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對於廣大市民來說,一條條特色商業街的建成絕對是2009年裡的一件大事。2010年,本市將再建10條特色商業街。其中,奧城商業廣場國際風情街、梅江新海灣兩個項目將背靠大型地產集團。在去年新建的特色商業街中,就有幾條商業街背靠地產集團,比如遠洋地中海風情區、梅江新海灣餐飲休閑街等。建設特色商業街對於周邊地區經濟,比如地價、房價是否會起到較大推動作用成為人們關注的焦點。
新建特色商業街春節迎來開門紅
2009年,在本市多條特色商業街項目規劃初期,有關部門就預測,新建特色商業街能夠帶火商貿旅游業,大力拉動津城消費,特色商業街全部建成後至少實現營業收入120億元。而從本市特色商業街今年春節的實際經營情況來看,經過改造提昇的25條特色商業街成為居民購物休閑的新場所和國內外游客觀光消費的重要景點。天津市商務委重點監測7條商業街的統計數據顯示,春節期間每天客流超過百萬人次,銷售收入達到1.06億元。
不少去年新建的特色商業街在春節期間也實現了開門紅。位於海河北岸的各個特色商業街紛紛搶抓節日商機,開展了形式多樣的商貿活動,積極打造購物、休閑、娛樂、旅游特色品牌。其中,意式風情區舉辦的『意風區春節洋廟會——意大利狂歡節』活動、中山美食街舉辦的『精品風味小吃美食節』活動都營造了歡樂熱烈的購物環境,進一步拉動了消費的增長。據統計,意式風情區、大悲院商業街、中山路商業街、中山美食街等商業街的重點商戶實現營業收入350萬元,同比增長12%,客流量達到32萬人次,同比增長10%至15%。
2010年,打造特色商業街仍是政府有關部門的重要工作之一。據悉,為進一步滿足市民的消費需求、為市民提供多種不同特色的商業消費場所,本市商務部門今年將全面推動和平路提昇改造、書畫一條街、天津創意街等10條特色商業街項目建設。
以商業設施帶動周邊地產開發
建設特色商業街對於周邊地區的經濟發展,比如地價、房價是否會起到較大推動作用呢?據了解,目前國內不少大型開發商都已經采用了先期建設商業娛樂設施,比如商業街、主題公園等,然後以此為核心逐級開發周邊地產的新模式。
以深圳華僑城為例,該項目先期開發大型主題公園,充分運用現代休閑理念和高新娛樂科技手段,滿足人們參與、體驗的時尚旅游需求。此後,在優美的自然環境以及旅游地產的帶動下,華僑城區域成為整個深圳最熱門的樓市板塊。目前,因為坐擁片區的稀缺資源,華僑城的物業價格少有波動,房價一直都比較堅挺。
新意街商業策劃者之一楊公望在接受記者采訪時說:『國內不少大開發商已經注意到以商業娛樂設施帶動周邊地產發展這種模式,例如深圳的華僑城就是通過旅游地產帶動房地產開發的典范,再比如後來的北京歡樂谷,也是先做娛樂城,然後逐級開發帶動周邊房地產。在天津,最具代表性的當屬萬達集團,同樣走的是「用商業帶動住宅」的路子,即打造「商業設施+娛樂配套+住宅+寫字樓」的城市綜合體。可以說,開發商在做「大盤子」時,如果能夠成功開發一條商業街,將對其整體商品房銷售起到巨大的帶動作用。』
建特色商業街可完善樓盤配套設施
在已建成或是准備新建的商業街中,我們可以發現,那些背靠大地產集團、周邊樓盤比較集中的商業街,所經營的業態均是以餐飲、娛樂為主,從功能上來說,是為了完善周邊地產的配套功能。
天津市房地產業協會研究委員會主任委員、天津市房地產研究會副秘書長劉玉錄博士在接受記者采訪時表示:『我覺得在一些地產樓盤比較集中的地區興建以餐飲、娛樂為主要內容的特色商業街有兩個目的:首先,一些面積比較大的且已經開發的樓盤,由於在規劃建設之初缺少商業服務配套設施,興建特色商業街能夠彌補其功能上的不足,進一步完善商業配套設施當然也能夠帶動周邊地產的發展。其次,對於以盈利為目的的開發商來說,由於拿地的成本不同,需要在有限的土地上創造出最大的效益,選擇一些地段好且區域相對較小的地段建設商業街能取得更大的收益。』
01本市今年再建10條特色商業街
1、和平路提昇改造項目將與濱江道大眾商業休閑街、南京路高檔商業商務街共同形成長達3000米,集時尚、休閑、品牌化、國際化於一體的中心商業聚集區。
2、1902歐式風情街擴展項目位於和平區大沽北路,全長200米,預計今年5月正式開街,將成為小白樓商圈中彰顯天津商業文化底蘊、具有國際化水平的商旅特色商業街。
3、意式風情區二期項目位於河北區民族路,將通過引進精品百貨店等業態,形成品位高檔的『精品購物專線』。
4、書畫一條街位於河北區地緯路,全長300米,預計於今年6月開街,將依托天津美術學院的資源優勢,建設天津乃至全國知名的特色書畫一條街。
5、奧城商業廣場國際風情街項目位於南開區奧城商業廣場,全長165米,預計於今年6月前開街,將打造高品質、高水准的國際風情街。
6、天津創意街位於紅橋區湘潭路,全長544米,預計於今年5月前開街,將以文化創意為主體,形成有天津特色的文化創意現代服務業集聚區。
7、天街位於南開區鼓樓商業街西側,全長300米,將於今年年底前開街,致力於打造『浪漫舒雅、品位高端、個性服務、體現價值』的綜合型休閑購物商業街。
8、梅江新海灣項目位於河西區梅江居住區中心位置,預計將於今年5月前開街,將成為集餐飲、休閑、體驗式商區購物為一體的娛樂、休閑中心。
9、淘寶街項目位於河東區津塘路與東風立交橋交界處,全長700米,預計今年5月完工。將建設成為以外貿出口服裝、百貨商品為主營,淘寶零售與批發相結合的淘寶一條街。
10、南運河餐飲街位於紅橋區南運河北路,全長500米,預計將於今年5月開街,將充分利用南運河沿岸的景觀資源,打造具有濃郁飲食文化特色的餐飲休閑街。
02特色商業街成功六要素
隨著多條商業街的集中開發,從2009年運營的實際效果來看,有些商業街並未取得預期的商業效果。幾位業內人士和有關專家就此提出了特色商業街實現可持續發展的『六要素』。
要素一:區位選擇考慮消費傳統
新意街商業策劃者之一、世紀裕華投資有限公司總經理楊公望在接受本報記者采訪時表示:『特色商業街的定位一定要考慮消費傳統,只有只樣纔能被市場認可。』在今年准備建設的10條特色商業街中,和平路提昇改造項目、1902歐式風情街擴展項目都是在已經具備一定區位消費傳統基礎上建設的特色商業街項目,這些街區今後實現可持續發展已經有了先期保證。
要素二:配套設施必須完善
特色商業街大都屬於新建項目,因此配套設施是否完善,在很大程度上會影響客流量。楊公望說:『特色商業街不能孤立存在,交通便利程度、周邊其他商業設施的繁榮程度、是否有足夠的居民或客流都將影響到日後的發展。
要素三:挖掘街區資源、品牌優勢
天津商業大學現代商業規劃研究中心主任張樹德表示:『特色商業街的建設,要在「特」上做文章。所謂「特色」,第一需要資源優勢,比如意式風情區商業街就依托了意式建築群的資源優勢,在此基礎上建設商業街,效果看非常好;第二需要品牌優勢,如果只有資源沒有品牌,同樣打不響旗號。』
要素四:活動推廣不可少
特色商業街建成後還要多舉行推廣活動。楊公望說:『應該多舉辦相關活動,讓市民、消費者盡快認識了解商業街的特色,提高商業街的認知度。
要素五:開發商應統籌運營管理
楊公望告訴記者:『在保證商業街整體利益下,開發商必須規范商家的經營行為,保證其能夠提供良好的服務,並且還要主動承擔個體經營者不能實現的配套設施完善問題,比如建停車場、街區布景等工作。
要素六:出臺必要的管理規范
隨著一批特色商業街的新建,去年年底,天津市制定了《天津市特色商業街區管理辦法》。特色街的審定命名每年一次。對已經命名的特色街,每年進行復檢,達不到規定條件的,將下達限期整改通知書,整改後仍達不到規定條件的撤銷其命名,摘除特色街標志牌,並在媒體上公布。該辦法目前已開始實行。
梅江『亡羊補牢』VS奧城『先入為主』
如果想通過實例來說明特色商業街對周邊地產起到提昇作用,最合適的例子當屬梅江和奧城兩大板塊。在今年新建的10條特色商業街中,兩大板塊各佔一個項目,但建設的目的和預期市場前景卻截然相反。
先說梅江板塊,2009年在特色商業街建設規劃中,梅江已被列入要建設餐飲街,今年再次提出相應規劃,目的是為了完善梅江的商業服務配套設施。住梅江吃不上早點已經成為不少居民的黑色幽默。一位資深業內人士稱,梅江地區在建設之初,是天津首個房價每平方米能夠超過4000元的地區,因此,當時的開發商拿地都是住宅項目,而相關配套土建則都不敢一同投資,因為風險太大。幾年後,隨著居民的入住,商業配套設施嚴重不足不但影響居民的日常生活,也對整個地產價值的昇值產生了阻礙。因此,近兩年,有關部門包括開發商都十分關注梅江的商業服務配套設施完善問題,相關特色商業街建設也被提上議事日程。
那麼,建設特色商業街能否取得預期的市場效果呢?其實,在梅江板塊中已經陸續興建了一些商業設施,但商戶的入住並不高。該資深業內人士稱,由於先期缺少整體規劃,現在的實際情況是,在梅江地區的3大主要出入口都各有一個大型超市,並且提供齊全的商業餐飲服務設施,很多居民都已經習慣了通過3大超市進行各種購物休閑活動,因此在梅江中心區域建設特色商業街能否吸引到足夠的商家並且取得預期效果只能靠實踐來檢驗。但無論如何,在梅江板塊中心區域建設以餐飲為主的特色商業街,的確能夠提昇整個梅江地產的商業配套設施,可謂『亡羊補牢』之舉。
再說奧城板塊,開發商在建設之初,就進行了商業設施、住宅配比的整體規劃,在開發住宅的同時,注重完善商業配套設施,商鋪底商的開發、大型超市的引入、國際高端餐飲品牌的進駐都極大帶動了奧城板塊的地產價值,更成為大量市民投資居住的首選。在本身商業設施十分完備,經營業態較為豐富的情況下,建設特色商業街(奧城商業廣場國際風情街)不但能夠打造高品質、高水准的國際風情街,對於整個奧城板塊的地產價值也將起到積極促進的作用。
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