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房價越來越高,買賣雙方有時會在交易的那一刻產生微妙的心理變化。新華社發
鄭曉雲律師
律師提示:在今後的房屋買賣過程中,在取得房屋鑰匙的同時,您一定要及時變更房屋產權證上的所有人,以防賣房人一房多賣,使自己的合法權益遭受侵害。
趙某婚後取得房產一套,產權人為趙某一人。2001年9月,趙某將此房賣給孫某。雙方協議約定如下:趙某按市場價格將產權房轉讓給孫某,孫某在交付首付款後,趙某隨即將房屋鑰匙交給孫某。餘款待孫某將原住房出售後立即付清,付清後趙某及時辦理房屋過戶手續。雙方不得違約,如單方違約,違約方要支付對方5000元違約金。孫某如約支付首付款後即入住該房屋並使用至今,同時繳納物業費、有線電視費等相關費用。2001年12月,孫某將剩餘的購房款給付完畢。孫某要求辦理房產交易手續,趙某拒絕辦理過戶,並以當初賣房價格太低,未征得產權共有人其妻子的同意為由,要求孫某再付50000元。2009年6月,孫某將趙某夫妻訴至法院,要求趙某繼續履行合同,辦理房屋過戶手續,並支付違約金5000元。
售假傷人
應定何罪
被告人馬某,從外地到天津兜售假酒時被發現,欲逃跑,受害人邵某在後緊追,為了擺脫抓捕,馬某操起手上還拿著的一瓶假酒,砸向邵某的臉部,致邵某輕傷。經鑒定,酒瓶裡沒有酒精成分。法院在審理過程中,對馬某行為的定性產生了爭議。一種意見認為,馬某的行為應構成轉化型搶劫罪,馬某前期的行為屬於詐騙;另一種意見認為,馬某的行為應構成故意傷害罪,馬某前期的行為應屬於『銷售偽劣產品』,不符合轉化型搶劫的前提條件。
律師說法
天津行通律師事務所何春景律師贊同第二種觀點。馬某兜售假酒符合我國『生產、銷售偽劣產品罪』的客觀行為要件。該罪有三種行為表現形式,分別是:以假充真、以次充好、以不合格產品冒充合格產品,而馬某行為恰好符合『以假充真』。所謂『以假充真』,是指以不具有某種使用性能的產品冒充具有該種使用性能的產品。無論酒瓶裡裝的是何物,只要沒有酒精成分,就肯定不具備酒的性質,用不具備酒的性質的產品去冒充帶有酒的性質的產品,屬於典型的『以假充真』。
雖然根據轉化型搶劫罪的構成要件,如果行為人在實施詐騙行為的過程中,為抗拒抓捕而使用暴力或以暴力相威脅可以按搶劫罪定罪處罰,但是,另一方面,該司法解釋也不能無限制地擴大。轉化型搶劫的規定是設置在侵犯財產罪中的,成立該罪的前提應當是行為人實施了改變財產佔有關系的盜竊、詐騙和搶奪行為,而不是泛指行為人以竊取、騙取和搶奪的方法實施了任何犯罪。
因此,不能把兜售假酒的行為歸到侵犯財產罪的類別下,而應該按『銷售偽劣產品』定性,馬某的行為應構成故意傷害罪。
法院認為,依法成立的合同,對當事人均具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同。被告雖辯稱簽訂房屋買賣協議時,未得到房屋共有人的一致同意,但訴爭房屋在原告交付首付款後不久即入住至今,若趙某之妻不同意賣房的話,那麼數年來其對該房產不聞不問,有悖生活常理,且該房屋產權證僅為趙某一人。因此被告所辯稱的理由不能作為合同無效的理由。對原告訴請要求二被告協助辦理房屋產權過戶手續的請求,應予以支持。法院對原告訴請要求二被告承擔違約金5000元,因雙方簽訂協議時有約定,且二被告確存在違約事實,亦予以支持。
律師說法
本案是一起因房屋買賣合同引起的糾紛。爭議焦點在於:孫某與趙某的房屋買賣合同是否有效,或者說趙某能否在妻子不同意賣房的情況下而主張合同無效?孫某主張的違約金應否得到支持?擊水律師事務所鄭曉雲、鮑宏聲律師認為:
轉讓合同 真實有效
假如趙某之妻確實不知道該房屋已經出售,那麼,該房屋買賣合同是無效的。
依據《婚姻法》規定,夫妻婚姻關系存續期間取得的財產,認定為共同共有。對重大財產的處分,需夫妻雙方一致同意,方可處分。最高人民法院《關於貫徹執行民法通則若乾問題的意見》第八十九條也明確規定:『共同共有人對共有財產享有共同的權利,承擔共同的義務。在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效;但第三人善意、有償取得該項財產的,應當維護第三人的合法權益……』
本案中的訴爭房屋屬夫妻共同財產,應趙某夫妻一致同意,方可出售,且由於該房屋未辦理產權過戶,不符合不動產善意取得的條件,孫某不能善意取得該房屋。因此如果趙某之妻確實不知道該房屋已出售,那麼該買賣合同無效。
本案中,趙某的妻子到底知不知道該房屋出售的事實呢?
依據我國最高人民法院於2001年頒布施行的《關於民事訴訟證據的若乾規定》第64條規定:『審判人員應當依照法定程序,全面、客觀地審核證據,依照法律的規定,遵守法官職業道德,運用邏輯推理和日常生活經驗,對證據有無證明力和證明力大小獨立進行判斷,並公開判斷的理由和結果。』第9條第3項也規定:『根據法律規定或者已知事實和日常生活經驗法則,能推定出的另一事實屬於免證事實,當事人無需舉證證明。』
本案中,因為孫某與趙某簽訂購房合同後給付了合理的房屋價款。且訴爭房屋在孫某交付首付款後即拿到趙某給付的鑰匙,實際佔有使用近八年的時間,盡管趙某與孫某的房屋買賣合同無房屋共有人趙某之妻的簽字,應根據『經驗法則』,推定趙某之妻知道房屋已出賣的事實。
房主違約 應該賠償
《合同法》第一百一十四條規定:『當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金……當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金後,還應當履行債務。』
趙某與孫某簽訂房屋買賣合同合法有效,合同內容對雙方均具有約束力。原告孫某按照協議履行了給付全部房款的義務,被告趙某也實際交付了訴爭的房屋,原告佔有使用房屋至今。此事實可以表明原告沒有違約的行為,而被告未按合同約定履行房屋產權證過戶手續,構成違約。按合同約定,應當支付原告違約金5000元。
租客PK房主
權益如何維護
高女士諮詢:『我在2008年3月,與表妹合伙開了家美容院,合同是表妹跟房主簽訂的,期限3年。2009年1月表妹因病去世,我跟房主協議後繼續租房。今年3月25日,房主突然告知已將此房賣出,讓我在1周內騰房。我很生氣,房主沒有提前3個月通知我,分明侵犯了我的知情權,而且此前我也向她表示過想買這套房。我該如何維護自己的權益?』
律師說法
寧一律師事務所主任易靜律師分析指出,本案中高女士在共同經營人其表妹去世後,與房主達成了繼續承租房屋的協議,根據相關規定,可認定雙方之間存在合法有效房屋租賃合同關系。
本案並未侵犯高女士的知情權,涉及到的是高女士作為房屋承租人的優先購買權,而這通常指房屋租賃合同的出租人將租賃的房屋出賣給第三人時,承租人享有以同等條件優先購買該房屋的法定優先權。需注意的是,高女士提出的房主應提前3個月通知她的說法不正確。雖然《民通意見》第118條規定『出租人出賣出租房屋,應提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效』,但最高人民法院已於2008年12月廢止該項規定。
根據房屋租賃合同解釋,出租人向第三人出賣租賃的房屋時,只要提前15天通知承租人即可。承租人享有強制締約請求權,出租人無正當理由不得拒絕承諾,並且承租人在與第三人同等條件下,享有優先訂立房屋買賣合同的權利。
但承租人的優先購買權也受到一定限制,如果存在以下4種情形之一的,承租人主張優先購買房屋,就不會得到法院的支持:
1、房屋共有人行使優先購買權的。這是因為共有人的優先購買權是由共有權派生出的,其優先購買權優先於承租人的優先購買權。
2、出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的。
3、出租人履行通知義務後,承租人在15日內未明確表示購買的。
4、第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
如果出租人未盡提前15天通知義務,那麼依據房屋租賃合同解釋第21條規定:『出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形,承租人請求出租人承擔賠償責任的,人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的,人民法院不予支持。』因此,本案中高女士可向房主主張賠償責任。
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