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開征物業稅,網民的期望與顧慮
物業稅的身影忽近忽遠,倏明倏暗。最新消息是,北京市地稅局負責人出席北京市政協小組討論會時透露,北京最早明年底開征物業稅。此後,國稅總局有關人士在互聯網在線訪談中稱,物業稅的改革目前還處在研究和准備階段,征稅范圍、實施時間、管理機關都尚未確定。
面對物業稅,網民心態復雜———既盼其成為刺破高房價泡沫的利器,又唯恐它反成了助漲樓市的推手。有網友指出,物業稅從理論到現實,尚有諸多難題待解。
物業稅是房價『殺手?』?
物業稅能讓瘋狂的房價回歸理性?不少人在網上贊同。SO H O中國董事長潘石屹即是其中之一,他在其微博上表示:『如果要抑制房價,降低空置率,提高房屋使用效率,出臺物業稅是有效辦法之一。』
還有一位幾度在博客中支持開征物業稅的是著名經濟評論人葉檀。她曾在博文中斷言『物業稅推出之時就是房地產暴跌之日』,原因在於,物業稅使投資房地產成為成本高昂的風險投資———當投資者等著收獲房地產紅利的時候,發現最大的一塊紅利被政府以物業稅的形式拿走。為了降低物業持有成本、盡快回收紅利,投資者惟一的辦法就是拋售物業,但他會發現所有的房地產投資者擁有同樣的想法,結果只有一個,投資者根本無法在市場上套現,能夠收回成本已經是上上大吉。
不過,也有網友似乎並不看好物業稅對抑制房價的作用力。
博主陳寶存認為,『投資投機性需求主導樓市』的認識是錯誤的,目前樓市的最大問題是供需矛盾。他指出:『供需矛盾不解決,所有抑制投資投機性需求的努力,最終的買單者是終端消費者。』換言之,物業稅給投資者增加的成本,將轉嫁到急需住房的普通消費者身上。
『房奴』變『稅奴』?
已經購房的網友更關心物業稅如何征收的問題,他們擔心自己將被重復征稅。
『開征物業稅,就不應再征收土地出讓金等各類其他房產稅了。再深說一步,已繳過各類房產稅的如果再征物業稅就是重復征稅。』博主『蘇州人家小雲』表示。
搜房網博主賈臥龍指出,目前,我國涉及房地產的稅種分布於房地產開發、建設、交易和保有各個環節,包括耕地佔用稅、契稅、印花稅等12個稅種。從稅法原理上講如果要實施物業稅,會將現行的房產稅、城市房地產稅、土地增值稅及土地出讓金等稅費合並,轉化為房產保有階段統一收取的物業稅,簡單地說就是把本來一次交70年的土地出讓金分成70年來收。如此一來,作為土地財政的地方政府不會輕易同意。
賈臥龍繼續寫道:『如果按照目前物業稅空轉的征收模式執行,即自住也要征收,那麼購房者將會面臨雙重征稅,壓力會更大。等於購房者買套房子,不僅要支付土地出讓金轉嫁到房價上的那部分,還要世世代代的交物業稅,即使費勁全力的擺脫房奴,也解放不了,還要繼續交稅,做「稅奴」,這對於中低收入者而言是無論如何也接受不了的。』
如何跨越法理障礙?
博主朱大鳴則指出:『物業稅最大的障礙是,從法理上難以解釋清楚,物業稅是財產稅,而我們的房屋只是有70年的使用權。要麼修改法律,要麼不征收,這是非此即彼的選擇。在當前,中國土地公有制的性質是剛性的,而且也是一個底線,當然很難改變,如果這個不能選擇,物業稅也就被否定了。』
對此,葉檀在其中金網博客中強調,她支持開征物業稅的第一個前提即『必須有明確的稅收立法,應該廢止土地增值稅』。
葉檀表示,物業稅原本是對完整包括土地與地面建築在內的物業征收財產稅。我國如果征收物業稅理應與土地私有的國家不同,應扣除土地增值部分,僅對土地上的建築物增值部分征稅。
她指出,土地與地面建築物的價格拆分並不困難———『地方政府在出讓土地時有詳盡的辦法,比如在什麼范圍之內擁有多少的級差地租,要乘以多少倍數,清清楚楚,只要設定一個基數按照級差地租倒推即可。另一個辦法就是按照賣地時的土地與商品房價格,扣除土地成本這一塊,而後根據增值程序收稅。最簡單的辦法是,把基於土地使用權上的稅費退還給物業擁有者,而後名正言順地向物業擁有者征稅。』
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謹慎啊