隨著城市經濟的發展，大量人口的湧入，城市的土地資源日漸稀缺，居住從市中心向郊區發展已經成為必然趨勢，並掀起了城市新區建設的熱潮。今年，國家為了遏制部分城市樓價快速上漲的步伐，從多個層面出臺了相關的調控政策，其中，大力增加了土地供給，今年我國土地供應規模約為18萬公頃，與之前數年相比有大幅度增加。從供應城市看，一線城市供應量較小，二三線城市供應量較大；從城市的行政區域看，市中心供應量較小，新區、郊區或者遠郊區供應量較大。從趨勢看，隨著城市化進程的進一步推進，未來居住向城市新區發展的趨勢將更為明顯。

　　近20年快速的城鎮化發展，為房地產行業帶來了發展的巨大空間，而房地產『大盤開發模式』以時間換空間，采用規模大、配套全、售價低的競爭優勢吸引了一大量受制於城市中心高房價而無法實現居住需求的城市務工者。

　　然而，時至今日，『大盤模式』的發展面臨著更多的無奈與尷尬，在地方經濟發展、企業競爭生存需要、區域市場居住需求以及國家相關法律法規的夾縫中掙紮求存。

　　規模之需

　　『大盤模式』選址在城市尚未開發的荒蕪土地上進行發展建設，這樣的一個區域，缺乏一切與人們日常生活密切相關的基礎市政配套，如交通、商業、教育、醫療等機構，『大盤模式』的項目必須面對和解決『出行難、購物難、上學難、就醫難等問題。

　　因此，『大盤模式』的開發商必須投入巨額的資金去建設市政道路、大型交通中心、大型商業中心、學校等，有的甚至在社區內建設三甲標准的大型醫院，如被稱為中國第一村的『祁福新村』；還有的在社區內建設日供水量達8萬立方米的大型水廠和污水處理廠，以滿足整個區域生活的需求，如碧桂園•鳳凰城(廣州)。

　　除了這些能夠滿足業主日常生活的基礎設施外，郊區大盤還在社區內建設五星級酒店。這不僅是滿足區域內餐飲、康體設施的配套；還是提昇項目乃至整個區域的城市形象，帶來高素質人群的聚集、流動，創造大量就業機會和改善區域投資環境，帶來更多商業機會，促進區域經濟發展的需要；更是『大盤模式』基於自身生存而不得不進行的華麗冒險，這些地塊在發展之初，實屬人跡罕至的偏遠地區，區域市場對於這些偏遠項目地塊存有疑慮，對所謂的未來發展藍圖也心存擔懮，因此，『大盤模式』就不得不連同區域的經濟整體發展都一並考慮，這樣纔能盤活項目，盤活區域經濟，吸引消費者前來置業和居住。

　　除了巨額資金的投入，完善的大型配套設施建設同樣需要佔用『土地』，這也是為什麼，『大盤模式』往往規模巨大的原因所在。

　　由此可見，『大盤模式』是開發商大量囤積荒蕪土地，坐等區域土地昇值呢？還是通過規模化、集約化整合社會資金和資源，創建城市配套資源，創造市場需求，帶動荒蕪土地昇值呢？

　　規模之困

　　2009年6月，世紀金源集團與南京市浦口區政府簽訂了《南京市浦口區城市綜合體項目合作框架協議》，准備以400億元的總投資建設建築面積1300萬平方米的長江世紀城。2010年，這一龐大地塊即將進入招牌掛程序，面臨分塊出讓的情況，而根據南京市《關於進一步規范全市土地出讓管理的通知》，全市商品住宅用地單幅地塊出讓規模原則上不超過20公頃(300畝)，這一龐大的地塊將采取什麼樣的形式進行招拍掛？分塊出讓的過程，其他房地產企業是否有參與建設的機會?這些懸念因游走於當前法律、法規的邊緣而越發引人關注。

　　『長江世紀城』作為一個典型，集中反映了『大盤模式』所處的困境。地方政府對城市新區經濟發展的需要、民營資本自身投資發展的需要，以及國家規范房地產市場發展政策法規的需要，這3者之間存在微妙的矛盾與制約。

　　無獨有偶，近日部分媒體以『涉嫌違規』等嚴厲措詞作為標題，直指安徽和縣的『如山湖城』。令安徽省一個寂寂無名貧窮潦倒的華中小縣卷入『違規用地』的輿論漩渦，同時被卷入是『大盤模式』的另一個代表企業『碧桂園』。有關媒體報稱『碧桂園如山湖城』項目用地涉嫌政府非法批地、非法供地、非法征收集體土地，項目單位非法佔地建設等行為，而被督辦停工。但『碧桂園』則委屈的表示如山湖城項目通過合法的招拍掛手續開發建設，五證齊全，而涉嫌違規的其實是項目的『鄰居』國家小球訓練基地。但據相關業內人士分析，如果和縣沒有國家小球運動訓練基地的規劃，碧桂園也許就不會冒著這麼大的風險，在貧困地區的荒蠻之地上開發大型住宅社區。這可能也是地方政府力挺國家小球運動訓練基地上馬，甚至不惜鋌而走險進行涉嫌違規建設，招致風波的原因。

　　發展謎局

　　『大盤模式』對推動『地方經濟』的發展存在明顯的優勢，尤其是對於經濟基礎薄弱，急需資金發展的貧困落後地區，『大盤模式』注重整體規劃，建造完善的城市配套，創造大量就業機會和稅收貢獻，有助於促進區域經濟的整體發展；而對於房價高漲的中心城市，『大盤模式』能夠發揮規模效應，快速大批量為區域市場提供物美價廉的住宅產品，則有助於區域市場的供需平衡，平抑房價，契合當前房地產調控政策的方向。

　　但另一方面，『大盤模式』對郊區地塊的前期開發投入、配套建設投入等巨額的成本需要大規模的土地來實現成本的均攤，這樣必然與現行的土地監管政策法規，對單幅地塊出讓規模的限制產生矛盾，使規模效應蕩然無存，這樣對『地方經濟』的引擎作用及對區域房地產市場供需平衡的促進作用也勢必減弱。

　　那麼是將『大盤模式』妖魔化，視之為洪水猛獸置之死地呢？還是通過完善土地管理辦法、優化招拍掛制度來實現地方、企業、消費者、國家等多方的共贏呢？

　　無奈的『大盤模式』，兩難的發展迷局！如何通過房地產行業促進地方經濟的發展？如何合理引進房地產民營資本投資城市建設？如何規范房地產市場的健康發展？這在當前國家經濟模式轉型時期，值得社會各界認真思考和探索。