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國家同意天津濱海新區調整行政區劃的消息讓濱海樓市一下子成為多方關注的焦點。業內人士表示,目前濱海樓市還處於『潛伏期』,行情爆發要等到2010年以後。
超小戶型的二手房和定位高端的新建樓盤都是眼下濱海市場熱賣的投資性產品。地產業內人士表示,目前濱海樓市投資的『兩極化』比較明顯,消費者結構簡單是形成這種局面的重要原因。
本地人熱衷中心小戶型
『我家就住洋貨市場附近,我打算在新村附近再買套二手房出租,不但能留著以後昇值,現在也能淨賺租金。』記者在我愛我家塘沽河北路店遇到陳鳳霞阿姨。作為工薪階層,她鎖定了50萬元以內的小戶型二手房作為投資對象。
『60平方米以內的小戶型二手房是濱海新區最熱門的產品,因為這類房源的總價相對較低,作為投資也更容易出租。』我愛我家塘沽河北路店經理王文嶺表示,一些濱海新區的居民考慮投資都會首選中心地段的小戶型二手房,新村、洋貨市場、向陽街等地段都很搶手,『尤其是新村片區,由於有不少重點中小學都在該區域內,所有求學的外地人和居住較遠的本地人都會在此租房,30-40平方米的一居室每月租金就能達到1200-1500元,回報率比市內六區還要好。』
外來熱錢搶佔海河沿線
資金相對充足的外來買家則直接瞄准了濱海區域景觀較好的高端樓盤。
『我在天津市區轉了幾天,發現海河沿岸的樓盤已經賣到1-2萬元每平方米,而海河下游的濱海新區,很多河岸樓盤還在每平方米幾千元的水平,而且以後濱海的發展趨勢又很看好,我覺得海河邊的樓盤肯定能大幅昇值。』從山西來到天津尋找投資對象的馮先生對濱海新區位於海河沿岸的樓盤非常看好,而他的選擇標准明確為兩條,一是臨河觀景效果要好,二是樓盤必須是高檔精裝修產品。『我就是想在濱海新區房價還沒太高之前買幾套房子投資,以濱海以後的國際化高端定位來看,高端樓盤的經營也最有前景。』
其實,最近不少外地投資客都表示看好海河沿線的昇值潛力,而酒店式公寓等適合投資型買家的產品也是關注熱點。瑞灣國際會館有關負責人表示,從國外到國內的經驗來看,不少城市級河流沿岸的住宅都是稀缺並且高價的優質產品,所以不少外地買家在濱海新區投資都直接瞄准海河沿線。
濱海帶動力2010年更明顯
『不管是市區還是其他區域的樓市行情上漲,其實濱海新區的發展潛力都是其背後的重要推動力。』業內人士認為,濱海新區的發展將給天津帶來更多大型經濟項目,從而擴大勞動力市場,外地和本地大量就業人員進入也就會產生相應的置業需求。這些連鎖反應最終都會推動樓市的發展,並且這種影響不會局限於濱海市場,而是會推動整個天津市場的需求與發展。
最近幾周,濱海樓市的成交量大多保持微降走勢,價格也反復小幅震蕩。業內人士認為,目前濱海新區還處於『潛伏期』,很多投資者和購買力都在觀望其後市的發展藍圖,預計隨著濱海新區行政區劃調整的正式公布與相關發展規劃的落實,濱海新區市場的爆發力將會在2010年陸續表現出來。
買家關注濱海規劃
記者從我愛我家、中原等地產中介品牌位於濱海新區的各連鎖門店了解到,11月10日其接待的二手房買賣雙方都很熱衷於對濱海新區行政劃區的問題進行諮詢。『很多本地的購房者都會諮詢濱海新區成立後的具體規劃,例如新的居住區、開發區、商務區等等,有些房主甚至希望能評估自己房子未來的昇值前景。』濱海新區一家中介公司工作人員陳鑫表示,樓市對於各種政策的反應其實都相對滯後,需要一定時間的緩衝,但濱海新區的區劃改變由於已經醞釀很久,不少購房者對濱海樓市持續關注數月,因此《請示》批復後,關注濱海新區具體市場變化的人群明顯比對其他任何政策都敏感。
外地投資者准備出手
『目前關注濱海樓市的主要有兩大類人群,一是在濱海新區工作生活的本地人群,二是以投資為目的的外地買家。其中,後者的比例更大些,這些投資者也更看重高端產品,因此很可能成為未來濱海樓市的價格推手。』濱海新區某項目售樓人員透露,這兩天有不少長期關注該項目的老客戶開始詢問得更加具體。
家住天津河東區的付明珠表示,自己所住的中山門區域可以說是濱海新區的鄰居,自己也很看好濱海以後的發展,所以最近幾個月一直在關注濱海新區的發展情況,尤其是9日濱海新區行政劃區明確後,她特意給自己長期關注的三四個項目打了一圈電話,希望了解一下未來該項目周邊區域的規劃和功能,『如果有前景不錯的項目我打算2周內就買下,以免以後濱海新區整體發展成熟了價格更貴。』
除了濱海新區自身的新老房源都成為買家看好的熱點外,與之相鄰的一些邊緣地帶也同樣受到關注。中原地產有關負責人表示,與濱海新區毗鄰的河東區中山門地區,以及輕軌沿線的東興路站、直沽站、十一經路站、大王莊站等區域受到濱海新區行政區劃新聞的影響,眼下也都成了諮詢的熱點。
建築、服務有待昇級
不少在濱海新區投資項目的外地開發企業都認為,濱海新區的地產如果要滿足各種購房者的需求,還必須在建築和服務等方面盡快昇級。
萬通上北新新家園市場部經理何斌表示,建築昇級包括建築形態和功能兩大方面。建築形態方面,濱海新區樓市需要在目前多數樓盤采用簡單化規劃設計的基礎上,盡快形成別墅、洋房、高層並存,且內部空間結構、布局設計、外部主體形態等多重建築與文化有機結合的建築形態。建築功能方面的昇級則是指濱海地產需要針對不同生活習慣、不同置業目的的購房者,盡快融入更多適合高端買家和投資型買家的公寓、酒店式公寓、寫字樓、LOFT等地產產品。
偉業顧問營銷策劃中心企劃經理方震表示,服務的昇級則是直接關系到濱海地產項目能否具有長期保值、增值潛力的重要因素。目前濱海新區有大批在建項目和規劃項目,除了地段、建築等硬件要素外,目前多數項目最亟待解決的就是引入高品質且有效率的品牌管理和物業管理。業內專家認為,目前濱海地區多數樓盤的物業服務還處於較基礎的水平,面對即將成為國際化經濟中心的發展趨勢,濱海地區樓盤亟待通過優質服務確定產品價值和昇值前景,這樣纔能吸引外來資金的關注。(記者安元)
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