兩會剛過，北京、天津土地市場拍出新『地王』的消息再次激發了市場想象力，一些有投資打算的消費者又開始張羅看房，除了新樓盤售房處，二手房門店看房者也與日俱增。多數機構人士認為，『新地王』的出現，一定程度上增加了房價還會漲的心理預期，但是這並不代表投資房地產就沒有風險。如果是投資購房，從國家政策、天津城市建設發展及行情趨勢來看，商用房投資風險相對較低。

　　隨著津灣廣場等天津地標性項目的落成使用、意式風情街等多條特色街開業以及計劃今年底竣工開業的水游城、萬達商業廣場、天津極地海洋世界等現代休閑娛樂標志性商用物業開發建設，天津傳統商圈格局將被打破，具時代氣息、符合現代人生活節奏、個性鮮明的新商圈正在形成，進而拓展了樓市昇值空間。

　　標志性項目帶動新商圈形成

　　商業地產項目的建設運營，標志著城市功能和城市經濟發展進程。近年來，在天津城市新定位帶動下，本市城市建設和經濟發展進入了快車道，推動了商業地產項目的投資開發。很多具有國際化及天津城市文化特點的標志性商業地產項目紛紛開工建設，目前已進入集中面市或招商期。

　　據第一太平戴維斯天津分公司總經理朱天博介紹，2006年天津正式列入中國經濟新的增長極，推動了天津商用物業進入新一輪昇級換代期。幾年來，國內外房地產企業和機構紛紛前來參與天津房地產開發及運營管理，特別是大型標志性商業地產項目的投資開發及運營管理，如海河沿岸的環球金融中心、仁恆海河廣場、天津灣等；老城廂區域的天津大悅城等；河東區新興核區的萬達商業廣場、南站CBD區域的天津嘉裡中心等；河西友誼路區域的天津市文化中心及梅江會展中心等，另外還有濱海新區於家堡金融區和響螺灣商務區的濱海浙商大廈和曠世國際大廈，以及天津極地海洋世界等。這些標志性項目中有些已經面市，也有計劃今年年內投入使用。

　　與此同時，天津各區也改造建設了各種特色商業，進一步豐富了各中心區域休閑商貿功能。

　　業內人士認為，隨著城市化加速推進，天津商業地產『多中心』發展趨勢日漸明顯，這些新商業中心將以區域功能定位為核心，以規劃標志性項目為龍頭，依托區域文化特色形成城市新商圈，其中包括海河沿線節點、地鐵樞紐、新興居住區等新興商業商務區。

　　新商圈突顯現代商務、休閑消費特色

　　近年來，新近落成的標志性綜合體已成為區域商業、商務設施的主力，第一太平戴維斯(天津)市場調查表明，目前天津市隨著城市道路、海河規劃等城市建設的深入，新商圈已具雛形。而從商圈業態來看，由於目前天津高端高品質酒店及寫字樓布局仍未到位，各區域商業設施中休閑娛樂功能仍不完善，未來新商圈將從需求出發，填補這些空缺。其中市區特色新商圈包括海河旅游休閑經濟帶商圈，以海河沿線標志性建築為核心，突出海河旅游及高端商務文化等特色。西站新商圈，包括泰達城在內，具有商務、金融、貿易、物流功能特色；老城廂新商圈，突出奢侈品、高端會所、餐飲娛樂等特色。友誼路文化特色新商圈，以友誼路文化中心為核心的西南部多中心商圈，將與梅江會展中心地區等形成具有商務會議、文化、休閑特色的新商圈。

　　記者了解到，今年市內六區將重點完善現代商務及休閑消費特色。如和平區將選擇以海河沿岸和南京路為『雙軸』，金街、金融城、五大道三個經濟板塊為頂點的三角地帶作為該區優先發展的重點區域，構築『金三角』服務業集聚的高地。計劃通過三大亮點工程完善和平路及海河沿岸第三節點兩大商圈。亮點一是對中心公園地區進行經營業態昇級改造，定位為法式風情區，使中心公園成為最具特色的濃郁法式風情的旅游休閑商務街區，年內亮相，突出娛樂餐飲、購物休閑、文化博覽特色。亮點二是津灣廣場二期啟建，將建成涵蓋高級商務辦公寫字樓、高級公寓、酒店、高檔零售業及會議中心的高端商務區。亮點三是天津環球金融中心津塔寫字樓、津門超五星級酒店等商務居住綜合體建設。亮點四是恆隆商業廣場建設，該廣場除設有百貨公司和各類特色店鋪外，還會有主題樂園和娛樂中心、特色餐廳、超級市場及配套服務。河北區通過新意街等五條特色街區的完善提昇、大悲院文化旅游商貿區和北寧公園文化特色旅游區的打造，同時實施狄奧酒吧街提昇改造等促進北寧公園及新文化中心新商圈的形成。河東區亮點是河東萬達商業廣場，其中五星級國際影城、大型連鎖兒童歡樂谷、餐飲廣場等娛樂休閑特點突出。紅橋區亮點是水游城休閑型購物廣場和天津創意街。天津創意街將於今年『五一』正式開街。是集創意辦公、創意發布、創意服務、創意消費、文化和創意休閑為一體的多元創業集聚區。河西區將建成『如意』形狀的天津新文化中心。該項目整體規劃分為五星級酒店、商業及辦公設施，同時恢復重建李叔同故居。河西區還將改造提昇人民公園H型商業街區，打造時尚娛樂、風味餐飲、品牌專賣、休閑購物、精品藝術和特色小吃六個功能區。南開區將著力打造海光寺·西南角商圈，突出商業商務功能。

　　新商圈房地產昇值需有三基礎

　　『樓市風向轉變，以前用三四百萬元買豪宅的買家紛紛轉買商鋪了』，銀行准備金率上調、國十一條出臺、新政實行，一連串的住宅政策轉變了樓市的投資風向標，業內人士透露，目前廣州等城市商鋪平均出租回報率為5%?6%之間，比住宅平均3%左右的回報率來說更受歡迎。

　　朱天博等人士提醒說，商圈的形成需要較長時間，其中房地產項目昇值更需要有三大基礎。一是商用物業的專業化管理基礎，商用物業能否盈利首先要看這個物業由誰來經營管理，一個有經驗的專業團隊，在該物業開發之前就會對其盈利預期及模式進行精確的分析判斷，會有備而來。

　　二是良好的商圈業態組合和經營氛圍基礎，開發商對商圈市場進行分析，准確定位，同時要有一定的品牌檔次。比如麥當勞肯德基等品牌客戶對於商鋪的選擇有嚴格的商圈評估標准和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經營和發展潛力上有保證；另外品牌客戶本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成。三是商鋪的結構和設計沒有硬傷，層高、柱距、排污、水電供應合理，比如經營餐飲需要有上下水動力電、煤氣、排煙設施，因為像排水排油排煙這樣的問題等到正式交樓後，是投資者根本解決不了的。對於規模超大，集中投放的商業街，應保持理性，另外對於缺乏有效人流，快行車道商業街商鋪、缺乏停車位等交通設施的商業街商鋪都須慎重對待。