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王智中簡介著名地產評論員,地產少壯派論壇創始人,《和訊財經》『地產三人行』嘉賓主持人。
天津北方網訊 日前,我國首個民間房價指數——『中國民間精銳房價指數』發布。其研究結果表明,新政後截至6月底,北京超七成樣本樓盤房價平均下降9.3%。據了解,民間房價指數的統計方式有別於目前任何一種。就該指數具體測算方式,天津市房價運行情況等問題,小組核心成員之一、地產少壯派論壇創始人王智中博士接受了記者的專訪。
核心對話
百名『專家』組團研究
記者:『中國民間精銳房價指數』研究小組是何時組建的?
王智中:研究小組建於今年年初,由5名核心成員,100名來自全國房地產業一線或相關行業的專業人員組成。
記者:100多名一線專業人員是如何組織到一起的?
王智中:他們來自『地產少壯派論壇』,該論壇是非贏利的民間組織,本著『價值中立、趨勢為王』的市場理念,希望能准確研究房地產業,注冊會員達660人,核心會員分布於中國人民銀行、證監會、發改委、國土部、社科院、審計署、省級政策研究室及萬科、中海、綠地、綠城、陽光100等大型開發企業。當然,還有40餘家媒體。
均價不足以反映市場記者:目前統計局、房管局都在發布樓市成交統計數據,你們為什麼要推出民間房價指數?
王智中:房屋價格是最重要的市場要素,起著配置社會資源的作用。不過,目前我國房價的統計方法有先天缺陷,其並不能真實反映市場信號。因此,我們推出了『中國民間精銳房價指數』,將每個月定期發布。
記者:你所說的『先天缺陷』指什麼?
王智中:目前我國房價普遍采用的數據是成交價,但是一套房子一般只能交易一次,也就是說每一次統計對象都不同,理論上講房價沒有縱向可比性;同時,最終的統計數據為全市或全國平均值,由於區域差異性、房源差異性等,平均房價不足以真實反映市場,容易出現『被平均』現象。
估價樣本為成員私宅
記者:『中國民間精銳房價指數』采用了怎樣的統計方法?
王智中:我們首先以北京為標本城市,選取具有代表性的50個樓盤的50套房源,從福利房到商品房,從二環到郊區,從小戶型到豪宅,從板樓到塔樓,均涵蓋在內。我們采取『固定樣本連續性跟蹤』的研究方法,每月對樣本房源進行科學估價,根據動態市場估價繪制價格變化曲線。
記者:目前很多新盤項目及二手房房主在銷售初期都會虛報高價,最終成交價格可能會比報價低很多。對此,你們怎樣采集真實房價數據?
王智中:我們的數據以小組成員自己的房屋作樣本去估價,這樣就能規避開發商買贈、二手房房主虛報價等價格假象,反映出真實的市場現狀,貼近購房者切身感受。
房價年內不可能反彈記者:民間房價指數統計顯示,『新國十條』出臺後房價已呈下降走勢,未來還會不會繼續下跌?
王智中:目前房價已進入下行通道,年內沒有反彈的可能,肯定會繼續下降。
記者:統計報告中指出,『新國十條』後超七成樣本樓盤房價下降,您認為哪項調控政策對房價走勢的影響最大?
王智中:你所說的現象是多項調控政策綜合作用的結果,包括對二套房貸、三套房貸、異地購房的嚴控。從北京市場情況來看,限制三套房貸的政策起到非常強勢的作用,直接抑制了投機性購房需求。
天津將成為標本城市記者:你打算什麼時候把天津作為標本城市發布房價數據?對天津房價走勢怎麼看?
王智中:我們正在籌劃把天津作為標本城市。我認為,天津樓市的購買力不如北京強勁,投資投機性需求的佔比也不像北京那樣大,出臺的調控政策沒有過於嚴厲。此外,天津市場還有藍印戶口等政策支持,房價下降幅度不會達到9.3%。
記者:您認為年內天津房價會下降多少?
王智中:如果說北京房價下降已是『進行時』,那麼天津則剛剛步入下行通道。從2009年南開等區域房價從10000元飆昇至20000元來看,天津樓市還是存在泡沫,預計年內房價將會下降兩三成。
樣本數據
七成樓盤降價一成
『中國民間精銳房價指數』研究結果表明,1至4月所有樣本樓盤價格全部上漲,平均幅度為24%,個別樓盤上漲100%。研究人員認為,如果國家沒有當機立斷進行宏觀調控,2010年房價可能在2009年的基礎上再漲一倍。4月14日『新國十條』出臺後,效果逐漸顯現,超七成樣本樓盤房價下降,截至6月底平均下降9.3%,但遠遠低於1至4月的漲幅,也就是說房價並沒有調整到2009年年初水平。
此外,降價樣本樓盤中,呈現『從外到內』特征。其中,北京四環內樓盤漲跌互現,幅度都比較小;四環外樓盤『跌聲一片』,且降幅比較大,個別樓盤出現20%的降幅。進一步分析發現,之前漲幅大的區域跌幅也較大,比如燕郊、通州、大興等。
業內聲音
應當鼓勵民間機構
『中國民間精銳房價指數』的發布在業內引起了熱議。本市某研究機構相關負責人表示,民間機構做房價走勢分析應該得到鼓勵,其結果大致符合專業機構所作的預測,但是在理論基礎方面還待完善。『王智中等研究小組成員不應悶頭做研究,只對外發布結果,而應把研究數據都公開,讓市場檢驗采集樣本的科學性、准確性,這樣纔能增加數據的可信性。』縱橫地產總經理張良同樣認為,應該鼓勵民間機構對於房價走勢的分析研究,但是其結果的准確性需要時間來檢驗,目前還不好說。
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