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東部城區快速路網密集,交通便利,已有多個成熟小區,居住氛圍日益濃厚。
天津北方網訊:在沈寂了一段時間之後,東部樓市終於爆發。上周四,總體量120萬平方米的路勁嶼東城亮相;本周六,總體量70萬平方米的保利玫瑰灣將舉行產品說明會;下周三,總體量55萬平方米的金隅悅城也將亮相。三個超級大盤分屬衛國道板塊和張貴莊板塊,均位於外環線內,均計劃於年內上市銷售。可靠的企業品牌,豐富的產品線,完善的規劃配套以及充足的供應量,三大盤的上市勢必提昇東部樓市的區域價值,百姓年底購房也多了新的選擇。
東部大盤紮堆亮相
即將到來的『金九銀十』,東部將有數個大盤項目上市銷售,均位於外環線之內,單體規模均超過50萬平方米。
位於河東區衛國道與昆侖路交口的路勁嶼東城,總建築面積近120萬平方米,也是河東區政府規劃重點項目之一。整個項目以『造城』為核心概念,整體采用新古典主義建築風格,建築運用低碳科技,采取體驗式人文景觀設計。一期1號地項目名為『JOY INN』,將推出3個25至29層到頂高層住宅,主力戶型為75平方米的一室、90平方米的兩室及120平方米的三室。目前外展場已經對外開放,9月中旬開放售樓處,10月中旬開盤。同時,總建築面積3.3萬平方米的大型綜合商業購物中心『JOY PARK』,近期也開始招商。
位於東麗區津濱大道南側登州南路與惠山道交口的金隅悅城,由8個地塊組成,總規劃建築面積約555026.3平方米。其中,一期5個地塊總規劃建築面積約354346.5平方米,包括223934.5平方米的9至12層小高層住宅,58744平方米的7層花園洋房和聯排別墅,6668平方米的配套公建及63000平方米地下建築,居住戶數2777戶,居住人口7776人,容積率1.57,綠化率45%。產品方面,小高層住宅主力戶型面積為95平方米左右,花園洋房主力戶型面積為130平方米至150平方米,別墅主力戶型面積為220平方米左右。預計將在年底前上市銷售。
位於東麗區昆侖路與滿江道交口的保利玫瑰灣,佔地面積337081平方米,總建築面積近70萬平方米,容積率2.35,綠化率41%。項目住宅部分為32層到頂高層,預計在今年9、10月份開盤,首期入市為C地塊,主推89平方米至91平方米兩居和120平方米至140平方米三居戶型,戶型采用全明設計,目前戶型圖已出,開始接受預約諮詢,外展場已對外開放。
此外,東部還有天房雅韻、百合春天等多個限價商品房項目在建,近期又出讓了成林道、萬山道、俞蒙道三個限價房地塊,可提供限價房4240套。
兩大板塊同臺PK
在即將上市的這三個大盤中,路勁嶼東城和保利位於衛國道板塊,金隅悅城位於張貴莊板塊。兩大板塊互成犄角,共同支橕起東部樓市的未來。
衛國道板塊主要包括衛國道順馳橋以東沿線至外環區域,成林莊路以北區域和麗苑居住區。衛國道快速路與東南半環快速路在板塊內交匯,向東可達天津機場、空港經濟區、東麗湖板塊,並經京津二線高速直至中新天津生態城;向西可快速抵達小白樓CBD、南京路、五大道;向南可直至梅江居住區、友誼路金融街、奧體板塊、華苑產業園區。同時,地鐵2號線穿過衛國道板塊,即將於明年通車,將溝通衛國道、新開路、天津站、建國道、鼓樓、紅旗路、芥園西道、曹莊等區域。
張貴莊板塊位於張貴莊路以南、鐵路以北,外環線與快速路之間的廣大區域,屬於規劃中全新的一個新興地產板塊。津濱大道東西貫穿該板塊,向東可直接駛上津濱高速抵達濱海新區;向西經東縱快速路可抵達天津站後廣場以及河北、紅橋、北辰三區。同時,東南半環又將該板塊與河西、南開、西青等區連通。
兩大板塊中,衛國道板塊屬於發展多年、較為成熟的區域,已有太陽城、陽光新業國際、陽光星期8、紅城等多個老樓盤,生活配套較為完善。路勁嶼東城與保利玫瑰灣的上市,將重新引起市場對該板塊的關注,進一步提昇該板塊的區域價值。張貴莊板塊則是剛剛開始啟動,總體構想是在此創造一系列鄰裡型住宅社區,規劃佔地約5.6萬平方公裡。金隅國際是該板塊內打響『頭炮』的項目,隨後還將有遠洋、萬科、松江的項目啟動。
更突出的是,兩大板塊擁有東部空港經濟區、機場等龐大的產業配套資源,空客A320總裝線、新一代運載火箭、直昇機總裝、大唐電信、威盛電子、華旗資訊等一系列大型項目的建設,又會帶動航空物流、金融外包、會展服務、技術研發和交流等第三產業,大量的就業機會也蘊藏著龐大的購買力。
市區大盤優勢明顯
天津偉業房地產投資顧問有限公司副總經理李健龍認為,大盤在社區規模、產品性能上的優勢,是一些小樓盤無法比擬的。首先,大型樓盤有利於形成社區的規模效應,在綠化、園林景觀設計方面做得更加充分,能夠營造自然環境與小區建築有機融合的氛圍;其次,大盤項目都會配備相當數量的公建配套,小區內有完善的購物、餐飲、娛樂、交通、醫療、教育、社區服務等配套設施,未來業主的生活更加便利;第三,開發商操作大盤項目時,多采取分期開發及產品多元化的策略,有較大的自由度和發揮空間,能保證產品品質的最優化設計,體現更完整的開發理念,這樣購房者在同一區域內可選擇不同檔次、不同風格的產品;第四,大盤操作規模化、集約化,可實現成本優化,提高成本的性價比,購房者的置業成本也因此而降低。
路勁地產天津營銷副總李桂紅則認為,大盤項目、尤其是市區大盤規模大,其形成與發展勢必對周邊環境產生重要影響。因此在開發大盤時,應上昇到『造城』的高度,做好功能定位,充分挖掘和提昇所在區域的地段價值。
據了解,東部即將上市的3個大盤項目,在規劃方面都有獨特之處。例如,以往的大盤項目都是一整塊土地統一出讓;而現在,3個大盤的土地都是分成若乾個小地塊出讓的,這種規劃更加科學:每個小地塊均可獨立開發運作,加快了樓盤供應上市速度,有利於緩解市場供不應求的狀況;每個組團之間由市政路網分割,交通動線更加明晰,避免了傳統大盤社區內交通『腸梗阻』的問題。此外,幾個大盤都規劃了充足的公建配套,不僅可以為本項目居民服務,也可輻射周邊原有居住區。
整體價值仍需提昇
不過,盡管東部城區在交通、產業配套方面優勢明顯,但長時間以來,樓市發展卻始終不溫不火。以二手房市場為例,衛國道太陽城目前的二手房銷售均價在1萬元/平方米至1.1萬元/平方米之間,而梅江南片區的二手房銷售均價則在1.3萬元/平方米至1.6萬元/平方米之間,差距明顯。
『這也反映出購房者對東部樓市的一種態度。』天津中原物業顧問有限公司投資顧問部總監高飛說,『實際上,衛國道、津濱大道沿線一直以來開發的項目多以中檔產品為主,主要面向周邊改善型客戶、在東部工作的外地來津年輕小兩口等。這麼多年來,即使在2007年、2009年兩個樓市井噴期,東部樓市也並未表現出特別明顯的增長,甚至還不及紅橋區三岔河口、西青區中北鎮等區域。』
高飛介紹,近幾年,東部的主要供應熱點區域都集中在空港經濟區、東麗湖、華明新市鎮等外圍組團,而環內的衛國道、津濱大道沿線新增供應量並不大。東部外圍組團與環內區域的產品,在價格上並未拉開應有的檔次。預計這種情況,會隨著路勁嶼東城、保利玫瑰灣、金隅悅城等項目的入市而發生改變。香港路勁、北京金隅嘉業以及央企保利,都屬於實力派開發商,他們將帶來全新的產品設計理念和項目規劃理念,對提昇整個東部環內樓市的區域價值,將會起到巨大作用。
高飛還提醒,目前東部城區的生活氛圍相對較差,缺乏一些功能完備的綜合性商業設施。預計在萬達河東廣場、紅星國際廣場建成並投入使用後,這種情況纔會逐步改善。
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