經中原地產(天津)投資顧問部對房管局公布的數據進行統計，年初以來，本市新建商品住宅成交量連降三周，上周僅成交1649套，成交面積16.8萬平方米，與2009年12月周均成交量相比下降了50.2%。據了解，今年1月本市新房成交量大跌的情況與樓市陷入冰凍期的2008年年初極為相似。數據顯示，2008年1月本市新建商品住宅成交量與2007年12月相比下降了46.8%。在成交價格方面，上周本市新建商品住宅成交均價為8901元/平方米，環比上漲了3.6%。業內人士分析，雖然房價暫時還沒被撼動，但是樓市調整的大幕已經開啟，成交量下降只是序曲。

　　兩次樓市調整對比

　　相同點：

　　調控政策、量跌價穩、觀望氣氛

　　2007年樓市量價齊昇，年末政府出臺一系列政策調控過熱的房地產市場，而2009年樓市的紅火狀況與2007年相比『有過之而無不及』，年末也出臺一系列調控政策。2009年12月9日，國務院常務會議決定將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年。12月14日，溫家寶總理主持召開的國務院常務會議上，就促進房地產市場健康發展提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措(『國四條』)。會議同時明確表態『遏制房價過快上漲』。12月17日，國土資源部等五部委發布《通知》，要求土地出讓價款首次繳款比例不得低於全部土地出讓款的50%。2010年1月10日，國務院辦公廳下發《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，從增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求等五方面入手，共出臺了十一條政策，業內統稱『國十一條』。其中比較受關注的內容包括明確二套房貸首付不得低於40%，房企須一次性公開全部房源明碼標價等規定。

　　『國四條』『國十一條』等調控政策似乎取得了立竿見影的效果。數據顯示，年初以來，本市現金商品住宅成交量連降三周，上周成交量與2009年12月周均相比下降了50.2%。該下降幅度與2008年1月情況極為相似，當月新建商品住宅成交量與2007年12月相比下降了46.8%。在成交均價方面，與2008年1月相同表現得非常平穩。上周本市新建商品住宅成交均價達到了8901元/平方米，創造歷史新高。2008年1月市內六區新建商品住宅成交均價達到了9686元/平方米，同樣創造了當時的新高。

　　與2008年年初頗為相似的還有樓市彌漫的觀望氣氛。日前記者走訪本市多家樓盤銷售中心發現，打折促銷優惠比比皆是，一些樓盤甚至以15個點的購房優惠政策來吸引購房者，但是購房者並不買賬，去年出現的開盤即售罄的搶購現象一去不復返。

　　不同點：

　　國企『地王』頻現、個人房貸增加

　　調控政策、量跌價穩、觀望氣氛是否意味著今年樓市將會重現2008年的那種低迷狀況呢？業內人士認為，從2009年土地市場成交情況與個人房貸情況來看，房地產行業的支柱作用愈發明顯，今年的房地產市場更具抗跌性。

　　中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰分析，2009年的『地主』以國企為主，而2007年以民營企業為主。2009年總價『地王』前十名中，國有企業佔有8席；單價『地王』前十名中，國有企業也佔8席。2007年總價『地王』前十名中，國有企業僅佔3席，民營企業佔有7席；單價『地王』前十名中，國有企業也僅佔4席，民營企業獨佔6席。業內人士表示，資金實力雄厚的大型國企更能抵御房地產市場的波動。此外，2009年全年個人消費性住房貸款累計新增1.4萬億元；年末餘額同比增長47.9%，增速比上年末加快37.4個百分點。房地產在整體經濟中的作用越來越重要，因此今年樓市出現2008年那樣的低迷走勢可能性不大。

　　上周市內六區新建商品住宅成交均價

　　和平區 18359元/平方米

　　河東區 9882元/平方米

　　河西區 13747元/平方米

　　南開區 19680元/平方米

　　河北區 10066元/平方米

　　紅橋區 12858元/平方米

　　業內如何看待樓市調整

　　開發商：

　　此時下跌無關痛癢

　　『依慣常市場邏輯而言，在成交下滑之後，開發商銷售受阻，資金回籠困難，拓展開發難以為繼，最終唯有降價售房，但是今年的情況可不一樣。』河北區某樓盤開發商在接受記者采訪時表示，1月是樓市傳統淡季，新盤量少，本就不為開發商看重。此外，去年年底很多開發商愁的是無房可賣，此時成交下跌，正中了其捂盤抬價的下懷。因此資金充裕的開發商有足夠本錢跟市場博弈，此時量跌無關痛癢。

　　業內：

　　房價漲跌與二套房貸政策有關

　　『自2007年以來房價的漲跌均與二套房貸政策息息相關。』縱橫地產總經理張良告訴記者，央行與銀監會曾在2007年9月底聯合發文，要求二套房貸款的首付款比例不得低於40%，銀行貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。對二套房貸的嚴控正式拉開了當年房價調整的序幕。因此2007年收緊二套房貸政策，是導致2008年成交量暴跌的最主要因素。『本次「國十一條」中明確了二套房貸的相關政策，近期成交量的連續下跌與之有直接關系。』

　　專家：

　　樓市調整大幕已經開啟

　　『從短期來看，似乎房價一時半會兒難以撼動。但這場政府與開發商、開發商與購房者之間的博弈纔剛剛開始。這勢必是一場持久戰。』天津理工大學管理學院教授潘永明表示，從目前來看，諸多調整政策指向的，均是遏制房價過快上漲，打擊炒房等投機行為。如果已經出臺的政策沒有明顯效果，則可能會有更多更有力的後續政策出臺。或許樓市調整的大幕已經開啟，成交量的下跌可能僅僅是一個序曲。(姚華杜建雄)