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2009年3月,全國范圍內經歷了一波樓市小陽春後,牛年的中國樓市走出了一條單邊上揚的大牛市。即使在2010年年初出現了成交量大幅回落的情況,但高啟的房價仍不為所動,甚至呈現量跌價漲的局面。在虎年裡,隨著政策效應的逐漸顯現,『牛』了一年的樓市也在醞釀著改變,不過即使調控政策頻出,業內人士仍普遍預測今年房價仍可能會走高。因此,在宏觀政策仍未產生根本影響的情況下,虎年樓市的走向依舊是個問號,也許仍然會延續『牛』市。
政策篇——
宏觀政策調控力求房地產市場穩步發展
去年年末到今年年初,面對國內持續高漲的房價,國務院連續出臺政策調控房地產市場,抑制投資、投機性的購房需求,遏制房價過快上漲,加快保障性住房建設。從國務院常務會議相繼出臺的『國4條』再到後來細化的『國11條』,以及各職能部委陸續出臺的文件、措施,調控密度之大、動作之頻繁為近年罕見。對此,不少業內人士認為,隨著調控政策頻出,樓市有望重回正軌,走向穩步發展的道路。中國房地產協會副秘書長何琦表示:『國務院和有關部委近期出臺的政策應該說都是很有針對性的,主要是針對去年以來房價的過快上漲,抑制投資和投機。房地產開發市場要認真領會國務院發出的文件精神,中央的政策如果能貫徹實施好,今年國內的房地產市場將會保持一個平穩的走勢,對控制投資、投機性需求,防止房價上漲會起到一個關鍵性的作用。』
政策提出加大中低價位、中小戶型普通住宅的供給,實際上是承認目前市場上存在的供需矛盾,而緩解供需矛盾的過程恰恰給了房地產業充分發展的機遇。實行差異化房貸的措施則更加凸顯出對自住需求和投資需求的區分,鼓勵和限制各有其針對性,並沒有一概而論;加強市場監管、打擊捂盤惜售的措施,有利於房地產市場的良性發展,形成合理的低價機制。有關專家也認為,如果政策的引導性能夠得到有效的發揮,那麼年內的房地產市場將走向穩步發展的軌道。
上調存款准備金率加強流動性管理防通脹
2010年剛剛過去兩個月,中國人民銀行就連續兩次宣布在1月18日以及2月25日分別上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。國內不少專家認為,對於投資者來說,央行一個月內兩次上調存款准備金率,雖然有些意外,但從近期市場的運行來看,此次上調應該屬於計劃之中。
中國社科院金融研究所專家劉煜輝指出,央行再次上調存款准備金率在意料之中,屬於正常的流動性管理。出於節前保持資金充足等因素考慮,央行公開市場操作在1月後半月轉為淨投放資金,四周時間已經累計淨投放資金近7000億元。同時,數據顯示,自2010年2月20日至3月末,央行公開市場央票和正回購到期量近萬億元,是公開市場到期資金較為集中的一段時期,這使得節後流動性回籠壓力較大。同時,由於貿易順差改善和外資流入加快造成外匯佔款增長較快,導致被動性的流動性創造增多,也可能對未來流動性起到一定推昇作用。
中央財經大學郭田勇教授認為,央行目的很明顯就是防通脹預期,因為1月份貨幣信貸偏高,存在通脹的可能。雖然國家統計局公布的CPI漲幅只有1.5%,但是郭田勇認為,統計中的農副產品、蔬菜等價格漲幅還是偏高的,這樣未來也存在通脹的可能。央行這此次上調存款准備金率後,會起到使貨幣供應量增幅平穩的作用,從而降低發生通脹的可能。
存款准備金率調整後長遠能促使房價回落
面對准備金率兩次上調,有經濟學者認為,樓市是首當其衝。特別是再次上調准備金率對樓市可謂重棒一擊。在去年大量信貸衝擊下,樓市泡沫已經非常之大,畸高房價已經成為強弩之末,樓市可能帶來的金融風險就在眼前。在這個氛圍下,央行上調准備金率收緊金融機構的流動性,金融機構必然會首先收緊樓市貸款,包括開發企業貸款、土地貸款和住房個人按揭貸款。這將造成整個樓市資金流動性緊張,房價必然從高位開始回落。
天津市房地產業協會研究委員會主任委員、天津市房地產研究會副秘書長劉玉錄對於此次調整所產生的作用認為,准備金率的上調可以通過收縮貸款,收緊貨幣流動性,對資產價格過度膨脹有一定收斂作用,對房價的過度上漲也有收斂作用。就地產業而言,今年政府會通過政策調整將房價漲幅控制在合理范圍內,眼下一些對天津高達20%到30%的房價漲幅預估,可以說是不可能實現的。
房價篇——
『量跌價漲』天津樓市迎虎年
2009年的樓市可謂是價格一路走高的大牛市,而進入2010年的頭兩個月,樓市成交量大幅下跌,這也引發了房價是否會走低的預測。然而就天津的情況而言,房價在1月份仍然上漲,樓市呈現量跌價漲的局面,業內人士也預測今年天津房價還將走高。
根據國家發展改革委、國家統計局2月11日發布的調查結果顯示,今年1月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%,其中天津新建住房銷售價格同比上漲了12.7%,高於全國1.4個百分點。另據中原地產(天津)投資顧問部對房管局發布的數據進行統計,2010年1月天津新建商品住宅共成交8515套,成交面積86.0萬平方米,環比下降了36.3%;成交均價也突破了每平方米9000元。
天津中原投資顧問部薛秋宇表示,2010年1月,天津樓市可以用『整體呈現價昇量跌』來形容,成交量下降了4成左右,價格則上漲了1成。業內人士指出,造成目前情況的原因在於跟前一階段推動樓市上漲的各項優惠政策相繼到期,以及政府出臺的一系列抑制投機性購房的政策有關。此外,同時年初也是傳統的淡季,客戶的注意力從樓市轉移到了其他方面。
開發商普遍看漲虎年房價
雖然今年年初樓市成交量大幅下跌,但在開發商看來,全年成交量仍然能夠保持在一個高位,房價也將繼續上漲。
合富輝煌地產公司人士表示:『二套房貸首付4成的政策比很多業內人士預想的都要寬松,所以即使今年市場政策再收緊些,開發商們的策略也不會改變。』據他表示,今年天津市多數地產都有漲價的打算。
天津市不少開發商都承認,今年的樓市成交量肯定會低於2009年,對於專家認為價格會回調的說法,開發商們則並不認同:『今年房價還會在去年基礎上小幅上揚。』開發商普遍認為天津虎年房價還有上漲空間。
對於房價上漲理由,開發商們表示,眼下天津多數樓盤中都有25%到30%的購房者會采用一次性付款方式,有些項目的一次性付款比例甚至佔到50%左右,而首付比例4成以上的貸款購房者比例也在半數以上,所以此次二套房貸4成首付的新政策其實並沒有對樓市產生多大影響,市場仍將按照規律運行。
仁恆置地集團天津公司商業地產管理部經理張芸瑄在接受記者采訪時認為,『繼2009年地產牛市強勁的上昇勢頭之後,天津樓市不會急昇、急跌,預計2010年地產開始走穩健、緩步上昇的態勢。一二線城市隨著土地資源的稀缺性和政府對土地出讓的敏感管理,隨著濱海新區的開發開放步伐企穩加快,尤其天津作為發展步伐穩健、內需大於投資的剛性特征城市,房價應該不會像2009年那樣漲幅快速上昇,但也不會急速下跌,畢竟近千萬人口的城市居民自身需求因近幾年建設發展還是有非常大的剛性要求。』在成交量方面,張芸瑄指出,2009年天津地產的成交量雖然在年初有所下降,但比起其他一二線城市還是較為穩定的。同時,2010年新項目入市的體量較2009年放大,競爭加劇。相信2010年天津地產整體成交量不會小於2009年。
開發商拿地熱情高漲今年房價或小幅微漲
開發商看好天津樓市的另一個表現就是拿地熱情高漲。據悉,從去年下半年開始,天津市開發商的拿地熱情逐漸高漲,即使沒有出手的企業眼下也都在積極洽談購地事宜。現階段的土地市場儲備成本已經明顯上漲,開發商對土地儲備的熱情也更加印證了地產企業對未來樓市的信心。從這一點來說,市場降價的可能性也微乎其微。
據了解,在春節過後的三四月份中天津市將有一批新盤集中上市,其開盤價格會與周邊在售樓盤持平或略高,且隨著銷售節奏的調整,價格還會逐步上漲。開發商雖然目前還不願正面回應樓盤的定位,但實際上這些銷售策略已經基本確定了今年市場房價小幅微漲的可能性。
業內分析:購房需求仍旺盛助推房價持續上漲
開發商看好天津樓市,看漲房價的根本原因還在於樓市仍呈現供不應求的局面。來自中國指數研究院天津分院的觀點則認為,雖然國家面對高房價,從二手房營業稅、國4條、國11條到二套房首付比例等一系列的打壓投資投機需求,以達到打壓房價高漲的目的,但目前天津樓市所處的態勢仍為供不應求,尤其是市內六區,價格仍呈持續上漲的態勢。
進入2010年下半年,市內六區價格仍將保持高位,因為其有效供應仍不足;而環城四區以及遠郊區縣,隨著供應量的增加,市場供給壓力減少,且市場觀望的氛圍日益增加,市場競爭壓力明顯增加,而開發企業對回款的要求,其或許會以降低售價來保證整體成交。
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