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天津北方網訊:近日,仲量聯行(天津)、第一太平戴維斯(天津)、中原地產(天津)投資顧問部、我愛我家、中國指數研究院數據信息中心等機構二季度及下半年市場分析報告陸續公布,報告顯示,與去年住宅市場『從小陽春到盛夏三伏』行情不同,今年上半年天津在政策風雨調控下,出現了商品住宅及二手住宅成交量下降,價格僵持的膠著行情,而商業地產市場回暖氣氛濃厚,成為市場亮點。同時土地市場也在價格松動下呈現成交活躍的態勢。
機構預計,下半年市場將呈現住宅市場突破方向逐漸明朗,商鋪交易穩中有昇、寫字樓需求持續增多的態勢。
住宅市場成交銳減價格僵持
商品住房成交量跌價格微漲
承接2009年火爆行情,一季度住宅市場成交仍量價齊昇,但是4月份國家嚴厲調控政策出臺後,各地住宅成交明顯下降,使上半年成交總量比去年同期大幅下降。中國指數研究院天津分院及中原地產(天津)等機構監測數據顯示:2010年上半年,重點城市成交量普遍同比下調50%,價格仍波動上行。一線城市成交面積同比2009年下跌近50%。如北京上半年總成交面積572.2萬平方米,同比下跌39.28%。上海總成交面積532.64萬平方米,同比下跌49.75%。天津上半年總成交面積434.22萬平方米,同比下跌22.26%。
相對於成交量的下降,重點城市價格仍同比上昇。1-6月天津商品住宅均價比去年同期小幅上漲,但是二季度成交均價在9000元/平方米以下,比一季度9119元/平方米略有下降,呈現膠著行情。
第一太平戴維斯(天津)報告顯示,二季度天津高端住宅銷售市場仍呈現上漲趨勢,6月,梅江板塊項目報價為每平方米人民幣16400元,昇幅2.8%,奧運板塊項目報價為每平方米人民幣18500元,昇幅1.6%,老城廂板塊項目報價為每平方米人民幣18500元,昇幅1.2%,海河板塊項目報價為每平方米人民幣28000元,昇幅2.7%。二季度海河區域酒店式公寓報價超過2萬元。
供應方面,據搜房網新盤數據監控中心最新統計,下半年預計開盤的有101個,純新樓盤52個,約佔下半年開盤的50%。下半年預計開盤數量相比上半年減少了21個,但純新盤個數增加了22個。
銷售方面,據中房信息及中國測評中心發布的《2010年中國房地產企業上半年銷售排行榜》顯示,上半年,房地產銷售20強企業實現銷售面積合計2779萬平方米,同比增長5.1%。大多數企業均未能完成今年銷售目標的五成。
4月份房地產調控新政出臺後,一線城市成交量受到嚴重影響,而前期價格上漲較平緩的二三線城市成交情況則相對平穩,二三線城市的銷售業績也成為企業成長性的決定因素,部分企業亦采取降價銷售策略,取得了相對理想的銷售成績。分析人士認為,下半年開發商的資金壓力和銷售壓力將會逐漸顯現,房企可能會視市場情況降低銷售目標或者加大推盤力度,甚至采用降價方式以擴大銷售額。
需求方面,中國指數研究院二季度購房者消費調查顯示,與一季度相比,二季度購房者對國家調控政策信心增強,佔比36.1%;而一季度為23.7%。認為房價會小幅下降的購房者佔比居首,為39.2%;而在一季度為19.80%。另外,認為房價會大幅下降的購房者二季度佔比19.8%;而一季度僅為8.5%。二季度有意加緊購房的受訪者比例僅為8.3%,而在一季度為17.5%;有意延遲購房者的比例相比一季度有所增加,超過了20%。由於對國家出臺的平抑房價的調控政策具有較大信心,並且認為其執行力度也將較強,因此購房者對未來房價走勢抱有下行預期,多會推遲購房。潛在購房者中,仍以首次購房的剛性需求佔絕對比重。六成的購房者為首次購房,28.8%的購房者為二次購房。
30.2%的購房者認為價格是影響置業的主要因素;其次,21.8%認為地段是最重要的因素;14.2%認為環境最重要。
二手房價格上漲租賃市場漸火
調控新政對二手房交易影響明顯比商品住宅顯著,據我愛我家市場研究中心的統計,2010年上半年天津市二手私產住宅的交易總量為33763套,同比去年下降17.7%,與去年下半年的交易總量相比降幅則更為明顯,環比下降47.1%。交易量銳減的重要原因在於與買賣雙方對政策對房價的預期產生了較大分歧。目前成交房屋交易價格仍在較高位置,上半年全市成交均價為6646元/平方米,環比上漲11.2%,中心城區的二手房銷售均價為8562元/平方米,比去年同期的7023元/平方米,上漲了21.9%,與2009年下半年相比,環比上漲了1.0%。
從各區域成交比重來看,上半年,中心城區比重漲幅較大,佔全市總體成交的49.8%,比去年同期增加了4.1%,其次是環城四區,上漲2.3%,可見成熟地段仍是交易重點。
3月份起,市場新增房屋掛牌量及客戶委托量大幅上漲,造成供需兩旺現象集中體現,業主普遍選擇提高掛牌價,部分熱點地區更是出現屢次漲價的現象,賣方市場地位的迅速鞏固也使得成交均價快速上昇;而隨著4月以遏制房價過快上漲為目的的宏觀調控開始以來,市場的觀望也使得價格停止了快速上揚的腳步,但是由於二手房業主心理價位依然堅挺,除了在3月份旺市環境下叫價過高的二手房業主主動調低掛牌價格以外,大多數二手房的成交均價並未大幅回落,一直保持著平穩趨勢運行。
在戶型方面,上半年,90平方米以下的中小戶型房源成交佔比最大,且逐漸上昇,達到總體的76.5%,同比去年上半年上漲4.3%,環比2009年下半年上漲5.4%,90-120平方米的戶型成交比重有所下滑,可見成交主力仍以首次置業剛性需求為主,改善型需求受到抑制。
據我愛我家市場人士介紹,由於政策調整目前還未使交易雙方達成共識,二手房業主惜售和購房者持幣觀望心理濃重,使很多業主選擇將房產轉售為租,同時一些潛在購房者也轉購為租,從而促進了租賃市場成交活躍。
進入下半年,市場成交的持續低迷以及新建商品房價格的下探將使得二手房掛牌價格持續下降,至第三季度末成交價格有望走低。機構預計,在目前調控政策下,第三季度天津市二手房市場成交量仍將低迷,但是年末春節之前市場有望出現集中成交,月交易總量有望回復至5500套左右,全年成交總量預計將由去年的10萬套回落至6萬套左右。
預計第三季度末,在無新政策出臺的前提下,目前市場中的觀望與博弈或將被打破,新建商品房價格對於二手房價格的標杆作用將更加凸顯,新房價格的下調將直接影響周邊二手房業主對於價格的心理預期,並且對掛牌價格進行下調,成交價格也有望隨之出現下探。
另外,市場低迷,也使中介企業再次面臨洗牌,而在新一輪行業整合、競爭與挑戰中,大型品牌中介企業也將更多的聚焦於服務能力的競爭。
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