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2010年7月20日下午3時,張孟放下簽字筆。望著眼前厚厚一疊合同,他重重地吁了一口氣。『總算賣掉了。』
張孟的這套房子,位於采荷東區,2室1廳,精裝修。最終成交價為175萬元。今年4月14日,他原本有機會賣出200萬元。但是國務院下發的一紙公文,讓交易擱了淺。隨後3個多月時間裡,這套二手房的掛牌價格隨著張孟的心理預期變化,一路下滑。
一手房周度K指數與二手房價變動對比圖『拍賣會』
張孟有兩套房子。自己住在城東一套130平方米的商品房內,另一套房子出租,月租金2800元。
今年3月,他搞砸了一單生意,資金周轉出現問題。急需用錢的他,打算賣掉一套房子。
4月8日,這套采荷東區的學區房被掛到了網上,定價為181萬元,淨到手(指的是房產交易所產生的各項稅費及其他交易成本由買家承擔)。
那是杭州樓市最瘋狂的一個月。多個新開樓盤上演著『搶房』大戲。二手樓市也是如此。『毀約』、『惜售』、『坐地起價』之類的漲價手段,是當時常見的。
何況是一套學區房!
房子掛出去當天,張孟就接到了幾十個電話。多個經紀人反映,有客戶看上了這套房子。
『形勢看漲,為什麼不等等呢?』張孟想。
高潮在4月13日到來。當天,這套房子裡前後來了7撥看房客。張孟守著電話,氣定神閑地聽大家輪番報價。
隨著價格越抬越高,最終只剩下兩組客戶。
客戶A願意出195萬元。
客戶B馬上跟進:196萬元。
客戶A再次加價。
如此往復了幾個來回,房價漲到了200萬元,局面陷入僵局。
兩位經紀人為了做成這單生意,差點動手打架。
張孟覺得差不多了,將這套房子賣給了來自溫州的客戶A。總價200萬元,次日就交訂金。
突生變故
正當張孟穩坐泰山、等著200萬元到手時,『國十條』出臺了。
這場被業界稱作『史上最嚴』的調控風暴,在實施前期,徹底封殺了外地購房客的貸款買房行為:對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。
客戶A也在受限范圍之內。貸款辦不出來,交易擱淺。
張孟馬上想到了客戶B。可當他打去電話、願意將房子以當初約定的200萬元出售時,客戶B不乾了:『現在出政策了,房價估計要跌的,我現在不急著要了。』
這套房子又被張孟掛到了網上。價格稍微下調了一些:198萬元淨到手。可此後的20多天時間裡,一個上門客戶都沒有。
那是杭州樓市從沸點跌入冰點的一個轉變期。杭州透明售房網統計數據顯示,從4月17日到4月30日,杭州主城區日均成交二手房僅75套,與新政前日均成交200套相比,減少了75%。
從快房網K指數的變化也可見端倪。4月25日,二手房的K指數跳上了172點的高位,此後開始下滑。到5月2日,跌至170點;5月16日,指數進一步下探到167點,此後一直在這一指數水平線上下浮動。
不少此前熱銷的二手房小區,成交價格也有了明顯回落。如長期佔據成交排行榜前三的朝暉小區,4月份的成交均價為22500元/平方米,如今,成交均價為20000元/平方米以內;古蕩小區4月份的成交均價為22000元/平方米左右,如今則跌到了19000元/平方米左右。
『關鍵是,買房者對市場的心理預期下滑了。很多人都願意再等等,看看房價到底能降到什麼程度。』我愛我家市場研究中心負責人周包軍說。
如此情景,張孟看在眼裡。他以微小的幅度,一路下調掛牌價格,以試探市場的底線:198萬元、195萬元、190萬元,每次下調的幅度都有所增加,可還是沒有等來一個看房客。
5月13日,第十屆人居展開幕。張孟以185萬元的價格,將這套房子重新掛牌。他認為,這次調價,應該會有所收效。
試探
突破底線
『真想不到,1個月前,還有那麼多人搶,現在連一個詢價的電話都沒有。』張孟回憶那時的心情,說。
人居展閉幕那天,這套房子迎來了第一個看房者。在一番挑剔之後,看房者以『價格太高』為由,飄然離去,不理會張孟『願意再降一點、大家談談』的請求。
新政的威力日益擴散。整個5月,杭州主城區僅成交了1155套二手房,環比4月下跌71.8%。6月,成交量進一步下滑:1102套。
張孟的調價試探還在繼續。他的心理底線是:首次掛牌的181萬元。
與張孟一樣,開發商也在試探買房者的『底線』。他們采取的做法是:要麼延遲開盤時間,要麼拋出些力度有限的促銷,看市場的反應如何。
如九堡的大家-多立方和康恆-悅麒美寓,原計劃5月開盤,但到目前,推盤時間和價格都沒確定;錢江新城的東潤楓華,首次開盤推出了辦理10萬元存單可享受總價減少3萬元的優惠……
在一些競爭激烈的板塊,開發商的價格試探來得更加明顯。6月20日,九堡的華鴻·羅蘭春天和郡原·相江公寓同時開盤,定價分別為15000元/平方米和17000-19000元/平方米,當天購房均可享受幅度不同的優惠。而在這兩個樓盤的周邊區域,其他在售樓盤的價格在20000元/平方米以上。
開發商的試探,和張孟一樣,效果一般。
突破底線
7月初,張孟還在糾結於形勢變化的時候,樓市傳出一條勁爆的消息。位於下沙的大盤保利·東灣,針對即將開盤的10號樓,推出重量級促銷活動,最高可享受單套20萬元的優惠。
幾天過後,另一個樓盤也加入了降價的行列:位於中泰鄉的華門-新西湖小鎮在7月15日到24日之間推出50套特價房,起價5980元/平方米起,最低折扣達到了7.4折。
開發商的試探,至此告一段落。幾乎所有杭州的在售樓盤,如今都可以享受一定幅度的折扣。
二手房市場也是如此。『現在買房的話,多數房東都願意接受降價了。』我愛我家資深經紀人阮駿說。
張孟的這套學區房,也突破了自己原本設定的價格底線,以178萬元的價格,重新掛牌。
一對急需為孩子找一套學區房的夫婦,成了這套房子的意向客戶。
談判持續了兩天的時間。張孟以生意人特有的討價還價技巧,最終說服這對夫婦以175萬元的價格,買下房子。
『精疲力盡。』張孟如此形容成交當天的心情。
至此,這套學區房的一路調價與試探,告一段落。
但是,杭州樓市因新政而出現的一波三折,卻並未停止。都市快報 記者張康康
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