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記憶裡第一次到上海,是1988年。那時的浦東還完全是農地,外灘還沒有擴建,當然,最令我震撼的還是上海人的居住條件:一家幾代人擠在十幾平方米的房子裡,大小便在木制馬桶裡,幾個平方米的閣樓能住一家三口。過年走親戚,坐在飯桌旁就最好別站起來,因為實在轉不開身子。
那會兒沒有房價問題,房子都是公家分的,價格接近於零。大家也沒什麼錢,就是有錢也沒房子買。那個上海是不堪回首的,房子不僅極度稀缺,質量極差,而且還在用極不公平的方式分配:既不是按需要,也不是按價格,而是按照誰的單位好,誰的級別高,誰跟管房子的人關系好,誰就住大房子。上海是個有點極端的例子,但全國別的地方也大致如此,二者只有程度的差別,沒有本質的區別。
今天的上海,還有全國主要的一線城市以及不少的二線、三線城市又在面對另外一個問題。現在城裡蓋了很多很多的新房子,新的樓盤還在不斷推出,只要你有錢,你得很有錢,你想住多大的房子都能住。問題是,房價的水平和上漲的速度要超過不少人收入的水平和上漲的速度很多,普通的工薪階層能夠買得起的房子越來越小,越來越遠。
高房價正在讓很多工薪階層不堪重負。這也讓很多人開始懷念房價不高的年代,動輒就談論當年的房子有多便宜。對不起,如果不是我的記憶出現了幻覺,至少那個房價為零的年代是不值得懷念的。當年,房價是很便宜,可是大家住得比今天更差、更小,而且幾乎沒有改善的可能,有錢也不行。
兩件事情一對比,說明了一個很重要的問題:房價過高雖然不好,但是僅僅只是房價低也未必是好事。房價問題不是一個簡單的價格問題,其背後還有一個供給問題和一個分配問題。如果低房價伴隨著的是低供給和不合理的分配,就像上個世紀80年代的上海那樣,低房價不僅不解決任何問題,反而會使老百姓的住房狀況惡化。
這就意味著,對房價的調控,在遏制房價過快上漲的同時,必須保證住房的供給不會下降和住房的分配不會惡化,否則即使房價調下來了,老百姓的福利也未必得到改善。這方面的教訓比比皆是。
拿曾經很流行的經濟適用房來說,就是更關注價格,卻不足夠關注分配的一個政策。經濟適用房的價格確實比起商品房經濟不少,可問題是,不少地方的經濟適用房經常一蓋就是150平方米、200平方米一套,平頭老百姓不要說只有運氣很好纔能拿到一個號,就算拿到了號也未必買得起那麼一大套房子。到最後住在經濟適用房裡的不是有門路的人就是有錢人,經濟適用房變成了給有門路的人和富人的福利。這樣的低房價,不僅沒有解決老百姓的住房問題,反而可能使住房的分配惡化。
2007~2008年的房價調控,則是一個壓制了房價也同時壓制了住房供給的調控。當時的調控,確實讓房價變得穩中有降,但隨之下降的還有交易量和房地產投資的增速。交易量的下降意味著買房的人少了,換句話說,並沒有太多人真的沾上低房價的光。而房地產投資的增速下降,則直接意味著後期新房供應的增速下滑。如果整個市場的房子總供給緊張,房價就很難『合理』。物以稀為貴,就是這個道理。就算房價能被控制到『合理』水平,恐怕也會有不少人沒法在『合理』的水平上買到房子。
今年接二連三出臺的房地產調控政策,從過去的調控中汲取了不少經驗教訓,有了很大的改善,但調控的重點仍然是針對價格,供給和分配仍然處於相對次要的位置。事實上,房價調低了,對於買房自住的人是好消息,對買房投資的人也是一個抄底的機會,房子最終未必能流到最需要房子的人群。
而采取更加針對供給和分配的措施,比如說增加土地和公共住房的供應,保證一定的最低住房標准,增加住房的持有成本並提供有針對性的住房補貼,規范和發展租房市場,還有從源頭上解決收入分配的差距,似乎纔能更加實現房地產調控應該的目標:讓絕大多數人有基本和體面的住房。
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