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抑制高漲房價
九部委督察地方樓市調控
中國有史以來規模最大、覆蓋最廣的一次針對房地產調控政策落實情況的督察,在重點督察城市的名單確定之後,正在以最快的速度展開。
目前,部分被抽調參與調查的工作人員,已經到達湖南和山西等地,其他城市的督察工作人員也將陸續開展工作。督察的重點內容包括房地產交易秩序整頓、土地出讓制度完善、保障性住房政策落實力度以及抑制投機性購房的效果。此前,國務院下發國十一條,提出若乾保障房地產穩定健康發展的要求,同時強化了樓市穩定由省級政府總負責的『問責制』,因此,對於地方政府落實情況的考核,迅即開始,這也是此次督察名單覆蓋面之廣的主要原因所在。
中國所有重點省份與城市這一次恐怕都躲不過來自中央政府的督察。記者了解到,1月26日之前,按照國務院要求,建設部牽頭,相關部委已經基本確定了『落實國發[2010]4號文件督察工作』的具體城市名單,這份名單上,除去北京、上海、廣州、深圳這四大傳統熱點城市之外,還包括山西、湖南、河南、重慶、四川、江蘇、浙江、內蒙等所有重點省區和城市,『一個都不少』。
按照國務院要求,虎年春節之前,要完成督察情況的匯總上報工作;而2010年兩會召開之前,所有督察工作必須完成。《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》(下稱『國十一條』)下發後,地方政府開始面臨來自中央的考驗。
據悉,虎年春節到來之前,相關督察情況的匯總上報工作將陸續開始,最終,包含地方政府落實『國十一條』內容態度、力度與程度的督察情況報告,將會呈送國務院,而按照工作進度要求,2010年兩會召開之前,督察工作必須產生『階段性成果』,而國務院以及相關部委將根據督察情況,考慮未來的樓市調控政策。
據記者了解,在目前開始的督察工作中,建設部最為重視的,仍然是保障性住房的投入以及完成情況,畢竟這是地方政府最為實打實的投入。『由於2009年的保障性住房工作完成得不是太好,所以相關的部門都在反思。建設部政策研究中心的一位專家向記者表示,建設部一直希望通過強化保障性住房的建設,建立一個完整的梯級消費的房地產市場,從而解決大量住房剛性需求擁擠在商品房市場導致市場緊缺,而最終推動房價快速上漲的被動局面。
順應這樣的思路,北京市政府在確定的2010年年度供地計劃中,各類保障性住房的用地已經超過住宅供地的50%,這是歷史上首次。這意味著未來北京樓市住房的供應量中,將有超過一半的住宅是保障性住房。不過,這一思路卻並非沒有爭議。一位不願具名的全國性房企的高管表示,如果保障性住房的供應量不斷增加,供應土地也不斷增加,一樣會導致商品房陷入更加稀缺的狀態,從而導致房價的繼續上漲。『政府的思路是正確的,但是,是否能一步到位地把所有需要住房保障覆蓋的人群都覆蓋進去呢?如果不能一次到位,總會有人被甩在商品房市場裡,那麼,一旦商品房房價再次上漲,這些人群是否能夠承受呢?這是政府必須要考慮的一個問題。』他說。
溫州樓市一手房繼續瘋狂
臨近農歷歲末,在國家連續出臺房地產調控的背景下,溫州樓市出現了與往年不同的情況,那就是一手房繼續瘋狂,二手房持幣觀望。業內人士認為,這說明宏觀調控對溫州樓市已經產生影響,但是,溫州民間資本充足和供應量有限使得溫州對宏觀調控不太敏感。
新房仍在上演瘋狂
1月26日,在沒有任何廣告宣傳的情況下,均價每平方米23000元的『同人欣園』開盤,400來套的房子引來2000多人爭相認購。而位於該項目東部、27日開盤的『鉑金府邸』小高層公寓更『發燒』,竟放出均價每平方米42000元的高價。
『鉑金府邸』位於甌海大道湯家橋路,總建築面積77958平方米。此次開盤的是第四期房源。而同屬於甌海大道沿線的『同人欣園』總建築面積125983平方米,位於甌海區梧田鎮。二者均屬於目前市區東南板塊內品質較高、規模較大的樓盤,但地理位置都屬於溫州郊區。以往,開發商設定參加電腦搖號的購房人要在指定銀行存入30—50萬元『誠意金』。但此回『同人欣園』開發商為了提高門檻,阻止太多的人進入,規定存入的『誠意金』高達160萬元,這在全國開了『天價』。即使這樣,認購者仍出乎意料。一位姓張的購房者一次性存了480萬元,希望獲得3次中簽機會,結果鎩羽而歸。鉑金府邸此次開盤大約100多套房子,打入誠意金的購房者也多達500多人。
記者在采訪中發現,這些房子炙手可熱。在溫州都市報房產廣告出售300萬元以上房源信息欄裡,同人欣園二手房源信息佔了大多數。記者以購房者身份電話諮詢了一位中介人士,他表示,只要外加18-30萬元不等,便可申購房源直過戶,外加價格根據房屋樓層、朝向、面積等情況略有不同。
二手房明顯降溫但未出現恐慌性拋售
與新房瘋狂相比,溫州的二手房已經明顯處於降溫狀態。溫州市房管局局長張純一說,從一月份來看,溫州的二手房市場已經明顯冷卻下來,但沒有進入冰凍期,價格不昇也不降。而一手房卻持續高熱,這一冷一熱與往年宏觀調控後房地產進入停滯期形成了鮮明的對比。21世紀不動產溫州公司是溫州最大的二手房中介,總經理陳曉武說,一月份以來,溫州的二手房市場已經明顯降溫,公司每天大約只有2-3單,不及以往三分之一的業務量。公司五、六百名員工每天做這點業績實在是太少了,這表明當前二手房市場已處於『持幣觀望』階段。
溫州市房地產交易中心主任周雅林說,溫州市區一月份二手房成交量為每天30來套,還算正常,2009年平均每天則是60-70套。不過陳曉武說,一月份的數據沒有說服力,因為這個月的數據中是有許多是去年12月份積累下來的,當時很多人為了抓住優惠政策的末班車,集中在那個時候交易,所以有許多單子延續到了這個月。實際的單子在中介反映的較准確。
記者采訪的各方人士都認為,盡管二手房已經降溫,但沒有出現拋盤現象。一位炒房多年、擁有多套房產的王先生告訴記者,拋盤是不可能發生的。溫州高科電腦公司的總經理潘騎認為,現在有些媒體在亂說拋盤,這很幼稚,騙人的。房子又不是股票,可隨時拋出、隨意拋量。而房子買賣是整體性交易,又需要有個過程,買賣雙方都要看政策風向,不可能『立竿見影』馬上出現恐慌性拋盤。陳曉武認為,如今許多人已摸到中國房地產的特殊規律:宏觀緊、房市縮,政策松,房價上,一上便是報復性上漲,因此大家寧可拿在手裡也不願意隨便拋盤。
炒房多年的李先生手頭擁有4、5套房子,這回在同人欣園購了4套。他說自己現在是不可能拋房的,現在市場上出手的,很多都是品質差,面積小的房子,基本適用於剛性需求,而品質好的房子在市場上很少出現。他分析,下一步這些好房可能會增多,他認為這是『炒房客』難得的抄底機會。『現在炒房已經進入豪宅時代,雖然資金量要求大,但錢多生大錢,獲利更大。』
陳曉武認為,從近期一手房上演的瘋狂來看,溫州有錢人還沒買夠好房子,溫州人對政策是適應快,消化快,稍微停滯一下,馬上又會反彈。溫州的房子還和杭州不一樣,杭州是停一兩年,然後猛跳一下,階梯式上漲,而溫州是一直在上漲。
需采取措施遏制炒房
溫州新房繼續瘋狂,業內人士認為,短期來看,主要是溫州民間資本充裕,供應量太少所致。從長遠來看,說明溫州人還是看好房地產市場。
對於溫州新房的瘋狂,21世紀不動產溫州公司總經理陳曉武說,溫州新房熱主要是溫州土地供應不足造成的。溫州一年的供地不到400畝,相當於上海杭州的一兩個大樓盤,民間資本又那麼充裕,必然導致房價高漲。
去年8月,溫州商品住房每平方米銷售均價一躍達到19860元,超過北京、上海、深圳,位列全國各城市第一。據溫州市統計局報告,2009年溫州市共銷售商品住房272.5萬平方米,銷售額累計383.84億元。
業內人士分析,溫州商品房售價位居高端,是特殊的供需關系導致的。溫州商品房供應量小,但購買力強,故此房價很高。據了解,溫州常住人口佔浙江的15%以上,但是2009年溫州商品住房銷售面積僅為浙江省的5.52%。溫州市統計局顯示,全市全年竣工面積246.62萬平方米,不過相當於100來幢的高層建築而已。『僧多粥少』勢必導致溫州房價高漲。同時,也促使溫州資本外流,往杭州、上海、北京等地炒房。
對於為何一手房熱,二手房冷,業內人士分析說,這主要是宏觀調控政策所致。相對於二手房動則十幾二十萬的稅收來說,新房所繳納稅收要低得多,而新房銷售存在的監管漏洞,比如轉手賣房號,為爆炒新房留有了巨大利潤空間,所以很多炒家把眼光轉向新房。對於溫州仍存在爆炒現象,專家認為必須引起高度重視,因為業內一直流傳一句話:中國樓市看杭州,杭州樓市看溫州。作為國內民間資本最為充足的地區,溫州的一舉一動一直影響著中國經濟。對此,專家建議,必須采取嚴格措施,防止爆炒,比如實名購房,搖號中簽後及時公示、登記注冊,以阻止更名轉讓、直過戶等等。同時必須加大土地供應量,吸收溫州多餘民間資本。
杭州樓市處於觀望狀態
在中央一系列調控之後,盡管杭州地方政策仍對房地產實行穩定扶持政策,但是杭州樓市已經處於觀望狀態,投資性購房已得到壓縮,但未出現媒體報道的所謂恐慌性拋售。業內人士認為,今年杭州樓市有可能會出現小幅回調,但總體看好;房地產市場最大不確定性還是中央的政策,希望科學調控,避免大起大落。
觀望情緒明顯成交量明顯下降
一月以來,受宏觀調控影響,杭州樓市瞬間降溫。新商品房和二手房成交都出現明顯下降。從新開樓盤來看,一些樓盤已經明顯冷下來,像億城雅苑等樓盤銷售狀況一般。江南文苑前段時間推出一批房源,據開發商介紹,預約客戶中,投資客明顯出現撤退現象。銷售人員說,契稅優惠取消,營業稅免征年限由2年恢復到5年,這些都增加了一些短線投資客的交易成本。
杭州透明售房網顯示,近段時間以來,杭州商品房的成交套數、成交金額、成交面積均有所下降,預訂量一般在個位數,而在去年下半年,基本是『日光盤』,一日就賣光了。
杭州易居臣信總經理周強龍說,去年12月份,杭州二手房交易3260套,而到今年1月份,截止26日,杭州二手房成交只有1073套,環比下降75.5%。去年高峰期的時候,杭州每天成交200套。1月份的第一周,每日成交大概20套,最近有所回暖,大概每天五、六十套。總體來說,宏觀調控對杭州樓市的影響是明顯的。
中原地產文苑分行一位經紀人說,現在主動調價的房東多了。有一套金都新城125平方米的精裝修房,房東主動下調了10萬元,由原來的250萬元降到240萬元,上個月該小區一套面積還少兩個平方米的房源成交價達到了270萬元呢。
媒體報道誇大其實未出現恐慌性拋售
盡管如此,面對政策變化,大多數房東還是按兵不動,打算觀望到春節再作打算。前段時間,裕興房產針對旗下26家直營門店作了回訪。僅有一成左右的房東要下調掛價,大多數房東表示要觀望一段時間再說。『很多房東雖然心理上有些著急,但主動調價的不多,多數人還想看看市場走向再做決定。』一位經紀人表示。
對於近段時間以來媒體報道的杭州『退房潮』、江浙『退房潮』,『溫州炒房團資金鏈緊張』,一些中介和業內人士不屑一顧,認為這是媒體在炒作。
住在杭州網首席評論員丁建剛說,杭州退房也就集中在幾個樓盤,並且退房總數也就100多套,怎麼能說『退房潮』?完全是一些媒體在炒作,博取眼球,太不專業了。
而對於『溫州炒房團資金鏈緊張』等報道,在杭工作的溫州人王建說,經過這幾年的炒房,溫州人早已經摸透了房地產的脾氣,政策一緊,市場就冷,政策一松,市場就上漲,溫州人對政策的把握遠遠敏感於其他人,怎麼可能沒做好准備呢?現在媒體為了炒作,連基本的規律都不顧的,比如去年年底說溫州炒煤團多少億資金回流,去炒大蒜,而那時候山西和溫州人還沒簽訂協議呢?現在又說十萬浙商攜300億資金炒海南樓市,海南一年GDP也就1600多億,真是搞笑。『現在溫州人就像巴菲特一樣,動不動就被炒作一把,其實是媒體在炒溫州人,而不是溫州人在炒什麼。』
杭州易居臣信總經理周強龍說,經過10多年鍛煉,杭州的房東總是最後的贏家,對於房地產宏觀調控,大家已經有了自己的判斷,不會再人雲亦雲,不可能出現所謂的『恐慌性拋售』,大不了把房子租出去,把短線投資改為中長期投資。
總體趨穩或有所回調
對於房地產走向,業內人士普遍認為今年總體趨穩,或略有回調,但到底如何,還要看中央的政策。《置業杭州》雜志總編朱有根認為,宏觀調控之後,市場進入觀望期。由於投資者對政策和房價走勢陷入觀望,打幾個點的折扣已經不能吸引投資客下單,總體來看,上半年樓市將整體平緩,因為開發商的資金還可以支橕至少大半年,降價可能不大。當前的政策經過幾個月的消化後,有望在4、5月份走出觀望。
浙江大學房地產研究所所長趙杭生認為,按照一般規律,經過三個月,剛性需求的消費者對新出臺的政策會慢慢消化和適應,新政對他們的影響從心理影響逐漸轉變為了實際影響,消費者開始從樓盤地段、政策補貼等方面理性考量買房問題。同時,經過這段時間的低迷形勢,開發商肯定會有打折優惠等措施來吸引消費者買房,這也會促進購房行為。丁建剛認為,杭州樓市可能下半年會有小幅度回調,但大幅降價的可能性不大。但是也有一些已經購房的人擔心,近段時間以來中央各種宏觀調控措施密集出臺,尤其是信貸收緊信號明顯,不知道會否有更強烈的措施。
海南房地產市場供求關系基本平衡
海南省城鄉和住房建設廳廳長李建飛日前接受采訪時表示,近期海南房地產市場雖出現一些不正常現象,但房地產市場可供銷售的商品房相對充足,市場供求關系基本平衡。
李建飛說,目前海南商品住房可銷售面積為801.9萬平方米、88786套,房地產市場可供銷售的商品房相對充足,市場供求關系基本平衡。同時,據中國人民銀行海口中心支行統計數據顯示,目前海南房地產金融運行基本平穩,房地產金融風險仍在可控范圍內。
李建飛說,多種因素造成近期海南房地產市場出現過熱現象:一是國務院《關於推進海南國際旅游島建設發展的若乾意見》頒布後,社會各界對海南房地產市場預期十分看好,加上近來我國北方地區遭遇嚴寒天氣,島外人士購買海南商品房的意願高漲;二是少數開發商采取捂盤惜售、哄抬房價等方式,人為制造市場房源緊缺的假象,引起購房者盲目跟風。
據李建飛介紹,海南省正采取多種措施抑制近期海南房地產市場的一些不正常現象。首先,加大保障性住房開發建設力度,今年海南省計劃新建保障性住房10.07萬套,並力爭用三年左右時間,集中解決好中低收入群眾的住房問題。其次,海南省政府正組織國土、建設等部門對暫停商業性土地出讓和暫停新的房地產開發項目立項審批政策的落實情況進行監督檢查,對執行政策不力及違規批地、批項目的市縣和單位,將追究有關責任人的責任。
與此同時,海南省有關部門將加強市場監控,依法查處違規行為,對房地產市場開發現狀進行全面摸底,並對已投放市場的商品房各銷售環節進行全面監控。海南省政府將組織住建、工商、物價等部門,對批准預售的項目是否在10日內全部公布房源並明碼標價、是否及時辦理買賣合同備案及預告登記、是否未達到預售許可條件就以『內部認購』等任何含有預訂款性質的名義或方式進行促銷等行為進行稽查。李建飛介紹,海南省住房和城鄉建設廳近日已查處海口市3個涉嫌捂盤惜售的項目。
此外,海南省將督促加快已立項商品房項目建設,提供持續穩定的房源。據統計,截至1月20日,海南省在建商品房施工面積1624萬平方米,近期預計約有1000萬平方米的商品房項目將陸續達到預售許可條件並投放市場。
海南省還將進一步完善房地產業發展規劃,構築以專業化旅游房地產為主導,居住、商業、辦公地產協調發展的多元化產品體系,滿足不同類型、不同檔次的消費需求。建立和完善房地產市場信息系統,提高房地產市場信息透明度,積極引導理性投資和消費,並完善企業和個人信用檔案制度、信用評價制度,實行實時監管,引導海南房地產市場健康發展。