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【指導規則】
-業主表決權按面積和人數計算
業主的面積表決權數按照下列方法認定:
(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;
(二)建築物總面積,按照前項的統計總和計算。
業主的人數表決權數按照下列方法認定:
(一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;
(二)總人數,按照前項的統計總和計算。
按照規劃建設的已經辦理了物權登記的車庫、車位,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記但是具有合法的銷售(預售)許可證的車庫、車位,按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按買賣合同記載的面積計算。按照規劃建設的人防工程面積不計算投票權。
-成立業主大會可按條件由建設單位或業主申請
物業管理區域內,已交付業主的專有部分面積達到建築物總面積50%以上的,建設單位應當向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需的資料,並同時推薦業主代表作為臨時召集人,召集佔總人數5%以上或者專有部分面積佔建築物總面積5%以上的業主,向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府申請成立業主大會。
佔總人數5%以上或者專有部分面積佔建築物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出成立業主大會的書面申請。
-首次業主大會會議結果須3日內公告
籌備組應當自首次業主大會會議作出決定之日起3日內,將表決結果在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少於7日。
-業主大會定期會議每年至少開一次
業主大會定期會議由業主委員會根據業主大會議事規則組織召開,每年至少召開一次。
業主大會定期會議召開前,業主委員會應當向業主公告以下內容:
(一)上一年度物業管理情況報告;
(二)上一年度業主委員會工作情況報告;
(三)上一年度業主大會收支情況報告;
(四)物業管理的其他有關事項。
業主大會定期會議應當討論並決議以下內容:
(一)審查業主委員會和物業服務企業或者其他管理人的年度工作報告;
(二)選舉需要補選或者定期改選的業主委員會委員;
(三)決議下一年度物業管理有關事項;
(四)決議下一年度業主大會收支預算;
(五)決議物業管理其他的有關事項。
-業主太少可全體決定不成立業主大會
物業管理區域內業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由全體業主行使共同決定權。
-業主委員會不履行職責監事會予以監督
業主委員會不履行職責的,業主大會設立監事會的,應當由監事會根據管理規約、業主大會議事規則予以監督;業主委員會不接受業主大會監事會監督的,物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府原則上應當於10日內責令其限期履行職責;業主委員會逾期仍不履行的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主召開業主大會會議決定有關事項。(實習生趙逸瑋)
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