要減去以前『被佔用』的年份。而普通購房人由於專業知識不足,就有可能誤入銷售陷阱。例如,開發商在合同中沒有任何條款反映出綜合用房年限為50年,買房人會誤以為自己買的房產土地使用年限是70年。而開發商事後辯稱:並未向購房者承諾綜合用房的使用年限為70年,綜合性用地年限50年是國家規定,在合同中根本不用約定,而且即便是住宅用地,年限少於70年也不違法。開發商如此打『擦邊球』,讓買房人只能『吃啞巴虧』。
本市房地產專家、南開大學法律系教授陳耀東提示人們,依據國務院規定,我國土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年,商業、旅游、娛樂用地40年,綜合或者其他用地50年。住宅用地的『最高年限為70年』,並不是『必須為70年』。土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權,其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。他指出,普通居民買房時一定要注意運用自己的審查權,嚴格審查開發商的《建設用地規劃許可證》、《建設用地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》等關鍵文件。這些文件上標有政府部門對土地性質的確認,以及土地使用權到期的期限。
此外,一些法律界人士在呼吁監管部門對開發商銷售行為加強監督的同時,也呼吁出臺土地使用期滿後的配套法規政策來解除買房人的擔心。據悉,2007年10月實施的《物權法》明確規定『住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期』。但是『自動續期』該如何續、人們交不交錢等問題還沒有出臺配套細則來解答。社會各方真切希望讓處於弱勢的買房人的利益得到更多的保障。本報記者劉英潮實習生郭 姮
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