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圍
地產商紛紛躍進
二三線城市
淺水裡游進大鱷,地價飛昇,房價則水漲船高。中投證券發布的最新統計數據顯示,一季度,一線城市北京漲幅居前達14%,杭州、上海緊隨其後,漲幅6%、5%,二三線城市福州、東莞、西安、天津漲幅超過兩位數,分別為22%、16%、16%和14%。房價高燒癥正在迅速向二三線城市傳染。
二三線城市儲地高達81%
近日,華遠地產董事長任志強表示,二三線城市地價便宜,自己手上的50個億在一線城市也就只夠買一塊地,但在二、三線城市卻可以買好幾塊。
據了解,華遠地產目前可供開發項目建築面積約233萬平方米,主要分布在青島、西安、長沙等二線城市,佔公司可開發項目面積的95%左右,其大本營北京已連續四年沒有土地斬獲。
房地產分析師溫志告訴記者,去二三線城市囤地的跡象,始於去年下半年。由於一線城市地價太貴,土地供應有限,因此二三線城市成為熱點。
據悉,2009年十大標杆房企在一線城市的土地儲備共計4100萬平方米,在其他城市土地儲備量達到了17479萬平方米,二三線城市佔比高達81%。其中,綠城的二線城市土地儲備所佔自身總儲備的比重最高,達到了95%;中海地產、華潤置地佔比也都達到約89%。
一份報告顯示,去年萬科、保利、中海等中國幾家房地產龍頭企業在一線城市的土地儲備4100萬平方米,在二三線城市的土地儲備量達到了1.75億平方米,所佔比重高達八成。其中,綠城、中海、華潤等房地產企業在二三線城市土地儲備所佔比重達九成。
『萬元戶』不斷湧現
『幸虧買得早,要不又得多付好幾萬呢,相當我兩年的工資了。』在武漢協和醫院工作的顏護士,在向記者講述自己在武漢的買房經歷時,慶幸自己當初下手及時。其實,她所謂的『早』,也不過是2010年元旦左右,即便如此,她那套均價6000元左右每平方米的公寓,在一個季度過去之後,至少上漲了1000元。
中投證券12日發布的研究報告顯示,1季度成交面積受供應不足影響,19個城市同比降12%,其中一線城市降31%,二線城市降5%,而青島、西安、大連、武漢表現突出,同比增幅超過30%。
以武漢為例,該市房地產市場信息網的統計顯示,4月頭7天,武漢城區(含東西湖、沌口)新住房均價6432元每平方米,超過一月份同期再創歷史新高,其中遠城區新房及城區二手房有的房子甚至報價一天一漲。
整個二三線城市房價上漲態勢已不容樂觀,在許多月平均收入不到三千元的城市,每平方米均價過萬的『萬元戶』已經不是新聞。這波行情大抵與溫志的描述吻合,始於2009年下半年,也正是大地產商集中進入二三線城市的時候。
追
溫州炒房團
排隊買房場景瘋狂
樓市搶購,幾成癲狂。『最近,你買樓了沒?』這句話,近來成了很多溫州人在網絡上相遇的問候語。
4000多人搶購296套房源
一名浙江的投資者向記者感嘆,3月27日,他在天津以每平方米9000元的均價購入9套房,目前已漲至1.3萬元/平方米——半月沒到,每平方米就賺了4000多元!
不僅天津如此,3月末以來,即使『樓價泡沫論』聲聲愈強,上海、深圳、杭州、南京等城市仍爆出排隊買房的瘋狂場景。
『那場面,防暴警察都出來維持秩序了。』剛從杭州回溫州上班的公務員黃勇語氣裡流露著激動,『我是不敢在這些城市跟風了。』
黃勇目睹了的場景讓他想到兩個字:『瘋了』。
4月10日,杭州下沙金沙湖板塊的德信早城的開盤現場,4000多人搶購296套房源。由於現場購房者數量不斷上昇,一位購房者與保安發生衝突,原定上午10點的開盤時間被迫延遲,直到下午1點左右纔重新進行搖號。最終,黃勇沒有中簽。
炒房團轉戰二三線城市
與以往不同的是,炒房著稱的溫州投資者,此次將主力向二三線城市轉移。借清明節假期,溫州一家眼鏡生產企業主金一峰代表親友去安徽合肥購房。當天,金購進8套房,並以不同親友的證件,順利在當地銀行以首套房辦好了按揭。
『政策有變,不趕緊辦理,恐怕到時候購房款比較難籌集。』金一峰剛從安徽回到溫州,代理的銷售經理就電話通知他,有人提出每平方米溢價400元,問他是否願意脫手。金一峰一口回絕了銷售經理。
『放兩三年應該沒問題。』他說。
實際上,春節前,由於銀行還貸需要,金一峰和他的10來個親友,將上海和杭州的一批房源出售後,近5000萬資金一直在尋找投資機會。他們認為,今年的股市不會有大行情,但又不願將出租的眼鏡廠房收回自己投入生產,餘錢一直『閑置』在銀行。
沒想到,兩會後樓市出乎意料狂飆起來。金一峰所在的溫州同仁花園,年前中介報價每平方米還是3.5萬元,兩會之後就上漲到4.3萬元了。
此時,正好金一峰在合肥做房地產開發的堂兄,因銀行信貸收緊,資金緊張回鄉融資。於是,金提出組織親友到合肥,以股份轉讓方式,將合肥的部分房源以低於市場價格接手。雙方一拍即合。
政策聲緊,但炒房者依然我行我素。一名在南京購進40來套房子的溫州人絲毫不懼怕樓價泡沫,『現在通脹壓力嚴重,人民幣昇息預期越來越強,就算調控,房價還能跌到哪去呢?』
堵
樓市調控政策
可能進一步昇級
3月中旬以來,一線城市迎來房價的新一輪上漲,北京、上海等地七成以上項目開盤價格同比翻番,整體均價環比漲幅超過25%。與此同時,股票市場地產板塊經歷短時間反彈後又陷入調整,申萬地產指數在5個交易日內連續下跌,累計跌幅接近10%。
對於這種背離走勢,業內人士指出,房價過快上漲,可能導致樓市調控進一步昇級;近期媒體頻頻吹風物業稅試點以及首付比例提高等,均導致主力資金回避地產股。
『房價過快上漲可能引發更嚴厲的調控,上有政策壓頂,因此,地產股是我們近期回避的品種。』一位機構人士指出。
12日,申萬地產指數下跌3.18%,領跌大盤。房地產板塊居資金流出首位,上周資金流出達55.67億元,龍頭股資金淨流出現象更為明顯。
國泰君安研究員孫建平認為,中央對兩會以來房價普漲和暴漲的最大政策反應有可能體現在信貸政策上,時間窗口很有可能是4月下旬,內容也許會包括個人按揭貸款總量控制、二套房貸首付和利率提高、套數越多的房貸首付和利率越高等。
國都證券分析師鄒文軍認為,物業稅加速推進的預期形成可能會使得樓市高位出現調整,行業整體蘊含著較大不確定性,供需關系決定的房價高點出現在2010年上半年,物業稅加速推進的預期一旦形成甚至落實,房地產市場將再次形成觀望氛圍,房價與成交量的變化將改變預期。
不過,業內人士也指出,2009~2010年房企業績十分樂觀,地產股經過調整後,估值支橕明顯。國泰君安數據顯示,一線地產股2009年PE24倍,2010年動態PE17倍,RNAV(重估淨資產)折價8%;二線地產股2009年PE26倍、2010年動態PE17倍,RNAV溢價7%,均顯著低於大盤整體估值。
截
中農工建交五大銀行
收緊二套房貸
在剛閉幕的博鰲亞洲論壇上,高房價又成爭議的熱點,有關二套房貸款收緊的消息也不斷傳出。
記者12日調查了解到,除了首付不能低於40%以外,五大行正收緊二套房貸款利率,其中,農行、建行近日取消了二套房貸款的利率優惠,中行則執行1.1倍基准利率,以前還能打7折的交行正醞釀新政。
記者諮詢了五大行,發現工行的二套房貸款利率可優惠的幅度是最大的,目前最低可以享受基准利率的8.5折,但比以前最低可打7折的優惠幅度小了不少。農行、建行執行基准利率,不上浮也不下浮,建行客戶經理告訴記者,如果是建行的VIP客戶或者在建行已開通五項業務,可以在基准利率的基礎上打9折。中行是執行1.1倍基准利率,即在基准利率的基礎上上浮10%;如果客戶資質好的話,執行基准利率。
交行的房貸客戶經理告訴記者,目前的二套房貸款利率政策要發生變化,預計最近一兩周新的政策會出來。目前接下的客戶先進行審批和資質評定,待新的利率政策出來以後再告知客戶。
上述五大行的房貸客戶經理均告訴記者,在近期收緊了二套房的貸款政策,首先是認定比以前嚴格了,只要之前貸款買過房,不論是否已經還清,都按二套房政策執行。其次,以前如果遇到資質非常優秀的客戶,有可能利率下浮一些,甚至有的能夠享受到7折的利率,目前看是不可能了。
東方證券銀行業分析師王鳴飛表示,目前監管層允許銀行根據風險上下浮動二套房貸款利率,當然也要考慮到銀行整體的貸款利率上下浮情況,就是將公司貸款和個人貸款統籌考慮。
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