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張某與李某於1998年9月登記結婚,同年12月底,張某購買了一處房產,並於次年5月份對該房產進行了產權登記,在房產登記冊上記載的權利人僅為張某一人。後來,夫妻關系日益惡化。2008年2月,張某與父母簽訂了房地產買賣合同,將該房屋以43萬元價格轉讓給父母,並辦理了過戶手續,其父母並未實際支付購房款。2009年9月,李某得知此事訴至法院,要求法院確認張某與其父母簽訂的房屋買賣合同無效,將房屋產權恢復至張某名下。
[法院判決]
法院認為,該房屋是張某與李某的夫妻共同財產,張某未經李某同意,與自己父母惡意串通,將房屋出售給其父母的行為無效,遂判決支持了李某的訴訟請求。
[律師評析]
本案是一起房屋買賣合同糾紛。本案的焦點在於張某是否有權出賣該房屋?張某與其父母間的房屋買賣行為是否有效?
首先,根據《婚姻法》關於夫妻共有財產的規定,張某所售房屋系在夫妻婚姻關系存續期間所得的財產,應歸夫妻共同所有。
對於夫妻共同財產,《最高人民法院關於適用〈婚姻法〉若乾問題的解釋(一)》有兩條原則:一是因日常生活需要,夫妻一方可單獨處理共同財產;二是對非因日常生活需要而處分重大財產,需要夫妻雙方協商一致,否則為無權處分。
本案中房屋屬於重大財產,張某未經李某同意,將屬於夫妻共同財產的房屋私自出售,屬於無權處分的行為。
其次,雖然張某無權單獨處分該房屋,但如果張某的父母屬於善意取得,該買賣行為還是有效的。
筆者認為,張某的父母購買該房屋不適用善意取得。原因如下:
一、張某的父母在取得該房屋時並非善意。
因為,張某的父母明知該房屋屬於張某和李某婚後的共同財產,且知道二人的關系惡化存在離婚的可能,為了避免兒媳離婚時分割該房產,從而與兒子商議,將房屋過戶到自己名下,屬於《合同法》規定的合同無效的第二種情形——『惡意串通,損害第三人利益』,所以雙方的房屋買賣合同是無效的。
二、張某的父母未支付合理的購房款。
善意取得制度將『買受人支付合理的價款』作為要件之一,而本案中,張某的父母並未支付合理的購房款。
綜上所述,張某未經李某同意,將夫妻共同財產出售給自己的父母,屬於無權處分的行為,而張某的父母購買該房屋不符合善意取得制度的要件,因此,張某與其父母的房屋買賣行為無效。法院判決支持李某的訴訟請求是正確的。
[法條鏈接]
《最高人民法院關於適用〈婚姻法〉若乾問題的解釋(一)》
第十七條婚姻法第十七條關於『夫或妻對夫妻共同所有的財產,有平等的處理權』的規定,應當理解為:
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的,任何一方均有權決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產作重要處理決定,夫妻雙方應當平等協商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。
《合同法》第五十二條有下列情形之一的,合同無效:……(二)惡意串通,損害國家、集體或者第三人利益;……
《物權法》第一百零六條無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓; (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。
擊水律師事務所潘強耿桂香
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