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市民老王生育一男兩女,妻子早逝。為照顧老王生活,其大女兒搬來與其一起居住。2009年,老王去世,留下一處房產。幾個月後,大女兒未經弟弟妹妹同意,將父親遺留的房產私自出賣給了陳某,並協助陳某辦理了房屋過戶手續。為此姐弟幾人訴之法院,大女兒擅自出售房屋的行為是否有效?
此案涉及房屋繼承與買賣房屋方面的糾紛問題。
首先,我國民法通則的司法解釋規定,繼承開始後,繼承人未明確表示放棄繼承的,視為接受繼承,遺產未分割的,即為共同共有。本案中,老王去世後,其遺留的房產尚未進行分割,故該房產應屬於其三個子女共同共有。
其次,《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見》第九十五條規定:『在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。』本案中,老王留下的房屋屬於其三個子女共有,大女兒未經其弟、妹的同意擅自出售房屋的行為應屬無效行為。
第三,《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若乾問題的意見》第九十六條規定:『部分共有人擅自處分共有財產或者非所有權人擅自處分所佔有的財產,如果第三人是善意、有償、依法定手續取得該財產所有權的,第三人不負返還義務,由擅自處分財產的人對所有權人予以賠償。』那麼,本案中,陳某取得房屋產權是否屬於善意取得呢?我國《城市私有房屋管理條例》第七條規定:『辦理城市私有房屋所有權登記或轉移變更登記手續時,須按下列要求提交證件:(一)繼承的房屋,須提交原房屋所有權證、遺產繼承證件和契證;(二)分家析產、分割的房屋,須提交原房屋所有權證、分家析產單或分割單和契證。』本案中,老王的大女兒並非該房屋的所有權人,在出賣該共有房屋時,也不能提交相關的房屋的合法證件,陳某在辦理手續時應當是知道的,因此,不存在第三人善意、有償取得該項財產的情形,陳某不能取得該房屋所有權。
綜上,老王的大女兒私自處分共同共有房屋的行為應屬無效,其弟、妹可以向房屋管理部門要求撤銷對第三人所頒發的房屋所有權證,也可以直接要求確認買賣協議無效從而撤銷第三人的房屋所有權證,陳某應依法將該房屋退還。 (張士海)
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