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樓市調控政策出臺後,樓市成交遭遇滑鐵盧,開發商銷售數據節節敗退,『扛價』背後是越來越大的資金壓力。不過,開發商向來最能隨行就市,旺季有旺季的方法,淡季有淡季的手段,而這一切只為了同一個目標——賣房!賣得越貴越好。今日起,《城市快報》推出樓市系列報道,為您揭秘淡季開發商營銷貓膩,揭示其摸底市場、圈錢造勢、推漲房價的那些『花招』。
天津北方網訊:售樓處開放後有房型圖、有沙盤、能預訂,就是沒有價!在樓市調控的背景下,給出明確的銷售價格對開發商來說成了大難題。近日,記者走訪本市多家新盤售樓處發現,開放預售後沒有明確價格的現象屢見不鮮。業內人士表示,當前低迷的市場形勢使開發商在營銷上玩起『藏價』游戲,但在觀望情緒仍未完全散去之時,不明確售價對成交量毫無幫助,合理定價纔能驅散陰雲。
市民講述
看中房源開盤提價48萬元
『開發商的定價空間太大了,從我看上這套房子到開盤,總價漲了近50萬元。』半年前,市民薛先生看中河西區津河沿線某高層住宅項目,可售樓處開放後,售價卻始終『沒准譜』。『售樓員最早的說法是單價20000元,之後變成20000元至22000元,鄰近開盤時最高價已是25000元,浮動范圍竟高達5000元,可以說價格全憑開發商一張嘴。』薛先生無奈地表示,『上周,該項目終於開盤了,我看中的高層最終24000元/平方米,跟預想差了很多。』據了解,薛先生看中的三室房型約為120平方米,如果按照單價20000元計算,總價240萬元;按照開盤價24000元計算,總價則達288萬元,多出48萬元。
開放售樓處僅為試探市場
在外企工作的張先生打算購買河東區津濱大道附近某新盤項目的房子,雖然該樓盤的銷售中心已對外開放,但開發商對售價始終守口如瓶。張先生表示,6月初該項目便開始招募會員,7月中旬開放了售樓處,主推88平方米全陽兩室和125平方米的三室,並且推出各種優惠。然而,售樓員始終不透露開盤價格,只是說參考周邊項目。
『此前,購房者還能知道大概的開盤價格,開發商目前的做法很不公平。』張先生表示,如果開盤時公布的價格跟購房者預計的價格有較大出入,不少人會被現場火爆的氣氛感染,失去理性跟風購房。據了解,天津6月入市的40個新項目中,有16個開盤前不透露價格,佔全部項目的40%。業內人士透露,有些項目確實到開盤前還在調整價格,開放售樓處起到試探市場、聚斂人氣的作用。
業內說法
報價早怕同行『截客』
『開盤前明確價格就好像裸奔一樣,讓同區域競爭者知根知底。』河北區某樓盤營銷負責人表示,一方面,開盤前明確價格容易造成商業機密外泄,競爭者通過更誘人的定價,很容易截流客戶;另一方面,現在樓市觀望氣氛濃厚,過早明確價格可能會嚇跑購房者。『開盤價是目前市場競爭的一大利器,開發商都會留著這張王牌最後再出。』
新聞縱深
開發商定價信心不足
天津理工大學管理學院教授潘永明表示,目前整個市場都處在觀望期,造成入市項目難以定價。
潘永明分析,樓市調控後投資客離場,購房人迅速減少,開發商絞盡腦汁吸引客戶。『如果樓盤定價高了,一旦市場不接受,再調低價格就顯得很難,客戶就有可能被低價項目搶走;如果樓盤定價低了,項目利潤將下降甚至無錢可賺。』潘永明認為,『目前樓市需求還很龐大,開盤前不明確價格並不能從根本上解決銷售問題,合理定價、快速出貨纔是最佳選擇。』
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