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天津北方網訊:面對『發燒』的樓市,4月17號,國務院曾下發了《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》,在通知中,要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。然而三個月後,上海深圳等地多家媒體報道了當地銀行仍提供第三套房貸,第三套房貸也根本從未停止過。
對於天津的銀行是否辦理第三套房貸業務,本報記者也深入到本市多家銀行進行獨家暗訪,調查後發現,多家銀行仍提供三套甚至四套房貸,有的銀行二套房貸只需支付4成首付。
背景:滬深等地三套房貸松綁引爭議
根據4月中旬出臺的『新國十條』要求,『房價上漲過快、房價過高地區的銀行有權停止第三套房貸』。實際上,『第三套房貸停貸』要求主要是針對北京、上海、廣州、深圳等城市,但近來有報道稱,其中部分城市第三套房貸出現『松綁』跡象。首先是上海,據報道上海各家銀行一直在開展第三套房貸款的發放。只不過各家銀行都表示,雖然上海並沒有叫停第三套房貸,但是由於嚴格了審批,提高了首付和利率。首付最低要超過55%,利率上浮20%。
杭州的房價雖然比上海低一些,但由於購房者多來自浙江經濟發達地區,因此,二套或三套房需求依然旺盛,而各家銀行的房貸政策也較為寬松,不僅第三套,就連第四套房貸都不成問題。有銀行就表示,他們目前貸款只要在4套以內都可以做,只是首付和利率不同而已,多一套首付提高5%,利率就要上漲10%。
深圳作為國內房屋均價最高的城市之一,在今年五月曾出臺『深十三條』,規定『商業銀行根據風險狀況,暫停發放購買第三套房以上住房貸款』。但這樣的規定也並沒有被所有銀行執行,農業銀行等部分銀行就認為自己的銀行的風險數可控,所以開展第三套住房貸款並不違規。
此外,重慶、大連、南京能城市也都被報道從未停止過第三套房貸。一時間,人們也不禁發出了『這些地區的房價從未上昇過快、從未過熱?』的疑問。
直擊:津城9家銀行房貸政策調查
1套房:首付最少兩成,利率最低打7折
天津的多家銀行也是否提供第三套房貸呢?對此記者也做了相關調查。
首先,來看看各家銀行對於首套房貸款是如何規定的。4月17日,『新國十條』頒布,提出『對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付款比例不得低於30%』。記者在調查多家銀行時了解到,目前本市各大銀行在首付方面均執行新政策,首付比例根據房產面積不同劃分為兩至三成,利率優惠一般為7折到8.5折。
交通銀行天津分行個貸中心工作人員表示,首套住房且建築面積在90平方米以下的,貸款首付兩成,90平方米以上的,貸款首付提高到三成,利率為基准利率的8.5折,對於一些優質客戶,利率可優惠到7.5折。工商銀行、招商銀行、光大銀行、渤海銀行、中信銀行等也都執行相同的首付政策,而在利率方面,工商銀行和建設銀行分別提供最低7.5折和7折的優惠,中信銀行貴州路支行負責個人貸款業務工作人員也表示,該行利率浮動為7折到8.5折,『那些工作收入條件良好的客戶可享受最低7折利率優惠』。同時記者還注意到,中國銀行、民生銀行等也要求90平方米以下的首套房貸款首付也要三成。
此外,記者在民生銀行采訪時,負責個人貸款的工作人員特別告訴記者,該行不僅規定購買首套房貸款不得低於三成,而且利率也按照基准利率執行沒有優惠,民生銀行也是記者調查中,對於首套房貸款不提供利率優惠的惟一一家銀行。
2套房:多家銀行執行『5成首付+1.1倍利率』
對於購買二套房的貸款政策,在國務院頒布的『新國十條』中有這樣的規定『對貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款不得低於50%,貸款利率不得低於基准利率的1.1倍。記者在調查中了解到,我市的工商銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等國有銀行以及招商銀行、光大銀行、渤海銀行、中信銀行等股份制銀行都嚴格按照『新國十條』規定執行,第二套房貸款首付5成、利率為基准利率的1.1倍。
但在采訪中記者也發現,有銀行執行4成首付政策。記者在民生銀行采訪時了解到,對於購買二套房,該行就執行4成首付、利率1.1倍的政策。雖然沒有嚴格按照『新國十條』規定執行,但中國銀監會4月11日也指出『銀行業金融機構要增加風險意識,不對投機投資購房貸款。銀監會要求,對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),貸款首付比例不低於40%,貸款利率嚴格按照風險定價。』因此,有銀行執行二套房貸4成首付政策,並未違反相關房貸政策規定。
3套房:半數銀行可辦三套房貸
對一些改善型需求的購房人和投資客而言,最關注的莫過於第三套及以上房貸的政策。根據國務院辦公廳文件規定,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款;不暫停的第三套及以上住房貸款首付及利率應該『大幅提高』。
與不少城市一樣,天津多家銀行也從未停止過第三套房貸業務。按照市政府公布的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的實施意見》(該意見也被稱作『國十條天津細則』),其中明確指出『對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率要根據風險管理原則大幅提高。』
按照『國十條天津細則』規定,並未禁止銀行開展三套房貸業務。另外,由於本市大部分銀行都嚴格執行了第二套房貸『首付五成,利率1.1倍』的政策,因此,第三套房貸首付比例一般都高於5成,貸款利率也高於1.1倍基准利率的要求。
記者在調查中了解到,中國銀行、渤海銀行等銀行已經暫停三套房貸業務。而超過半數的銀行仍可辦理第三套住房貸款,只是首付額度以及利率有所不同。工商銀行要求第三套房貸款首付5.5成、利率上浮15%;招商銀行和光大銀行要求三套房貸款首付6成,利率分別上浮15%和20%。交通銀行只針對改善型客戶提供第三套房貸款業務,首付也為6成,利率上浮20%。
此外,記者也發現建設銀行和中信銀行房貸政策相對優惠。建設銀行要求第三套房貸款只需首付5.2成、利率上浮15%;中信銀行貴州路支行負責個人貸款業務工作人員告訴記者,對於一些個人收入良好的優質客戶,銀行可提供最低首付5成、利率上浮10%等同於購買二套房的貸款政策。
4套房:工行建行招行可以辦
雖然本市多家銀行都提供第三套房貸款業務,但對於第四套房貸則少有銀行涉及。在記者采訪的9家銀行中,只有工商銀行、建設銀行、招商銀行可辦理第四套房貸款業務。工商銀行要求第四套房貸款首付6成、利率為基准利率的1.2倍,這和交通銀行、光大銀行的第三套房貸款政策相同;建設銀行要求第四套房貸款首付5.4成、利率為基准利率的1.2倍,首付比例甚至還低於工商銀行、交通銀行、招商銀行、光大銀行等銀行的第三套房貸款首付比例。招商銀行第四套房貸款首付比例最高,為6.5成,利率為基准利率的1.2倍,此外,招商銀行負責個人貸款業務的工作人員還告訴記者,即使四套房以上還可以到該行申請貸款,按照每增加一套,首付增加0.5成,利率上浮5%遞增。簡單理解,就是『貸款購房越多,首付比例越高,貸款利率越高』。
側記三四套房貸款成本高少人問津
最近,關於銀行提供第三套及以上房貸政策引起了廣泛質疑,並有人擔心各大城市逐漸放開第三套房貸業務,將使『新國十條』等調控政策會再次『半途而廢』、房價也可能回彈上漲。但根據記者調查,天津多家銀行雖可以辦理第三套以以上貸款業務但基本是無人問津。光大銀行工作人員表示,雖然該行可以申請辦理第三套房貸款,但最近一直沒有客戶上門。民生銀行工作人員也告訴記者,第三套及以上貸款業務基本處於停滯狀態,銀行基本已經不做了。
采訪中,銀行業內人士認為,第三套及以上住房貸款業務少人問津的原因在於首付和利率水平都比較高,想靠貸款購買的客戶顯然承受不起,而對於那些想投資買房資金充裕的人來說,完全可以全款購買,根本不會考慮到銀行貸款。
套數認定標准可靈活變通
如何區分購買房屋套數問題,也是人們比較關心的話題。按照中國銀監會等有關部門的新規:二套房以住房套數界定不再以貸款為准,也就是說新的房貸政策是以房屋數量來認定是否為第二套、第三套,同時,認定范圍以家庭為單位。這與此前執行的二套房認定標准出現了根本性的變化。
因為是以家庭為單位,對於很多已經成年但仍和父母同住的人來說,他們買房應該算第幾套房呢?記者在采訪多家銀行了解到,如果購房者已經結婚,雖與父母同住或者居住在父母名下的房產,那麼其購買房產應屬於首套房。『若未結婚但已成年,需要到戶口所在地開具證明,即可到銀行申請首套房貸款。』中信銀行貴州路支行負責個人貸款業務工作人員指出,只要已成年的子女以自己的名義沒有購買過房產,那麼他在購買房產時,就可按首套房申請貸款。
觀點:剛性需求旺盛導致三套房貸未叫停
對於天津多家銀行仍可辦理第三套及以上住房貸款業務的情況,中國指數研究院天津分院總經理蔣雲峰表示,『天津不屬於「部分房價過快上漲的城市」,因此「國十條天津細則」應該是促進房地產市場健康平穩發展的政策。』蔣雲峰認為,目前樓市需求仍以婚房等剛性、改善性需求為主,投資、投機性需求比例極小,因此本市新政細則不像其他城市從抑制需求角度出發,而是立足加大供給、加大保障房建設角度,促進市場健康發展。第三套及以上住房貸款也並未要求暫停。『沒有明確提出禁止第三套房貸款,是因為在本市購買第三套房的購房者比例極小。』蔣雲峰說
天津市房地產業協會研究委員會主任委員劉玉錄則認為天津應該屬於『房價上漲過快城市』,劉玉錄說:『我認為是否屬於房價上漲過快地區是有標准的,例如在過去一年或者一季度房價同比上漲超過多少,只是這個標准未對外公布。』劉玉錄稱,若一個地區去年房價比前年漲幅超過兩位數,就應該屬於『上漲過快地區』。『而天津去年新房價格和前年相比上漲了14%。』劉玉錄說。
當然,如果被認定為『房價上漲過快』,就需要執行『新國十條』的規定:要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況,暫停發放購買第三套及以上住房貸款。顯然,按照天津目前的政策,並沒有禁止銀行提供第三套房貸款。
住建部銀監會:三套房貸未放松限制
日前,住建部政策研究中心有關專家提出『第三套房不放貸』等政策有可能放松和退出,此說法一經報道,引起廣泛關注,並被認為國家對於樓市的調控或將取消,對此,住建部有關負責人就此事表示,專家的說法並不代表住建部;住建部將繼續嚴格執行國務院出臺的有關房地產調控措施。該負責人表示,國務院此前出臺的有關房地產市場調控的政策文件仍在嚴格執行,下一步,住建部仍將繼續嚴格落實國務院出臺的房地產調控措施。該負責人表示,國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》下發後,各地區、各部門認真貫徹落實,當前房地產市場運行整體上呈現積極變化,部分城市房價過快上漲的勢頭得到了遏制。下一階段,住房和城鄉建設部將督促各地繼續堅定不移地貫徹國發10號文件及相關配套政策措施,嚴格執行差別化的住房信貸政策,在支持居民合理住房消費的同時,堅決遏制投資投機性購房。
針對近日有媒體關於個別地區全面放松第三套房貸的報道,銀監會有關負責人也於日前表示,差別化房貸政策的要求和標准沒有任何變化,各商業銀行要繼續嚴格執行二套及以上房貸政策。這位負責人說,各商業銀行要繼續實行動態、差別化管理的個人房貸政策,嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。
解讀:以一套總價為120萬、評估價為100萬的房產為例:
1、首套房:新政實施後,購房人要多支付10萬元首付,由於貸款額降低,借款人每月可少還614.34元月供,總還款利息節省47441.16元,而利率均為基准利率的70%
2、二套房:新政實施後,購房人要多支付10萬元首付。由於貸款額降低,貸款每月可少還747.34元,總還款利息節省79361.69元,而利率為基准利率的1.1倍。
3、三套房:按照目前大部分商業銀行首付6成,利率按照為基准利率的1.15倍計算,購房人貸款40萬支付的總還款利息為334522.5元,這和購買首套房貸款70萬所支付的總還款利息332088.14元所差無幾,可見購買三套房的還款壓力之大。
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