在上百位代表委員的推動下,由全國人大代表宗慶後和遲夙生分別領銜30餘位人大代表提出的『深化二次房改加快住房保障法立法』的議案,目前已經列入了本次全國人大會議正式議案。此前,關於『二次房改』的呼聲不絕於耳,此次列入正式議案,雖然並不等於已經進入立法計劃和程序中,但對推動『二次房改』仍有重要的意義。

　　●背景此前3次上書終見效

　　據了解,在本屆全國人大召開之前,就有過三次『二次房改』的上書。

　　第一次是在2008年6月,發改委專家劉會勇是『二次房改』提法的最早建議者。他指出:企事業單位應自建廉租房,租給單位職工居住作為過渡房,建房資金可以來自房改售房款。去年4月,清華大學教授李稻葵建議:『二次房改』應該由政府主導提供房屋住房服務,平租房等由政府提供的房子應該佔到50%,將目前未納入政策性住房的中等收入群體納入其中。7月,李明等14位學者又提出了『二次房改』建議。其內容是:建立第三種能夠滿足中等收入家庭住房需求的公共住房制度,以『定地價、定建房標准、定稅費率、定5%利潤率,競房價、競建設方案,綜合打分高者得』的方式,提供准市場化的平價住房。

　　在這些上書的推動下,去年下半年曾傳出消息,一個以住建部副部長齊驥牽頭,住房公積金監管司、住房與改革發展司和政策研究中心等相關司局一把手參與的調研小組,已開始調研十年房改的得與失。目的在於謀劃下一步住房制度該走一個什麼樣的模式。不過隨後不久,住建部政策研究中心主任陳淮就作了澄清。他表示,不論是短期計劃還是『十二五』規劃,住房目標仍然是住有所居。當前住房發展過程中保障體系和市場化之間的結合有進一步改善和調整的必要,但是這並不等於『二次房改』。

　　●核心建議政府主導解決中等收入家庭住房

　　今年全國『兩會』上,『二次房改』再次成為一個熱門話題。

　　全國人大代表宗慶後和遲夙生今年分別向全國人大提出了『加快《住房保障法》立法』和『深化二次房改加快《住房保障法》立法』的議案。兩份議案的核心內容都是,確立住房是准公共產品,由政府主導提供房屋住房服務,供應對象是佔城鎮人口60%左右的中等收入家庭,根本目的是解決夾心階層的住房問題。概括起來,就是『三種住房制度,三類供地方式,三支隊伍參與』(三三制)。

　　三種住房制度指的是,針對低收入人群的保障性住房制度、針對中等收入家庭的公共住房、公共租賃住房制度和針對高收入家庭的商品住房體制。而相應的三類供地方式也分別為:政府劃撥方式供地、『四定兩競』招標用地和商品房的『招拍掛』方式供地。三支隊伍則是政府和民間非營利公益性建房機構及建築開發商共同參與。

　　宗慶後認為,房地產的利潤應該維持在5%左右,中國把開發商都『寵壞了』。這位新任中國首富把這種『新制度經濟學』下制造的房子稱為『平價房』,而平價房的限定標准是『四定二競』,即:定地價、定房屋的建造標准、定稅費率、定5%的利潤；競房價、競建設施工的方案,在競爭的過程中,評標打分最高的開發商中標。

　　按照目前住房保障體系的標准來看,這種『平價房』其實類似於目前限價房和經濟適用房的概念,5%的盈利也大致與經濟適用房相當。

　　●作用有效遏制房價瘋漲

　　有業內人士分析,『三三制』住房制度與我國現有住房制度的根本區別在於,將住房定位為民生,而不是作為經濟發展的一個主要推動力。如果『一次房改』的對象是實物分配住房制度,那麼『三三制』的核心是在過度市場化之後,政府重新擺正自己在住房市場中的位置,確立住房是准公共產品,由政府主導提供住房服務。這種思路其實上是對目前『住有所居』的住宅目標的進一步強化。

　　而『三三制』的一大亮點在於,首次提到了中等收入群體以及新就業職工等置身於市場和政府保障之間空白地帶的『夾心層』的住房問題。因為之前的住房保障計劃中往往只顧及到了中國城鎮人口中20%的低收入家庭,卻忽略了60%的中等收入家庭。

　　如果該議案最終能被采納實施,對緩解房價上漲壓力無疑將起到重要作用。在當前的樓市,整個市場普遍認為房價只會漲不會跌,『夾心層』對擁有住房的剛性需求又得不到政府的有力保障,於是只能被迫充當高價商品房的虛假『有效需求』。而一旦政府能夠為這部分家庭提供『平價房』,不但房地產市場的供求關系將會發生結構性變化,而且這個社會對未來房價走勢的預期也會發生重大變化,房價瘋漲的勢頭自然就會被遏制住。

　　此外,三種供地方式也有助於改變當前土地出讓價高者得的模式,迫使地方政府財政收入對土地出讓的依賴。而一旦地價得到控制,房價自然也將回落。

　　●進展未進入立法程序『二次房改』啟動難度大

　　在宗慶後和遲夙生的努力下,這兩份提案獲得了上百名代表委員的支持。隨後,深化二次房改加快住房保障法立法的議案被列入了本次全國人大會議正式議案。

　　得知『二次房改』的議案被列入正式議案後,曾上書『二次房改』的李明難掩自己的興奮之情。他說:『被列入人大的正式議案中,這對推動二次房改有重要的意義。』

　　據了解,目前《住房保障法》已經列入國務院今年的立法計劃,同時也被列入了住建部2010年工作計劃中。目前已由清華大學法學院和深圳市房地產研究中心分別起草該法的理論版和實踐版建議稿。據知情人士透露,該法可能會在2013年前出臺。

　　不過北京師范大學房地產研究中心主任董藩認為,『二次房改』列入人大正式議案雖然符合全國人民代表大會的程序要求,但並不等於已經進入立法計劃和程序中。目前距離《住房保障法》的立法還有很長一段路要走,『二次房改』更是一個近期幾乎不可能實現的目標。

　　總體來看,『二次房改』因牽涉的社會改革層面過大、難度過高,即使在國家有關部門達到共識的情況之下,仍然無法回避幾大障礙。

　　首先,按照『三三制』的要求,將60%的城鎮中等收入家庭納入住房保障,所牽涉的人口超過2個億,顯然過於龐大。此外,隨著城市化的進程,近期全國每年約增加800萬戶城市居民計算,也就是說,每年新增的保障家庭就達到480萬戶。而按照溫家寶總理在政府工作報告所談到,今年將建設保障性住房300萬套。因此,按照『二次房改』議案所提的要求,這300萬套新增保障性住房尚且不能滿足每年新增城市居民的需求,更不要說去覆蓋2個億的基數了。

　　與此同時,對於我們這樣一個人口大國來說,土地資源稀缺日益嚴重,而時下人們的住房標准需求又日益提高,『二次房改』議案本身也具有不少理想色彩。此外,在賣地已成為地方政府財政收入的主要支柱,部分城市的土地出讓金甚至達到財政收入一半的情況下,地方政府對於二次房改的積極性和動力也顯然不足。加上轉變經濟增長方式、改變財政收入來源也並非一朝一夕之事,總體來看,『二次房改』至少是一個無法短期解決的課題。