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隨著『全國6000萬套空置房』的數據被媒體披露,中國究竟有多少套空置住房的問題再次引起了人們的強烈關注。
7月底,海南傳出了正在研究征收住宅『空置費』的消息。力促空置住房進入市場,增加住房供應,遏制房地產投機,對空置房征收懲罰性的『房屋空置稅』成為政策預期的新焦點。
空置稅重塑居住屬性
『商品房長期閑置,是對社會資源的巨大浪費,並使不可再生的國有土地資源被少部分人濫用於牟取暴利,使地產成為少數人向一般社會公眾賺取超額利潤的手段。』山東經濟學院房地產經濟研究所所長郭松海表示。
針對房屋空置問題,早在今年3月全國『兩會』期間就有代表和委員提出了開征房屋閑置稅的建議。因為與物業稅相比,房屋閑置稅的涉及面小,關系簡單,較易操作。
與物業稅相比,房屋空置稅更具有『懲罰性』,因此對於囤房、炒房者的針對性也就更強。不少專家和學者認為,在房地產投資、投機之風盛行的情況下,開征房屋空置稅有利於推動空置房進入市場,抑制投資、投機,根本目的是為了讓商品房回歸其居住消費的屬性。
新政是利器還是烏托邦
從理論上講,房屋空置稅似乎是治療『房屋空置病』的一劑良藥,但從實際操作層面看,這個嶄新的概念面臨著諸多難以逾越的現實困難。首先是『空置房』如何認定的問題。
雖然不少專家曾建議根據用電、用水和用氣量作為房屋是否空置的認定標准,但根據目前我國的電網及其他公共服務體系的建設水平,根本無法提供准確的統計數據。即便公共服務聯網體系建立得已經十分完善,僅憑用電、用水來判定是否空置也不一定科學。
北京大學房地產研究所所長陳國強表示,房屋空置稅不僅存在技術上的困難,而且一旦物業稅開征、房產稅調整,房屋空置稅的出現是否會引發重復征稅的問題,這些都需要納入考慮的范疇。
8月4日,國家統計局在其公布的《2005年以來全國房地產開發企業商品房待售情況》中解釋,住房空置面積是指某一時點上已經售出但實際無人居住的住房面積。而『准確的房屋空置率數據的獲取,有待於全國住房普查或含有相應住房信息的人口普查』。
由此可見,對於房屋空置稅,甚至對於所有房屋保有環節進行征稅,一個首要的前提是要對房屋的基本情況進行一次全面的調查,這項普查應該是建立在與居民家庭信息匹配的基礎上。除此之外,征稅的實現還需要做大量具體細致的工作。如果要征收房屋空置稅,如何判定是空置,判定是空置之後如何征收等等。
解決空置不能一稅了之
其實在商品房市場出現一定數量的空置住房不僅無法避免,而且有其存在的合理性。一定數量的空置房為人口的流動提供了必要的房源保障,問題的關鍵是如何將空置房的數量控制在合理的范圍內。在這方面世界許多國家都有比較成熟的經驗和做法。
據楊紅旭介紹,在美國等西方國家,對空置房的調控是建立在物業稅、房地產稅等保有環節稅收比較完善的基礎上。只要業主能夠出示房屋的自住證明或是多套房屋的租賃合同,就能相應減免物業稅、房地產稅,這種通盤考慮作『減法』的調控政策,比起直奔主題的『房屋空置稅』顯然具有更強的操作性與合理性。據新華社電
銀監會
房貸壓力測試情景假設
不代表房貸政策可能變動
據新華社電 銀監會有關負責人5日就第三套房貸及房地產壓力測試有關問題回答記者提問時表示,銀監會將進一步指導和監督商業銀行嚴格住房消費貸款管理,堅決遏制投機投資性住房貸款需求,及時嚴厲查處各類違法違規行為。同時,房地產貸款壓力測試的情景假設不代表房地產信貸政策可能出現變動。
針對『銀監會是否建議京、滬、深、杭地區商業銀行暫停發放第三套房貸』的提問,這位負責人表示,國務院《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發後,銀監會對商業銀行貫徹落實國務院文件精神作了具體部署,近期多次重申執行國務院相關要求不松懈,不動搖。對商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,銀行可根據風險狀況暫停發放購買第三套及以上住房貸款;對貸款購買第三套及以上住房的,貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高,具體由商業銀行根據風險管理原則自主確定。
有媒體報道:銀監會已要求商業銀行進行新一輪壓力測試,將房價最低下跌60%的最惡劣情況納入考慮。對此,這位負責人說,為進一步掌握房地產市場波動對商業銀行房地產貸款質量的影響,銀監會今年5月要求商業銀行開展了房地產貸款壓力測試,分析不同壓力情景下(全國房地產價格平均下跌10%、20%、30%)商業銀行房地產貸款質量受到的衝擊。
他表示,壓力測試是商業銀行經常使用的前瞻性風險管理手段之一,是商業銀行提昇風險管理水平的需要。壓力測試及其情景假設要根據每個商業銀行各自資產組合、風險承受能力以及風險偏好等進行設計。各種情景假設不代表銀監會對房地產市場走勢的判斷,也不代表房地產信貸政策可能出現變動。
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