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隨著觀望時期的延長,購房時機也將隨時可遇。 |
只有短短一個月,樓市交易量已從沸點到冰點。在2009年12月再創成交量歷史新高後,新年首月,天津樓市成交面積即以商品住宅下降36.3%、二手房下降72.6%的幅度發出進入調整期信號。與此同時,國家抑制投機、投資購房,加大保障房建設政策細節,以及鼓勵農民自建住房促內需等政策接連出臺,也進一步確立了樓市結構調整、穩字當先的政策導向。
多數機構分析人士認為,在宏觀政策及樓市連續衝高能量減弱的環境下,上半年樓市將以觀望盤整為主,特別是一季度,樓市在等待全國兩會召開,各項政策落定的過程中醞釀突破。而此期間,樓市的觀望盤整,將給購房者帶來更多的思考和選房空間,隨著觀望時期的延長,購房時機也將隨時可遇。
一季度樓市盤整為主
上個月,全國主要城市房地產市場都急速『冷凍』,新建商品房下降幅度超過30%,具有風向標作用的二手房交易量更是下降超過60%。
主要城市數據顯示:1月份,北京市商品住房成交面積110.68萬平方米,比上月降48%,二手住宅簽套數下降68.4%,成交價格也呈下降趨勢;上海商品住宅成交面積約70萬平方米,比上月降51%左右;深圳商品住宅交易面積35.15萬平方米,比上月降8.7%。
據中原地產(天津)及我愛我家對國土房管局發布的數據統計,1月份天津商品住宅共成交86.0萬平方米,比上月降36.3%,成交均價為9097元/平方米,環比上漲了12.0%。1月份二手住宅共成交4657套,比上月降70.1%,成交面積37.5萬平方米,環比下降72.6%。二手房市場經過『井噴』之後,1月份成交驟降七成,與2009年2月基本持平。
盡管各個城市的表現並不均衡,但多數機構分析人士認為,樓市在1月份出現的成交環比大幅下降,除了受去年火爆銷售能量釋放過多及傳統淡季影響外,中央的調控政策的影響更為明顯。
據了解,年初以來,無論商品房還是二手房門店都開始冷清,在價格方面,兩個市場並沒有出現松動,數據顯示,1月份本市商品住房成交均價為9097元/平方米,環比上漲了12.0%;二手房成交均價6596元/平方米,環比仍有小幅上漲。其中濱海新區漲幅3.7%,位居各區之首。機構人士分析,由於商品住房1月份合同數據的滯後,實際成交房源主要是去年12月期間上市的新盤,因此其價格上漲與當時新盤價格有關。而二手房交易價格上漲,則主要來自濱海新區,濱海新區『三區合一』規劃戰略仍對二手房市場形成強力支橕。
結合1月份市場狀況及調控政策預期,機構人士預計,受春節到來的影響,2月份成交量將繼續下滑,一季度樓市整體上將以盤整為主。分析其原因,一是從政策落實來看,『國11條』中首次明確提出落實地方各級人民政府的責任制的前提下,地方政府借兩會之機已紛紛表態和行動,『遏止房價過快上漲』已達成共識。二是搭『末班車』的恐慌性需求已經基本離市,市場逐漸理性。三是投資客套現離場,這也使得購房者的觀望情緒加重,估計拋售和市場觀望可能還會持續,價格趨勢變化或在4、5月份開始顯現。
觀望盤整期選房機會增大
已有三套住房的邢先生從去年末就打算賣掉一套存房送孩子到國外讀書,去年年底在中介公司掛牌後,每天都有幾撥人來看房,邢先生也一再猶豫,不斷抬高房價,所以一直沒有賣出去。進入2010年以來,看房人忽然減少,『現在連過問的人都很少了,』邢先生遺憾的說,『再等等,不行降價也得賣。』
實際上,不但二手房市場,在觀望盤整期,商品房市場中也不乏因各種原因而悄然降價出售的樓盤。而這對於打算買房的人來說,正是機會所在。『盤整期間精心准備,多看多問,很可能有驚喜收獲』,很多有成功經驗的購房者都有這樣的心得。
天津市城市科學研究會副會長王明浩等專業人士認為,國家大方向是穩定房地產市場,『遏制房價快速上漲』。一方面通過擴大保障房和拓展農村建房來緩解城市房地產需求壓力,並保障上下游產業鏈發展,另一方面,通過城市經濟及基礎設施建設使不動產不斷增值,因此,樓市長期向上的趨勢不會改變。
天津中原地產研究中心高飛等人士分析說,從目前看,由於投機、投資購房盛行,使房價已達到階段性高峰,同時國家連續出臺的各項政策打壓投資購房特別是炒房,因此,一季度市場將在天津經濟發展前景和政策預期雙重作用下,出現局部價格波動,這期間也蘊藏著更多自住型和改善型自住選房機會。對於購房者來說關鍵是要根據自己的具體需求和經濟狀況決定買房時機。在交易量緊縮、價格盤整的大背景下,購房者應該多走、多看,就有機會找到符合心理預期的房源。
我愛我家(天津)市場部陳萌等人士提示,市場觀望期給了購房者較為從容挑選餘地。在房價上,觀望期可能會出現調整的機會,而給了購房者更多的實惠。比如目前二手房市場已經出現投資者擔心房價不穩定,將已有較高收益的次新房降價放盤。同時從門店反饋來看,近來中高價投資型次新房登記掛牌銷售增多,一些業主價格預期也開始松動,這將為改善型換房帶來機會,同時也可能因此帶動市場活躍。
目前選房要重點把握三個環節,一是設定購房價位預期及產品預期,結合地段特點、企業目前開發能力進行綜合判斷。二是選擇『出手』時機。設定購房價位預期後,接著就要看准『出手』時機,業內人士認為,今年上半年將有更多時機。三是確定產品價值。如自住型選房應主要從三方面體現價值,即地段環境配套價值、建築設計施工質量價值及居住品質價值。
商住房價倒掛蘊藏購房機會
肖先生是廣告私企老板,幾年來一直在早年購買的南開區兩套隔壁住房裡辦公,由於交通、寬帶等物業專業功能的不同,在這裡辦公總覺得不踏實,也不方便。去年11月份這裡的二手住房價格已達到1.3萬元/平方米左右,而區域內的一座新建寫字樓協商價格在1.1萬元出頭,這樣的差價讓肖先生看到了換房機會,他立刻賣掉了那兩套做辦公室的住房,購買了相同面積的寫字樓辦公用房,完成了擁有自己的辦公物業心願。市民張先生賣掉了外環邊緣一處住宅,打算用這筆錢在市內投資房產,在看了幾家新建住宅後,他又決定不再投資住房,轉投商鋪。張先生說,現在住房價格太貴了,相比之下,一些商鋪的價格還可以接受,這一輪上漲幅度很小。
這就是『商住倒掛』給一些商務、商業用房購買者帶來的機會和新的選房思路。
由於經濟產業、供需規劃及建設結構的不平衡,目前很多城市一些地段都出現了『商住倒掛』現象。如上海浦東金橋板塊某在售寫字樓售價為13000-17000元/平方米,而同區域住宅的參考價已達到28000元/平方米左右。
戴德梁行華北區研究部主管魏東介紹說,天津目前很多寫字樓和個別區域商鋪價格也出現了不同程度的『倒掛』,差價一般在5%—10%或更高。正常情況下,商用房因為不論物業建設配套設計,還是裝修等後期成本都要比住宅高很多,因此售價一般也比同地段住宅高30%左右。但是現在因為住宅被大家炒得很熱,寫字樓等商用物業卻出現滯銷。這一方面說明供需結構,以及流通環節有問題,另一方面也說明現在一些寫字樓等商用物業是一個比較好的購買時機。如果有資金實力,現在投資寫字樓還是比較合適。但是一定要考察寫字樓的品質。
記者了解到,商業地產的供需倒掛已經引起商務部與住房和城鄉建設部的注意。包括上述部委及全國工商聯房地產商會等在內的多個部門的專家已於近期開始會同廣東、上海、川渝等地專業人士,就商業地產的開發與運營情況進行摸底調查,其內容包括,各地商業網點總面積、人均商業面積,已開業的1萬平方米以上的商業項目建設和運營情況。同時了解宏觀政策對商業地產的影響,以及對大型商業設施的發展和規范的意見和建議等等。這也意味著處於低窪的商用物業將迎來更多機會。
但是,業內人士同時提醒,購買商業地產的風險也較高。因為單純住宅還有投資和消費的雙重功能。住宅租不出可以自住,而商業地產則不同。商鋪或寫字樓租不出去或無法經營,投資的損失就很大。因此需要在全面了解更多專業知識的情況下再進行投資。
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