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二手房市場在一系列政策措施的影響下進入了寒冬:營業稅『2改5』新政執行,房貸中介返點模式被叫停,二套房首付款比例執行更嚴格……本市眾多二手房品牌中介為應對急轉直下的市場,開始醞釀新的轉變,二手房交易者也將在新的市場契機中掌握更多的主動。
二手房交易量下滑六成多
天津市國土資源和房屋管理局《每日房價》數據的統計顯示,2010年1月1日至22日,天津市共成交二手私產住宅3334套,與去年12月同期相比下降69.7%,成交面積26.7萬平方米,同比下降72.1%,成交均價6589元/平方米,同比上漲6.2%。其中,中心城區成交1779套,同比下降62.6%,佔全市總體成交的53.4%,成交面積13.7萬平方米,同比下降64.9%,成交均價8226元/平方米,同比上漲1.1%。
記者在本市多家二手房品牌中介營業部店內看到,店員的數量明顯多於顧客,有的店一上午只有稀稀拉拉的幾位客人進店詢問業務,這樣的情景與去年11、12月店內人聲鼎沸、熱鬧異常的局面形成鮮明的反差。一些中介工作人員私下透露,本月以來諮詢量和成交量不斷下滑,業務員收入大幅減少,由於有太多的空閑時間,公司已經統一安排了培訓來應對。來自我愛我家等二手房專業研究人士指出,今年1月1日起營業稅征免時限由2年恢復至5年,政策所引發的『末班車』效應,使去年末二手房交易量出現『井噴』,從某種程度上透支了今年首季度的成交量。而自年初以來受政策組合拳的影響,市場上的觀望情緒開始蔓延,買房的人明顯謹慎多了。不過,從市場整體形勢看,2010年本市二手房中介行業整體規模仍將保持快速增長的勢頭,中介門店輻射范圍也將從中心城區擴大至環城四區和濱海新區,同時,隨著市場競爭的日益激烈,以誠信服務為宗旨、客戶需求為導向的大型品牌企業優勢將更加凸顯,中介行業也將由『房源時代』向『服務時代』過渡。
中介應對變局唯有提高服務
除了營業稅政策,本市二手房中介還面對另外一些政策變化帶來的影響。日前,本市銀行執行銀行住房按揭貸款自律公約,規定了各銀行不得以任何形式向房地產中介機構、房地產銷售機構、個人住房貸款服務機構以及相關從業個人支付返點以獲取業務來源。各家銀行嚴格執行二套房首付款比例政策,許多不合規定的貸款申請遭到拒絕,使得部分二手房中介業務量也受到影響。
據業內人士透露,多年存在的房貸返點行為實質就是銀行與地產中介的『客源補充式』合作:中介給銀行提供貸款客戶,幫助銀行搶佔房貸市場,銀行從自身利潤中提取返點給中介。而市場存在返點的形式比較多樣:包括以現金、轉賬或購物卡(券)儲值卡(券)等形式以及以營銷費、服務費、諮詢費或場地使用費等名義支付,以低於成本價格向房地產中介機構提供辦公場所、辦公設施、計算機軟硬件系統及勞務行為以及向房地產中介機構及其從業人員的利益關聯方、近親屬提供傭金的行為。不過,這種合作形式本身存在缺陷:銀行之間『挖房貸牆腳』的惡性競爭不斷增多,同時一些銀行支付給房產銷售機構以及二手房中介機構豐厚的傭金,結果導致了許多貸款人必須到指定的銀行辦理貸款,制約了貸款人的選擇權。而且一些代辦貸款業務的機構從業人員幫助部分貸款人出具虛假證明來獲得銀行貸款,加大了銀行信貸風險。特別是當前房地產市場價格快速增長,這種行為無異於給高燒的房地產市場『火上澆油』。
在國家調控政策密集出臺的背景下,銀行從控制信貸風險角度出發,從主動向中介示好又恢復到了強勢地位上,對二套房貸款審核也更嚴格。面對市場轉變,本市許多二手房品牌中介不僅主動邀請多家銀行來合作,而且根據客戶資質的不同和各家銀行個貸業務的特點,積極推薦貸款流程比較節約時間的銀行來提高客戶的滿意度。此外,一些大型二手房中介不但沒有提高服務收費標准,而且還對因銀行未批准貸款造成二手房交易未能完成的買賣雙方退還全部的中介服務費。而以往,一些中介只管把交易失敗的責任推給銀行,自身手續費分文不少賺。在二手房市場整合的背景下,提昇服務口碑已經是品牌中介的共識,買、賣房人也將體驗到更放心的服務。
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